Рынок ИЖС стабилизируется после длительной адаптации

Консолидация отрасли продолжится, может возникнуть дефицит земли под застройку

В декабре 2025 года банк ДОМ.РФ выдал подрядчикам ИЖС рекордные 3,6 млрд рублей на строительство с использованием эскроу. Как сообщает gazetametro.ru., 1 марта 2025 года вступил в силу закон, который позволяет при строительстве частных домов использовать счета эскроу. Для покупателя это гарантия, что его средства защищены — подрядчик получит их только после того, как выполнит все обязательства. Строительные компании тоже в выигрыше – используя счета эскроу, они получают налоговые преференции и льготные кредиты.

По словам вице-президента, директора блока «Транзакционный бизнес» банка ДОМ.РФ Анны Корнелюк, переходный период показал подрядчикам ИЖС преимущества механизма эскроу, и его востребованность будет расти. 

«Сейчас более тысячи подрядных организаций используют механизм эскроу, с участием нашего банка они построили более 2800 домов», — пояснила Анна Корнелюк.

Аналитик Российской гильдии риелторов, руководитель Комитета по статистике и аналитике Гильдии риелторов Москвы Константин Ламин в комментарии «Московской газете» положительно оценил историю применения эскроу-счетов в загородном строительстве. При этом он отметил нюанс: государственная поддержка на кредитование приводит к повышению цен на данные объекты.

«Раньше покупатели загородной недвижимости не были защищены с помощью механизма эскроу, было много рисков; известны кейсы, когда недобросовестные застройщики загородной недвижимости не выполняли своих обязательств, и покупатели оставались без домов и без денег. Сейчас у покупателей надежный, безопасный инструмент при расчетах именно загородной недвижимости. 

Но здесь хотелось бы подсветить обратную сторону этого процесса — то, что мы наблюдали и продолжаем наблюдать в сфере первичного рынка квартир. Программа государственной поддержки и стимулирование загородного строительства приводит к тому, что цены на объекты недвижимости растут. Повторяется такая же история, как и с жилыми новостройками в Москве. То есть, сейчас первичный рынок настолько разогрет, что меры господдержки стимулируют рост цен. Эта тенденция скорее всего сохранится и на рынке загородного строительства», — рассказал эксперт.

Советник президента Гильдии риелторов Москвы Константин Барсуков отметил, что пока ключевая ставка остается высокой, говорить о существенном оживлении рынка рано. Тем не менее, в 2026 году после длительной адаптации рынок стабилизируется. 

По словам Константина Барсукова, применение эскроу‑счетов помогают защитить от недобросовестных исполнителей.

«Были ситуации, когда люди брали семейную ипотеку на строительство, дом не был достроен, а долг по кредиту остался. При этом ставка резко вырастала. В нужные сроки банку не предоставлялась информация о завершении строительства, и ставка переходила на рыночную. Для людей это было просто бедствием. Применение эскроу‑счетов помогают уберечь людей от проблемных подрядчиков, которые не достраивали дома. Все льготные ипотечные программы проводят выплаты через эскроу‑счета, пока идет стройка. Понятно, что, если дом уже построен, эскроу не нужен.

Второй момент: эти программы вводили в том числе, чтобы расчистить рынок для крупных игроков. Но крупные девелоперы в итоге не вошли на рынок загородной недвижимости — многим оказалось сложнее переключаться с квартир на индивидуальное строительство, менять специализацию они желанием не горят. Видимо, не понимали ни тенденций загородной недвижимости, ни логики, и разбираться не очень-то хотели. 

Если говорить о крупных игроках, то их, считайте, на этом рынке практически нет. При этом такой подход «подчистил» мелких участников: люди в последнее время в основном покупают «загородку» по семейной ипотеке, которая более щадящая, чем обычная, классическая. 

Маленькие подрядные организации жили на этом рынке, но после введения расчетов через эскроу‑счета и проектного финансирования у многих из них возникли серьезные проблемы. Рынок стал немного укрупняться, и мы прекрасно понимаем: любая монополизация в итоге ведет к росту цен — то же самое случилось на рынке новостроек», — сказал собеседник «Московской газеты».

По мнению эксперта, в 2026‑м году рынок стабилизируется. Слабые компании будут уходить, останутся более крупные. Среди мелких подрядчиков будет укрупнение. В результате консолидация отрасли фактически будет превращаться в некую условную монополизацию. 

«Не уверен, что средние по объемам работ организации захотят входить в ИЖС в большем количестве заказов. Не исключаю, что среди мелких компаний будет укрупнение», — сказал представитель Гильдии риелторов Москвы, добавив, что возможно, возникнет дефицит земли под застройку.

«Думаю, расширится кредитование крупными игроками, появится проектное финансирование, чтобы строить через эскроу‑счета. В городе квартиры существенно подорожали и, возможно, продолжат дорожать. Для некоторых покупателей это станет выбором в пользу загородного дома. Но ставки остаются высокими, поэтому о существенном оживлении рынка говорить пока рано», — резюмировал Константин Барсуков.