Загородное строительство с эскроу-счетами требует дополнительного контроля

В сфере застройки проявились недобросовестные исполнители. Они стали извлекать деньги из банков без проведения реальных работ

В Московской области за 2025 год недобросовестные застройщики присвоили более полумиллиарда рублей с помощью поддельных документов. В результате около 100 семей остались без домов и с огромными кредитами — в лучшем случае им лишь залили фундамент.

Механизм эскроу-счетов, запущенный в России в 2019 году, задумывался как защита рынка частного домостроения от обманутых дольщиков и недобросовестных посредников. Схема выглядит надежно: банк выдает ипотеку, но деньги замораживаются на специальном счете и перечисляются подрядчику только поэтапно, после приемки работ самим клиентом. Однако на практике система дает сбой: мошенники в сфере строительного бизнеса научились подделывать подписи в актах выполненных работ. Получив доступ к средствам на эскроу-счетах, такие застройщики исчезают, оставляя владельца участка с недостроем и долговыми обязательствами.

Руководитель Комитета по статистике и аналитике Гильдии риелторов Москвы Константин Ламин отметил, что ситуацию на рынке загородного строительства иначе как вопиющей не назовешь. При этом эксперт призывает не путать два абсолютно разных сегмента рынка.

«Будем объективны. На рынке новостроек и квартир такие ситуации исключены. Все потому, что раскрытие эскроу-счетов в многоквартирном строительстве происходит при единственном условии: получении разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Только после этого застройщик получает деньги», — пояснил эксперт. 

По словам Константина Ламина, корень зла кроется именно в специфике ИЖС.

«Эта история с поэтапным раскрытием эскроу-счетов на рынке индивидуального жилищного строительства и создает возможности для недобросовестных застройщиков загородных объектов совершать незаконные операции», — констатировал аналитик.

Единственным способом борьбы с мошенничеством, по его словам, станет тотальное ужесточение контроля — нужно, чтобы были четко прописаны регламенты и механизмы более тщательной проверки наступления условий, при которых часть денег с эскроу-счетов может перечисляться застройщику. Необходимо исключить сами предпосылки для злоупотреблений. При этом дискредитировать саму систему эскроу было бы ошибкой.

«В целом механизм эскроу-счетов достаточно сильный и серьезно защищает интересы дольщиков строительства многоквартирных домов. Но случаи, связанные с загородным строительством, требуют дополнительного контроля. Причем не только со стороны банков, но и со стороны правоохранительных и надзорных органов, которые обязаны проверять условия раскрытия счетов и перечисления денег», — резюмировал Константин Ламин.

Советник президента Гильдии риелторов Москвы Константин Барсуков в комментарии «Московской газете» напомнил, что «с 1 марта 2025 года Федеральным законом от №186-ФЗ был введен механизм эскроу-счетов при индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС). В период до октября, когда шел так называемый «переходный период», при возведении частного домостроения эскроу-счет можно было раскрыть без выписки ЕГРН. Могу предположить, что именно этот момент служил почвой для злоупотреблений». 

«С 27 октября 2025 года, как сообщила Федерация индивидуального жилищного строительства (ИЖС), вступили в силу изменения в перечне документов, необходимых для раскрытия эскроу-счетов по договорам подряда на строительство. 

Теперь Банк запрашивает выписку из ЕГРН на построенный индивидуальный жилой дом; акт осмотра имущества, подготовленный ООО «Мобильный оценщик» (в акте должна быть указана информация). Стадия строительства — «готовый дом». Подрядчик обязан предоставить документацию в полном соответствии с законом № 186-ФЗ.

Главное, чтобы дом был оформлен в собственность — мошенничество практически невозможно», — сказал эксперт.

Проблема не осталась незамеченной на государственном уровне. В ответ на участившиеся случаи мошенничества и срыва строительства были предложены и уже обсуждаются конкретные меры защиты. Так, депутаты Законодательного собрания Ленинградской области выступили с инициативой распространить на пострадавших при строительстве частных домов те же механизмы защиты, что действуют для дольщиков многоквартирных домов. 

Пока же механизмы защиты находятся в стадии доработки, покупателям жилья стоит быть особенно внимательными к репутации подрядчика и тщательно проверять все документы.