«Дефицит качественных площадей»: что происходит на рынке коммерческой недвижимости Москвы

Собеседники «Московской газеты» прокомментировали освобождение офисных площадей в одном из старейших бизнес-центров Москвы и общую ситуацию на столичном рынке коммерческой недвижимости. Понизится ли на фоне роста «вакантных» площадей арендная ставка для бизнеса в несколько опустевшей столице? Мнения собеседников разделились. Впрочем, большого снижения, похоже, не ждут

В построенном в 1993 году бизнес-центре класса «В+» на Газетном переулке 17, в шаговой доступности от Красной площади, освободились площади почти в 6,8 тысяч квадратных метров, сообщил «Интерфакс». В эпоху перемен на рынке недвижимости появляются знаковые объекты, пишет издание.

Сообщающиеся сосуды

«Параллельно тому, что офисные площади в бизнес-центре на Газетном переулке освободились, только что одно здание в центре Москвы целиком занялось, и очень крупная компания заехала на Большую площадь», — поделился с «Московской» закрытой информацией управляющий партнёр консалтинговой компании Kingsland Денис Евсеев.

Рынок коммерческой недвижимости в Москве сейчас считается достаточно устойчивым, отметил собеседник издания:

«Во-первых, в отличие от жилой и загородной недвижимости, мы не наблюдаем здесь снижения ставок аренды. Во-вторых, мы видим, что во всех премиальных локациях, в качественных бизнес-центрах, в которых ставки были высокими, они становятся ещё выше, и эти площади — востребованы. Не происходит массового освобождения площадей, которое приводило бы к изменению рынка. Наоборот, мы видим, что у многих компаний есть потребность в качественных бизнес-центрах, а свободные площади для этого заняты. В любые кризисы вроде кризиса 2008 года всегда происходила определённая ротация: некоторые компании переезжали из большего офиса в меньший, из более дорого — в более дешёвый, а некоторые, наоборот. В данный момент я вижу дефицит качественных коммерческих площадей, на которые есть хороший спрос. По моим ощущениям, больше площадей освобождается в офисах класса В, откуда компании переезжают в А-класс, поймав «новую струю» в бизнесе».

Ситуация в центре

«То, что происходит на рынке коммерческой недвижимости Москвы, вызвано закрытием компаний и слишком высокой арендной ставкой, — сказала «Московской газете» столичный риелтор Ирина Дёмина. — Поэтому много помещений, в том числе в центре Москвы, осталось без арендаторов. Какие-то прогнозы в этом отношении может давать только Дед Мороз на Новый год».

«Отрицательное поглощение» офисных площадей

Аналитику по рынку офисной недвижимости столицы предоставили «Московской газете» в агентстве Knight Frank.

Доля вакантных офисных площадей на конец III кв. 2022, по данным аналитиков, выросла и достигла уровня 12,8% в офисах класса А и 6,9% в офисах класса В. Запрашиваемые ставки аренды по итогам III кв. 2022 г. составили 26 920 руб./м2/год в классе А и 17 377 руб./м2/год в классе B.

В III кв. 2022 года запрашиваемая средневзвешенная ставка аренды в классе А снизилась на 4,1% до 26 920 руб./м2/год (без учета операционных расходов и НДС), — в связи с выходом большого объема предложения в бизнес-центре Comcity, реализуемого по ставке ниже среднерыночного показателя класса А. При этом внутри МКАД в классе А снижение оказалось не таким выраженным: за три месяца средневзвешенная ставка составила 34 366 руб./м2/год (без учета операционных расходов и НДС) по сравнению с 34 514 во II кв. 2022. В классе В средневзвешенный показатель ставки аренды за шесть месяцев уменьшился на 0,8 п. п. и составил 17 377 руб./м2/ год (без учета операционных расходов и НДС). Дальнейшего существенного снижения арендной ставки аналитики Knight Frank не прогнозируют.

