Спрос на ипотеку снизится, но жилье дешевле не станет

Правительство идет на сознательное охлаждение самого активного сегмента рынка ипотеки — молодых семей с одним ребенком, на долю которых по опыту прошлых лет приходилось более половины всех выдач в рамках льготных программ

Очередная реформа семейной ипотеки намечена на 1 июля: пока в правительстве рассматривают введение принципа «чем больше детей, тем ниже ставка по ипотеке». Для семей с двумя детьми она, скорее всего, останется прежней — 6%, или даже опустится до 4%, а вот для семей с одним ребёнком может вырасти до 10-12%, пишет gazetametro.ru.

Для самой многочисленной группы пользователей семейной ипотеки — пар с одним ребёнком — ситуация ухудшится: платёж по ипотеке вырастет почти вдвое. Как это повлияет на спрос в целом, ценах на жилье? Как семьям с детьми накопить на квартиру, какой доход для этого нужен?

«Для многодетных семей программа становится настоящим подарком. Снижение ставки до 4% сокращает ежемесячный платеж почти на треть. Однако таких семей в России всего около 2,9 млн, или 5–7% от общего числа. В условиях рыночной ипотеки около 25-27% годовых даже 10–12% выглядят выгодно. Но с учетом региональных зарплат и цен на жилье для 55% российских семей с детьми предлагаемые условия означают лишь одно: покупка собственного жилья откладывается. Реформа делает ипотеку недоступной для самого массового сегмента семей с детьми, и в первую очередь пострадают жители регионов с низкими доходами и дорогим жилье», — рассказала «Московской газете» консультант по стратегическому и антикризисному управлению, генеральный директор «Вместе.ПРО» Олеся Бережная.

Следует ли ждать всплеска продаж накануне реформы?

«Влияние на спрос будет иметь двухфазный характер. В оставшиеся два месяца до реформы, то есть в мае и июне 2026 года, мы неизбежно увидим ажиотажный всплеск — так называемый «забег в последний вагон». Подобное мы уже наблюдали в конце 2024 года, когда объемы выдач подскочили на 30% перед ужесточением условий. Однако за этим всплеском последует затяжное охлаждение. Спрос со стороны многодетных семей, для которых ставка снижается до 4%, безусловно вырастет, но их доля в общем портфеле заемщиков исторически не превышает 10%. Они физически не смогут компенсировать вымывание «однодетных» пар. По моим оценкам, общее сжатие спроса на первичном рынке во втором полугодии 2026 года может достигнуть 25–35%, что заставит застройщиков радикально пересматривать свои маркетинговые стратегии», — отметил старший преподаватель кафедры экономики и государственного управления Славяно-греко-латинской академии, доктор делового администрирования (MBA/DBA) Роман Синицын.

Означает ли это, что на фоне снижения спроса жилье начнет дешеветь?

«Что касается ценовой динамики, то здесь я бы не ожидал обвального снижения номинальных цен в прайс-листах. Застройщики связаны обязательствами перед банками в рамках проектного финансирования и высокой инфляцией издержек. Скорее всего рынок уйдет в фазу стагнации номинальных цен при одновременном росте скрытых дисконтов и различных программ рассрочек. Ключевым трендом станет переток покупателя на вторичный рынок, — добавил эксперт.