Сегмент складской недвижимости Московского региона корректируется

Спрос на складскую недвижимость в Москве после многолетнего бума снижается, активность бизнеса замедляется. Но есть факторы, которые могут стабилизировать рынок. Спасёт ли отрасль формат Light Industrial?

Избыток предложения

На данный момент рынок складской недвижимости проходит через очевидный период коррекции, рассказал «Московской газете» президент Ассоциации агентств элитной недвижимости AREA Евгений Скоморовский.

«После нескольких лет бурного роста отмечается снижение спроса, а также количества заявленных проектов. По итогам года прогнозируем снижение объема сделок в этом сегменте рынка на 30% по сравнению с 2024», — сообщил эксперт.

Как пояснил президент AREA, ранее заявленные проекты постепенно вводятся в эксплуатацию, что формирует избыток предложения на фоне сокращения спроса.

«Одной из причин строительного бума складской недвижимости на территории Москвы в новых границах была льгота по местам приложения труда (МПТ), которая привела на рынок застройщиков из жилого сегмента. Правительство Москвы отменило эти льготы МПТ, в результате чего интерес застройщиков переместился в область Light Industrial. Но это не означает, что спрос будет сопоставим с ростом предложения, которое будет нарастать следующие 2-3 года», — считает Евгений Скоморовский.

Здоровая коррекция

На первый взгляд может показаться, что в индустриальном сегменте Москвы и Московской области сгущаются краски: растёт вакансия, а активность спроса замедляется. Однако по факту рынок переживает, скорее, здоровую коррекцию после нескольких лет бурного роста, рассказал «Московской газете» руководитель складского направления в Индустриальном агентстве HERZEN Никита Шутов.

«Доля свободных площадей в качественных объектах (включая скрытую вакансию — субаренду и отказы) по разным оценкам составляет 3–7%, наша оценка снизу – 6–7% только по качественной недвижимости, а по всей нише будет больше. Это выше минимумов 2022–2023 годов, но всё ещё очень низкий показатель для зрелого рынка», — отметил Никита Шутов.

При этом, по словам эксперта, в 2025 году введено рекордное количество новых складских площадей, увеличился объём субаренды, и это естественным образом расширило выбор для бизнеса.

«Рост стоимости квадратного метра (аренда/продажи) в 2025 году фактически остановился, и цены пошли в коррекцию. Арендодатели и продавцы активно дают индивидуальные скидки реальным клиентам. По единичным лотам разница между максимальной ценой экспонирования (начало 2025 года) и фактической ценой сделки в ноябре–декабре достигала до 30%. Собственники стали существенно более гибкими по структуре договоров», — рассказал руководитель складского направления HERZEN.

Несмотря на охлаждение ко второй половине года, спрос на складские площади в Москве вышел на стабильный рабочий уровень, добавил собеседник:

«Мы видим это как в количестве входящих запросов, так и в суммарных метражах поисков. В секторе сформировались новые драйверы роста. FMCG-дискаунтеры показывают самый высокий прирост выручки — +30% до +80% год к году. E-com замедлился после перегрева, но продолжает занимать площади и подталкивает офлайн-ритейл усиливать логистику, особенно около МКАДа. Городские форматы и склады вблизи МКАДа остаются наиболее востребованными и демонстрируют фактическую наполняемость, близкую к 100%».

Однако сильный спрос прошлых лет привёл к дефициту качественных земельных участков. Лучшие площадки вокруг МКАД были выкуплены ещё в 2023-2024 гг., сегодня стоимость достигает пиков, а предложения в ряде локаций просто нет. Новых проектов под спекулятивную аренду/продажу крайне мало, и все они сосредоточены только у МКАДа. Снижение ключевой ставки стимулирует интерес к покупке готовых активов: есть пул «спящих» покупателей, которые ждут удобного момента для входа. Фиксируется стабильный поток сделок — по складам, производственным корпусам, форматам Light Industrial, а также по аренде, продаже и услугам ответственного хранения.

«Сегмент складской и производственной недвижимости Москвы и Московской области переживает коррекцию, а не кризис: рынок остыл, но остаётся структурно сильным», — заключил Никита Шутов.

Light Industrial

После пикового ввода новых площадей в 2025 году рынок складской недвижимости в Москве постепенно переходит от перегретого состояния к более сбалансированному, рассказала «Московской газете» независимый эксперт по недвижимости Анастасия Озолина:

«Ставки аренды скорректировались, вакансия подросла, особенно в спекулятивных проектах, активность арендаторов стабилизировалась. При этом фундаментальные показатели по-прежнему остаются сильными: согласно данным NF Group, средние арендные ставки по итогам третьего квартала 2025 года составили 11 620 ₽/кв. м в год, оставаясь почти вдвое выше средней ставки за предыдущие 10 лет».

Анастасия Озолина сообщила, что объём сделок за первые девять месяцев 2025 года, по данным NF Group, составил 947 тыс. кв. м. Это в 2,5 раза меньше, чем за аналогичный период 2024-го. Такая динамика отражает переход от перегретого спроса к более взвешенному рынку. При этом уровень вакансии, вопреки прежним прогнозам, вырос лишь до 3%, включая субаренду. По мнению эксперта, это говорит о том, что рынок оказался устойчивее, чем предполагалось.

«Также мы наблюдаем перераспределение структуры спроса. Если ещё год-два назад основным драйвером роста выступала онлайн-торговля, то теперь всё большую долю занимают производственные компании. Это отражает общую трансформацию спроса — бизнесу всё чаще нужны не просто склады, а многофункциональные площадки, сочетающие в себе хранение, сборку, упаковку, логистику и офисную работу», – подчеркнула Анастасия Озолина.

На этом фоне особенно остро встал запрос на формат, способный закрывать сразу несколько задач, поэтому активно растёт интерес к гибридным форматам, в частности к сегменту Light Industrial. Это компактные, технологичные проекты, сочетающие склад, офис и лёгкое производство на одной площадке. Такие пространства позволяют бизнесу гибко масштабироваться, экономить на логистике, быстрее запускать операционные процессы и при этом оставаться ближе к городу и конечному потребителю.

«Сейчас большая часть покупателей в этом сегменте приобретает объекты под собственный бизнес, и лишь немногие — с инвестиционной целью. Спрос устойчив, но ориентирован в первую очередь на качественные объекты с хорошей локацией, концепцией и сервисной составляющей. При этом качественного предложения на рынке пока мало, особенно в локациях с хорошей транспортной доступностью и готовой инфраструктурой. Средняя окупаемость проектов в этом сегменте составляет 6-8 лет, а при раннем входе, может быть, даже 3-5 лет. На фоне падения доходности в офисах и торговой недвижимости, такие показатели выглядят крайне конкурентоспособными. Уже сейчас девелоперы активно осваивают этот сегмент, особенно в связке с городскими программами стимулирования создания рабочих мест. У покупателей — как у инвесторов, так и у бизнеса — растёт запрос на «готовый продукт»: с инженерией, отделкой, возможностью индивидуального зонирования и сервисами. Всё чаще ко мне обращаются клиенты, которые раньше рассматривали только жильё или классические склады, ищут именно гибридные площадки под бизнес, с готовой инфраструктурой и возможностью быстро запуститься. В ближайшие пару лет именно здесь будет зарождаться новое ядро инвестиционного спроса», — прогнозирует Анастасия Озолина.