«Ситуация замершая»: будет ли дешеветь вторичное жильё

Аналитик Российской Гильдии Риэлторов (Хабаровск) Александра Швалова рассказала «Московской газете» о замедлении роста цен на вторичное жильё и возможности дальнейшего удешевления «вторички». Вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко прогнозирует замершую ситуацию на рынке вторичного жилья и видит возможности только для роста цен. Вице-президент Гильдии риелторов Москвы Екатерина​ Никитина рассказала, что происходит со спросом на вторичное жильё в Москве

Темп роста цен на «вторичке» последние полгода низкий (ежеквартально 1-1,5%), сообщила «Московской газете» сертифицированный Российской Гильдией Риэлторов (РГР) аналитик-консультант рынка недвижимости Александра Швалова (Хабаровск):

«1-й квартал 2024 г. не стал исключением – средняя цена за квадратный метр на вторичном рынке составляет 126 445 рублей (+1,1% за квартал). Есть все предпосылки для снижения цен, но продавцы по инерции продолжают «держать оборону». Возможно, во 2-м квартале цены пойдут вниз. При этом наблюдается дефицит ликвидных объектов, да и покупателей мало. Куда еще цены задирать? Ну а кто реально хочет продать, продает с дисконтом в среднем в 100 тыс. рублей с квартиры и 25 тыс. рублей с «малосемеек».

О взаимосвязи рынков первичной и вторичной недвижимости рассказала «Московской газете» вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко:

«Ключевая ставка в 16% не собирается снижаться. А значит ипотека от 17% на «вторичку» будет с нами ещё долго. Риэлторы могут говорить, что цены скоро снизятся, но у покупателей нет в этом уверенности. Люди, которым не хватает денег, чтобы купить жильё сразу, необходима ипотека, но брать ипотеку по таким ставкам им тяжело. И 70% потенциальных клиентов пошли ждать, когда снизится ключевая ставка. Вторая часть клиентов – те, кто хотят продать свою квартиру, чтобы купить жильё в новостройке. У них ситуация ухудшилась. Им нужно внести первоначальный взнос в 30%. При этом ежемесячный платёж, который они должны платить банку, должен составлять не более 40% их доходов. А людей с таким доходом не так много. В последние годы россияне зачастую отдавали ежемесячным платежом до 80% своего дохода. Это ухудшает качество кредитного портфеля и в случае каких-то проблем на рынке труда может обрушить рынок недвижимости. Почти 70% отказа на «первичке», а «вторичку» почти никто не берёт. Спрос не растёт, но и предложения на этом рынке не очень много. Новостройки поддерживают те, у кого есть льготная ипотека – семьи с детьми, айтишники. Плюс, ещё есть возможность до июля покупать по 8% новостройки. В целом, на рынке вторичного жилья стагнация: цены не растут, но и не собираются падать. Нет факторов, которые привели бы к обрушению рынка. При этом трагедия в «Крокусе» вызвала проблемы с кадрами в строительной сфере. А запросы на зарплату у гастарбайтеров сейчас выросли в два раза. И всё это – серьёзный драйвер роста цен на недвижимость. Потому что растёт себестоимость строительства. А за «первичкой» будет расти и «вторичка». К понижению цен может привести только снижение ключевой ставки. Кому надо срочно продать «вторичку», тот продаёт с небольшой скидкой. Но что делать потом, если «первичка» стала менее доступной? Ситуация замершая. Только катастрофическое событие может обрушить рынок. А если всё будет спокойно, причин для снижения цен не видно».

В первом квартале текущего года на рынке вторичного жилья Москвы начался ожидаемый период охлаждения, рассказала «Московской газете» руководитель агентства недвижимости «PRO ОБМЕН», вице-президент Гильдии риэлторов Москвы Екатерина​ Никитина:

«Спрос на квартиры после ажиотажных месяцев второй половины прошлого года начал сокращаться. Относительно IV квартала 2023-го интерес к вторичному жилью упал примерно на 45-50%. Если сравнивать активность с аналогичным периодом 2023-го, то падение не такое значительное. В нашей компании авансов и сделок стало примерно на 25% меньше, чем было годом ранее».

Вопреки падению спроса цены на вторичную жилую недвижимость в Москве по итогам первых трех месяцев выросли – на 2,6% с 288,1 тыс. рублей до 295,7 тыс. рублей за квадратный метр, сообщила вице-президент ГРМ.

«Однако данный рост носит технический характер и не отражает объективную ситуацию. То есть с рынка вымываются самые бюджетные предложения, что приводит к номинальному росту средних цен тех лотов, которые остаются в продаже», — отметила Екатерина Никитина.

Относительно I квартала 2023-го столичная «вторичка» подорожала на 15,9%, в начале апреля прошлого года средняя стоимость квадратного метра в сегменте составляла 255,1 тысячи рублей, добавила вице-президент ГРМ.

«Количество нового предложения на рынке вторичной недвижимости Москвы в первом квартале находилось на уровне 21,5-23,5 тысяч объектов в месяц. Такой объем примерно соответствует показателям IV квартала 2023 года, но на 22,3% меньше, чем в январе-марте прошлого года. Итогом падения спроса стал рост среднего срока экспозиции квартир на вторичном рынке. С января по март он увеличился с 40-50 до 60-65 дней и продолжает расти. Ожидаем, что уже летом для продажи вторичной квартиры в среднем будет требоваться свыше 70 дней», – прогнозирует Екатерина Никитина.