Как при покупке жилья отличить «бизнес» от «премиум»

Цена квартиры складывается не только из локации, метража и количества комнат. Многое зависит от качества строительства и инфраструктуры вокруг

Как пишет gazetametro.ru, проверить класс своего жилья можно через Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС). Проблема в том, что единого государственного стандарта для классов комфортности не существует. Этим активно пользуются девелоперы — нередко «бизнес» выдают за «премиум». Чтобы не попасться на удочку маркетологов и не переплачивать стоит оценивать квартиру по набору объективных критериев.

Аналитик Российской гильдии риелторов (РГР) Константин Ламин в беседе с «Московской газетой» напомнил, что несколько лет назад его организация выпустила собственную классификацию новостроек, которой многие застройщики пользуются до сих пор, хотя, это неофициальный документ.

По словам эксперта, классификация гильдии выделяет четыре категории: эконом, комфорт, бизнес и премиум. На практике понятие класса жилья сегодня включает в себя серьезную маркетинговую составляющую.

«Застройщики позиционируют свои проекты как комфорт, бизнес или премиум, но часто это лишь инструмент продвижения. В итоге границы между классами размываются. Появились так называемые «комфорт плюс» и «бизнес плюс» — следствие отсутствия четких правил», — отметил Константин Ламин.

Аналитик привел конкретные примеры: в бизнес-классе однокомнатные квартиры должны быть от 45 квадратных метров, а двухкомнатные — от 60. Но некоторые застройщики выдают за бизнес «двушки» площадью 39-40 «квадратов». Или взять подземную парковку — один из ключевых признаков бизнес-класса — нередко застройщик объявляет проект бизнес-классом, но при этом одно машиноместо приходится на три квартиры. Коэффициент 0,33 — это крайне мало для данного сегмента.

С премиум-классом ситуация схожа. Представитель РГР обратил внимание на высотное строительство: 40 этажей, по 15 квартир на площадке, недостаточное количество лифтов:

«Характерный пример — так называемые сервисные лифты. В настоящем премиум-классе лифтовая зона для жителей разъединяется с грузовым лифтом для доставок и подъема материалов. Это важная характеристика, но многие застройщики, заявляя премиум, о ней забывают. Хотя бывает и наоборот: проекты бизнес-класса проектируют сервисные лифты, чтобы привлечь более платежеспособную аудиторию».

Цена недвижимости — это собирательная категория, и главный фактор здесь — локация.

«Есть известная американская поговорка: три главных правила при выборе недвижимости — локация, локация и еще раз локация. В России работает то же самое. К локации прибавляются характеристики проекта, и в сумме это дает стоимость квадратного метра», — отметил Константин Ламин.

В непрестижных районах у МКАД нет смысла строить премиум-жилье, а в центре Москвы — эконом-класс.

«Для комфорт-класса есть свои общепринятые характеристики, для бизнеса — более высокие требования: фасады, отделка, высота потолков, инфраструктура. Это и коворкинги, и сервисы управляющей компании. Для премиума — консьерж-сервис высокого уровня, качественные материалы, достаточное количество машиномест. Бывают провальные проекты только из-за того, что машиномест мало: в семье с высоким доходом не одна, а две-три машины, и люди просто отказываются от покупки», — заключил аналитик Российской гильдии риелторов.

Эксперт по недвижимости Михаил Зайцев в комментарии «Московской газете» отметил, что особенно остро проблема отсутствия единой стандартизации типов жилья стоит в Сочи. 

При выборе жилья покупатель выстраивает иерархию из трех уровней: локация, сам объект (дом) и конкретная квартира или апартаменты.

«Поскольку до сих пор нет стандартизации типов жилья, и отсутствует четкое понимание разграничения между объектами, у нас все перемешано, и застройщику это выгодно — он может выдавать один тип за другой. Специфика Сочи состоит в том, что количество многоквартирных домов здесь ограничено, и многие из них вводились в эксплуатацию через суд», — рассказал Михаил Зайцев.

Застройщики нередко нарушали градостроительную документацию, затем через судебные решения вводили дома и распродавали квартиры, заметил эксперт. На современном этапе ситуация изменилась: получить разрешение на строительство многоэтажного жилого дома в Сочи практически невозможно. Единственная перспектива — редевелопмент старых промышленных зон, но по закону там разрешено возводить исключительно апартаменты.

«Я считаю, что апартаменты обладают теми же потребительскими свойствами, что и квартиры. В перспективе их должны уравнять в правах. Непонятно, почему действует разный тип налогов при одной и той же потребительской ценности — это искусственное разграничение», — подчеркнул Михаил Зайцев.

На государственном уровне определять классность жилья строго необходимо только в одном случае: при реализации проектов за бюджетные средства, считает эксперт по недвижимости Олег Колченко. С ним солидарен основатель девелоперской компании Станислав Сагирян. По его словам, в России уже есть обязательный класс жилья, который называется «стандартом». Это единственный класс, требования к которому утверждены Минстроем, но эти требования необязательны к исполнению коммерческими застройщиками. Излишнее регулирование всегда тормозит развитие, что можно видеть на примере других сегментов недвижимости: гостиничной или офисной.

Специалист по продажам недвижимости Екатерина Батынкова убеждена: в вопросах качества продукта рынок недвижимости успешно регулируется сам. Стандартизация классов жилья для коммерческой продажи на уровне государства может негативно отразиться на многообразии и вариативности текущего предложения, ограничив стремление девелоперов к поиску новых решений.