Надежды на снижение стоимости жилья могут не оправдаться

Доля россиян, ожидающих в ближайшее время снижения цен на жильё, оказалась самой высокой с июля 2025 года. К таким выводам пришли исследователи Института жилищного развития «ДОМ.РФ» и ВЦИОМ. Баланс оценок, то есть разница между теми, кто ожидает снижения и повышения цен, снизился до 42%. Ещё в начале года подорожания недвижимости ждали на 51% больше респондентов, чем падения стоимости. Из этого же опроса следует, что возрос интерес россиян к покупке вторичного жилья. Неновые квартиры новостройкам предпочли бы 39% респондентов, что на 14% больше, чем в начале года

Интересно, что надежды на удешевление жилья вроде бы подкрепляются текущей динамикой рынка и некоторыми экспертными оценками. Так, с начала 2026 года медианная стоимость 1 кв. м в новостройках, возведённых в городах с населением свыше 500 тыс. человек, прибавила всего 0,2%. В целом ряде мегаполисов, среди которых Челябинск, Екатеринбург, Омск, Новосибирск, Казань и Уфа, цены и вовсе снизились в диапазоне 2-4,5%. Аналитики связывают такую динамику с исчерпанием эффекта от льготных ипотечных программ, падением спроса и затовариванием рынка новых квартир. Объём готового невостребованного жилья в России уже достиг 10 млн кв. м, что неизбежно сказывается на ценовой политике застройщиков. 

А вот на рынке вторичной недвижимости ситуация иная. Снижение цен наблюдается реже и остаётся скорее исключением. С начала года цены упали в таких крупных городах, как Новосибирск, Тюмень, Сочи, Краснодар и Ставрополь. Лидером падения среди региональных центров стал Архангельск, где вторичное жильё подешевело сразу на 11,8%. Однако в целом по стране, согласно данным «Циан», только за I квартал рост цен составил 3,5%. Это связано с изменением предпочтений потребителей. Подержанные квартиры по-прежнему на 23% дешевле аналогичных новых, поэтому желающие купить жильё всё чаще обращают внимание именно на «вторичку». Изменение условий семейной ипотеки, согласно которым теперь можно получить лишь 1 льготный кредит на семью, а не на каждого из родителей, также заставляет россиян выбирать более дешёвые варианты. Кроме того, предложение в этом сегменте с начала года сократилось на 12%. Сочетание этих факторов толкает цены вверх. Руководитель отдела ипотеки RedCat Елена Кудрявцева уверена, что в будущем эта тенденция продолжится. Главным фактором, который, по мнению экспертов, может повлиять на дальнейшее подорожание вторичной недвижимости, будет ключевая ставка. Если она снизится до 12-14%, рост цен в этом сегменте может достичь от 8% до 15% в зависимости от региона.

Мнения о том, ждать ли серьёзного падения цен на новостройки до конца 2026 года, расходятся. Профессор Финансового университета при правительстве РФ, доктор экономических наук Сергей Толкачев предполагает, что такой вариант вполне возможен. По его словам, в большинстве российских регионов текущие цены на квартиры в новостройках выглядят завышенными на фоне реальных доходов населения и стоимости аренды. Такого уровня цены смогли достичь лишь благодаря большому количеству льготных ипотечных программ, которые искусственно подогревали спрос. Поскольку сейчас большинство из этих программ свёрнуты или реализуются на более жёстких условиях, данный источник спроса перестаёт быть актуальным, а значит застройщикам придётся задумываться о снижении цен ради распродажи уже готового жилья. Правда, по мнению Сергея Толкачева, снижение цен может носить характер временных скидок в размере до 15% и сильно зависит от региона. В менее населённых субъектах со слабым спросом падение цен может быть и более значительным, а вот в мегаполисах динамика наверняка окажется более умеренной. В дальнейшем многое будет зависеть от изменения ключевой ставки и общей экономической ситуации. Государство также может вмешаться и дополнительно поддержать рынок, чтобы ограничить падение цен и прибыли девелоперов.

Кандидат экономических наук, эксперт в сфере недвижимости Андрей Белоусов, в свою очередь, указал на отсутствие фундаментальных факторов для снижения цен на новое жильё до конца текущего года. Он обратил внимание на ожидаемое дальнейшее снижение ключевой ставки, благодаря которому может оживиться спрос на ипотеку. В этом случае запасы нераспроданных квартир начнут сокращаться, а значит и необходимость в более дешёвых предложениях отпадёт. В принципе резкое падение стоимости жилья невыгодно ни застройщикам, ни государству, и может стать лишь вынужденным ответом на серьёзное снижение спроса и ухудшение экономической ситуации. В противном случае цены, скорее всего, будут либо стагнировать, либо постепенно расти, как это было все последние годы.