При текущей ситуации фиксируется минимальный ввод офисных объектов в эксплуатацию, стройка многих бизнес-центров приостановлена, а начало новой выглядит в текущей ситуации неопределенности нецелесообразным. До конца года на рынке может появиться еще всего порядка 50-150 тыс. м2 новых офисов. Среди объектов, планируемых к вводу в эксплуатацию в 2022 году, находятся: БЦ «Парк Легенд» класс А и В (43 тыс. м2/48 тыс. м2), DM Tower (35 тыс. м2). При этом доля класса А по-прежнему будет превалировать в общем объеме.

Наиболее активными пользователями офисов в I-III кв. 2022 года стали компании сектора «Телевидение-Медиа-Коммуникации», с долей 18,6%, на втором месте – компании производственной сферы, с долей 13,4%, на третьем – компании банковского и финансового сектора, 13,3%. Средний размер сделки аренды составил в I–III кв. 2022 года 1 202 м².

Динамика ввода в эксплуатацию офисов класса В к III кварталу 2022 года составляет менее 150 тысяч квадратных метров в год и немного превышает показатель 2018 года. По классу А эта динамика составляет 150 тысяч кв метров.

Чистое поглощение офисных площадей (показатель, который отражает изменение количества занятых и арендованных площадей, а следовательно и объём спроса) по обоим видам офисов показывает к III кварталу 2022 года отрицательную динамику, особенно по офисам класса В, это первый подобный результат, отражённый в данных Knight Frank за 8 лет. По итогам I-III кв. 2022 года чистое поглощение имеет отрицательное значение и составляет —140,6 тыс. м2 против 576,7 тыс. м2 в I-III кв. 2021 года. Отрицательное значение показателя связано с тем, что на рынок начали выходить свободные площади, в том числе занятые ранее зарубежными компаниями, а также вводятся в эксплуатацию здания со значительным объемом свободных площадей, рассказали в Knight Frank.

Что случилось с бизнес-центром у Кремля и чего ждать дальше

БЦ «Газетный 17» — расположенный в самом центре Москвы офисный комплекс, но со своими нюансами, рассказал «Московской газете» исполнительный директор Гильдии риэлторов Москвы Евгений Скоморовский:

«Построенный в 1993 году, данный комплекс пользовался спросом у западных компаний. В результате, почти целиком был арендован российским представительством Boeing, а именно корпорацией «Боинг Раша, Инк». В результате введенных санкций компания фактически завершила свою деятельность на территории РФ, релоцировав многих сотрудников за пределы страны: кого-то в США, кого-то в филиалы в других странах, например, в ОАЭ».

Один этаж БЦ арендовало ООО «Прогресстех», работающее также в авиационной отрасли, но это не единственная локация этого предприятия, сообщил Евгений Скоморовский.

«Следует отметить, что все договоры аренды еще действуют вплоть до 31.12.2024, речь идёт о досрочном прекращении обязательств, о конкретных условиях расторжения пока неизвестны. Не надо также забывать, что ритейловые площади занимает «Вкусно и точка». То есть речь не идет о том, что пустует вообще всё здание — только офисные площади», — подчеркнул эксперт.

По словам Скоморовского, наиболее вероятные новые арендаторы — компании с государственным участием, которым есть смысл собрать рассредоточенные офисы в едином здании, считает собеседник издания.

«Но не каждая компания осилит бюджет, который, по оценкам, составляет порядка 35000 руб./м2 в год плюс эксплуатационные расходы и НДС», — отметил собеседник «Московской газеты».

Офисный рынок уже адаптировался к событиям, происходящим с завидной периодичностью, заметил исполнительный директор Гильдии риэлторов.

«Сперва первая волна санкций после присоединения Крыма, затем пандемия коронавируса с масштабным переходом на удаленку, события этого года тоже не добавили рынку оптимизма. Безусловно, отъезд, пусть и временный, сотен тысяч специалистов сказывается на спросе, влечёт за собой оптимизацию затрат арендаторов, что обязательно потащит вниз за собой арендные ставки. Однако шок уже не будет таким же, как спровоцированный пандемией в 2020 году», — заключил Евгений Скоморовский.