Ипотека или аренда жилья: что выгоднее в долгосрочной перспективе

С помощью ипотеки можно приобрести квартиру сразу при отсутствии полной суммы. Более того на растущем рынке недвижимости это позволяет сформировать ценный актив, однако здесь есть свои риски

Что выгоднее — брать ипотеку или снимать жилье? С другой стороны, если взял ипотеку и начались проблемы, например с работой, то как решать вопрос, может сдать квартиру в аренду? Или вообще без вариантов — потеряешь и деньги и недвижимость?

«Ипотека дает возможность приобрести квартиру сразу, даже при отсутствии полной суммы. Банк предоставляет кредит под залог недвижимости, а заёмщик выплачивает его с процентами. Постепенно выплачивая ипотеку, вы наращиваете свою долю в капитале. На растущем рынке недвижимости это позволяет сформировать ценный актив. Например, при росте цен на 5% в год квартира за 6 млн руб. через 10 лет будет стоить уже 9,7 млн руб. При кредите с фиксированной ставкой ежемесячные платежи не меняются, что удобно для планирования бюджета и защищает от роста арендных ставок из-за инфляции или дефицита жилья. В России можно получить налоговые вычеты: вернуть 13% от стоимости квартиры (до 260 тыс. руб.) и от выплаченных процентов (до 390 тыс. руб.), что существенно снижает реальную стоимость ипотеки», — сказал «Московской газете» доктор делового администрирования (MBA/DBA) по юриспруденции, экономике и управлению Роман Синицын.

Минусы ипотеки

«Однако у ипотеки есть и риски. Во-первых, это высокая финансовая нагрузка: платежи составляют 30-50% дохода семьи на 10-20 лет, что требует стабильной работы и грамотного планирования бюджета. Потеря работы или снижение доходов могут привести к проблемам с выплатами. Во-вторых, высокая переплата по процентам. При ставках 10-12% годовых (средний уровень в 2025г.) за 15-20 лет набегает огромная сумма: на каждый взятый у банка рубль придется отдать еще рубль сверху. Эффективная переплата, конечно, будет ниже с учетом налоговых вычетов и инфляции, но все равно существенной. В-третьих, риск снижения цен на недвижимость. В кризис стоимость квартир может упасть. Если цены опустятся ниже суммы долга, продать квартиру и погасить кредит будет невозможно. Придется либо доплачивать, либо объявлять дефолт, теряя и жилье, и кредитную историю», — добавил эксперт.

Преимущества и недостатки аренды по сравнению с ипотекой

«Аренда подразумевает временное проживание в чужой квартире за ежемесячную плату. Сейчас в крупных городах России аренда 1-комнатной квартиры составляет 25-35 тыс. руб./мес. Главные плюсы аренды — мобильность и финансовая гибкость. Съемное жилье не привязывает к конкретному месту, всегда можно переехать в другой район или город при смене работы, семейных обстоятельств. Это важно для молодых специалистов, фрилансеров — тех, чья карьера требует релокаций. При тех же доходах арендный платеж будет ниже ипотечного: в среднем по России он составляет 20-30% от зарплаты против 40-50% при ипотеке. Это оставляет больше денег на жизнь, развлечения, сбережения. Плюс арендатор не несет дополнительных расходов на ремонт, обслуживание, налоги, страховку. Все это — зона ответственности собственника. Из минусов аренды — отсутствие накоплений и нестабильность. Арендные платежи не формируют актив, а просто уходят владельцу. За 10 лет при ставке 35 тыс. руб./мес. общие расходы составят уже 4,2 млн руб. — и все мимо вашего кармана. При этом арендодатель вправе в любой момент разорвать договор, поднять плату, продать квартиру. По закону он обязан лишь заранее предупредить о прекращении аренды. Новые поиски, переезд, залоги — стресс и незапланированные траты. В съемном жилье сложно обустроить уют «под себя», сделать основательный ремонт или перепланировку, часто приходится мириться с требованиями и вкусами хозяев», — сказал собеседник издания.

Что все-таки выбрать

«С точки зрения «жилищной экономики» в долгосрочной перспективе (10-20 лет) выгоднее все-таки ипотека. Проведем расчет на примере. Пусть рыночная ставка аренды 1-комнатной квартиры стоимостью 6 млн руб. в Москве — 50 тыс. руб./мес. Предположим, она будет расти на 5% в год вместе с инфляцией. Тогда за 20 лет суммарные расходы на аренду составят 21,6 млн руб. Взяв ту же квартиру в ипотеку на 20 лет под 10% годовых (средняя ставка на рынке) с первоначальным взносом 20%, платеж составит 48,4 тыс. руб./мес. или 11,6 млн руб. в сумме за 20 лет. С учетом первоначального взноса в 1,2 млн руб. общие расходы составят 12,8 млн руб. — на 8,8 млн руб. меньше, чем при аренде! Кроме того, за это время стоимость самой квартиры вырастет. При темпах 5% в год (для Москвы это консервативная оценка) через 20 лет она будет стоить уже 15,9 млн руб. — на 3,1 млн руб. больше всех ипотечных затрат. Покупатель получит в собственность актив, который не только окупил себя, но и заработал», — резюмировал эксперт.

Что делать, если взял ипотеку и столкнулся с трудностями

«В жизни всякое бывает. Потеря работы, болезнь, развод — доходы могут упасть, и ипотека из мечты превращается в обузу. Что делать? Первым делом — идти в банк на переговоры. Законопослушному заемщику банк пойдет навстречу, чтобы не создавать просрочку. Варианты решений:

- кредитные каникулы. По закону, если доход упал на 30%+, можно взять отсрочку до 6 мес. на выплаты основного долга и процентов. За это время надо восстановить платежеспособность;

- реструктуризация. Банк может пересмотреть график платежей: увеличить срок, снизить ставку, предоставить отсрочку. Это не бесплатно, но выгоднее просрочки.

- добровольная продажа квартиры. Если других вариантов нет, лучше продать самому, чем ждать принудительных торгов. Шанс выручить больше, закрыть долг и сохранить остаток.

- сдача в аренду. Временно вернувшись к родителям или сняв более дешевое жилье, ипотечную квартиру можно сдавать, снижая платежную нагрузку. Важно согласовать с банком и платить налоги с дохода.

Только в самом крайнем случае дело дойдет до потери квартиры и испорченной кредитной истории. Банку это не выгодно: суды, торги, потеря залога — сплошные убытки. Поэтому он заинтересован договориться с клиентом», — рассказал Роман Синицын.