Офисный рынок Москвы перераспределяется

Риелторы рассказали о новом тренде на столичном рынке офисной недвижимости

Согласно совместному исследованию консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International и девелопера Upside Девелопмент «Офисный рынок Москвы уходит за ТТК», в I полугодии 2026 года доля сделок по покупке и аренде офисных площадей внутри Садового кольца оказалась на треть ниже, чем в аналогичном периоде 2023 года. В деловом комплексе «Москва-Сити» этот показатель снизился в три раза. Аналитики взяли за точку отсчёта 2023 год, потому что именно тогда было полностью запущено движение по Большой кольцевой линии метро. За это время заметно вырос спрос за пределами традиционных деловых кластеров – центра Москвы в границах Садового кольца и «Москва-Сити». Доля офисных помещений за пределами ТТК в общем объёме спроса выросла на 10%. Сильнее всего увеличилась востребованность коммерческой недвижимости за пределами МКАД. Доля таких объектов за 3 года выросла с 1% до 13,3%. А вот доля сделок с недвижимостью в «Москва-Сити», напротив, снизилась до 0,1%. 

О том, с чем связан такой тренд и стоит ли ожидать его продолжения, выяснила «Московская газета».

Член Гильдии риелторов Москвы, эксперт по жилой и коммерческой недвижимости Елена Лаврова назвала происходящее серьёзной структурной трансформацией рынка. Для покупателей и арендаторов офисов главным становится не престижность локации, а сочетание экономичности, удобной логистики и качества самого объекта. Стимулом для децентрализации спроса на деловую недвижимость эксперт назвала развитие метрополитена, МЦК и других видов транспорта, которые позволяют быстро добраться до большего числа районов. 

«Также изменился сам спрос компаний на офис. После пандемии и периода массового перехода на гибридную модель многие работодатели поняли, что им уже не обязательно иметь огромный офис в престижной локации. Сейчас офис должен быть прежде всего функциональным: удобный транспорт, качественная инфраструктура, возможность организовать гибридную работу и так далее. Что касается «Москва-Сити», он продолжает оставаться уникальным деловым кластером. Просто сейчас происходит своего рода расслоение: премиальный центр сохраняет статус и качество спроса, но теряет массовость», — рассказала Елена Лаврова.

По мнению эксперта по жилой и коммерческой недвижимости, доля сделок в центре Москвы продолжит падать, однако стоимость объектов там вряд ли снизится. Просто арендаторы и покупатели будут предъявлять более строгие требования к качеству самих помещений. Кроме того, усилится конкуренция между владельцами площадей ближе к МКАДу. Многие собственники, не снижая изначальную цену предложения, будут готовы проявить гибкость непосредственно на этапе заключения контракта. Будут практиковаться арендные каникулы, постепенная индексация платежей, возможность для индивидуальной нарезки помещений и скидки при длительном сотрудничестве. Также сохранится тренд на приобретение офисных помещений небольшой площади. 

«Я бы не говорила, что московский офисный рынок переживает кризис. Правильнее говорить о перераспределении. Центр и «Москва-Сити» теряют долю массового спроса, поэтому собственники помещений там будут пересматривать стратегию, ориентируясь на аренду, а не на продажу, а хорошо связанные с транспортом периферийные районы получат высокий спрос. Это, на мой взгляд, не временная аномалия 2026 года, а структурное изменение московского офисного рынка на несколько ближайших лет», — заключила Елена Лаврова.

Сертифицированный риелтор, член Гильдии риелторов России Ирина Шлёнская отметила, что всё более популярными среди работодателей и сотрудников становятся офисы формата «третье место». Это общественные пространства за пределами дома и работы, где можно встречаться, общаться и обсуждать новые бизнес-идеи. 

«Это интересное смешение форматов: библиотеки, коворкинги, уютные уголки для бесед, скамейки для созерцания у пруда с кусочком английского сада и т.д. Здесь комфорт важнее роскоши, а иерархия стирается. За столом топ-менеджер и стажёр могут обменяться идеями и свежим взглядом на жизнь. Ключевое — это наличие завсегдатаев и атмосфера дружелюбия», — рассказала эксперт. 

Ирина Шлёнская пояснила, что посредством организации таких пространств работодатели борются с выгоранием сотрудников и удерживают талантливых специалистов. 

«Таких офисов нет в центре, зато на Сколковском шоссе или рядом с Аминьевской можно осесть всей компанией и создать штаб-квартиру. Молодёжь ценит психологический комфорт, горизонтальные связи, близость к любимому ЖК, работу в удобное время. Такие гибкие офисы снижают чувство одиночества и становится любимым местом для разных компаний», — сказала Ирина Шлёнская. 

Этот тренд уже стал устойчивым. Его уловили и инвесторы, поэтому новые запросы бизнеса уже отражаются в статистике сделок.