Коммерческая недвижимость продолжит дорожать: чего ожидать

Темпы ввода коммерческой недвижимости будут расти, но медленнее

Коммерческую недвижимость класса A в Москве ждёт рекордное подорожание. С таким мнением выступили аналитики NF Group. По их данным, за прошлый год продажи офисов в столице выросли примерно на 60% и продолжат расти в 2025-м. Но одновременно высокими темпами увеличивается и стоимость. К концу года квадратный метр элитного коммерческого помещения может подорожать до 470 тыс. рублей. Эксперты и участники рынка отмечают, что девелоперы всё более охотно строят объекты для продажи, а не для сдачи в аренду. В условиях дорогих кредитов и роста других издержек продажа недвижимости позволяет быстрее окупить затраты. С другой стороны, бизнесу такая ситуация тоже бывает выгодна, поскольку недвижимость в собственности используется в качестве защитного актива, который будет востребован при любых экономических раскладах. В NF Group отмечают, что коммерческие объекты менее престижных классов тоже строятся, но такие проекты выглядят менее привлекательными с точки зрения будущей прибыли, поэтому им сейчас уделяется меньше внимания.

Впрочем, даже несмотря на смещение рынка в сторону продаж, аренда коммерческих помещений в столице также продолжит дорожать. В этом году рост ставок может достигнуть 20%. Это связано с серьёзным дефицитом коммерческих площадей. FinExpertiza подсчитала, что за прошлый год в РФ зарегистрировано 216 тыс. новых компаний, что превышает число закрытых бизнесов и является рекордом за последние 9 лет. Большая часть этих фирм находится в Москве, Подмосковье и Ленинградской области, и такая динамика деловой активности закономерно породила рост спроса на офисы, который девелоперы удовлетворяют с большим трудом. Доля свободных площадей в крупнейших деловых комплексах Москвы составляет всего около 3,5%, и даже строящиеся или запланированные объекты оказываются распроданными задолго до ввода в эксплуатацию. Показательным стал пример 75-этажного небоскрёба около моста «Багратион» в Москве. Его планируют достроить только в 2030 году, но здание уже целиком куплено компанией Wildberries.

О главных тенденциях рынка коммерческой недвижимости «Московской газете» рассказал основатель SIS Development Ярослав Гутнов.

«В 2025 году мы будем наблюдать устойчивый рост стоимости объектов коммерческой недвижимости как в уже готовых объектах, так и в строящихся. Это продиктовано возросшим спросом на коммерцию. В стране сейчас большая масса денег, которую инвесторам необходимо вкладывать. Коммерческая недвижимость имеет более короткий срок окупаемости по сравнению с жилой, ею легче управлять с операционной точки зрения, она дает более стабильный и прогнозируемый доход за счёт того, что договор аренды подписывается на более длительный срок и его сложнее расторгнуть», — пояснил предприниматель.

По словам Ярослава Гутнова, ожидаемое повышение стоимости коммерческих площадей обусловлено ещё несколькими факторами: традиционно на 10-15% в год дорожают стройматериалы, сейчас в России установлена рекордно высокая ключевая ставка, в связи с чем заёмные средства очень дороги, своё влияние оказывают сложная логистика и скачки валютных курсов. Всё это застройщики вынуждены закладывать в конечную цену объекта.

«Стоит отметить, что даже когда ключевая ставка начнёт снижаться, это не приведет к снижению стоимости недвижимости. Ведь более дешёвые кредиты спровоцируют реализацию отложенного спроса, и на рынок выйдут те инвесторы, которые ждали более благоприятных экономических условий.

Мы ожидаем, что в 2025 году темпы ввода коммерческой недвижимости будут расти, но медленнее, чем в 2024-м. Девелоперы предпочитают реализовывать качественные проекты в наиболее привлекательных локациях, а остальные проекты могут быть отложены до наступления более благоприятных условий. Сейчас наибольший спрос наблюдается в сегменте элитной коммерческой недвижимости и на небольшие помещения под локальный бизнес. Этот спрос застройщики и стремятся удовлетворять», — рассказал основатель SIS Development.

Учредитель «ДОФ» Вячеслав Пимурзин также считает, что объёмы строительства наиболее ликвидных объектов продолжат расти, однако дефицит коммерческих помещений в ближайшее время вряд ли будет преодолён. Прошлый год для сегмента коммерческой недвижимости стал лучшим за долгое время. Объём инвестиций в целом по России превысил 1,2 трлн рублей. В этом году большинство экспертов ждут продолжение этих тенденций по активизации спроса и попыткам увеличить предложение. Рост деловой активности, конечно, можно лишь приветствовать, но тем, кто решит открыть свой бизнес в востребованных локациях, очевидно, придётся непросто при поиске помещений.