Что происходит с ценами на квартиры в Москве и Крыму

Ряд экспертов предсказывают стабилизацию цен на недвижимость в Москве после вызванного спецоперацией мартовского «всплеска». «Московская газета» обсудила этот вопрос со столичными специалистами, попутно получив официальный комментарий застройщика, возводящего жильё в Крыму

Мартовский всплеск цен был связан с тем, что до 1 апреля Сбербанк выдавал ипотеку по старым ставкам, и спрос был ажиотажный, рассказала «Московской газете» президент Гильдии риелторов Москвы Екатерина Шенгель.

«Пока мы не наблюдаем понижения цен. Неделя — это не репрезентативный срок», — заметила эксперт.

В Гильдии отмечают снижение спроса на жильё в новостройках Москвы в два раза, сообщила Екатерина Шенгель.

«Спрос на объекты, отражённые в нашей рекламе, сократился в два раза: условно, если раньше мы получали 10 звонков в неделю, то сейчас — пять. Это явно говорит об охлаждении спроса. Мы отмечаем безусловное снижение ипотечных покупателей и в то же время увеличение покупателей с деньгами, которые берут квартиру сразу. Мы же все понимаем, сколько денег было снято со счетов после начала спецоперации, сколько людей обналичили свои сбережения. Часть людей, вне всякого сомнения, ждали этого момента, понимая, что что-то изменится», — отметила собеседница издания.

Снижение покупательского спроса говорит о большей предрасположенности продавцов к торгу, отметила Екатерина Шенгель: «Если вы продавали квартиру два месяца и к вам ходили в день по три раза, а теперь ходят раз в неделю — естественно, у продавца есть задача решить жилищный вопрос. Естественно, он будет реагировать на снижение спроса и куда-то двигаться. Со временем, когда люди потянутся покупать квартиры, зная о выгодной предрасположенности продавцов к торгу, спрос увеличится и цены поднимутся. Очень многие сейчас занимают выжидательную позицию, надеясь на снижение цен».

Ситуацию «Московской газете» также прокомментировал заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.

«Из-за увеличения ставок ожидается некоторое снижение спроса и адаптация к новым условиям займет некоторое время. Тем не менее в ближайшей перспективе мы ожидаем сохранения интереса к первичному рынку жилья в массовом сегменте. Поддержат спрос льготная ипотека и другие госпрограммы, в том числе ипотека для IT-специалистов. Из-за изменения ситуации на финансовых рынках вложения в недвижимость по-прежнему будут популярны. Жилье — понятный инвестиционный инструмент, который позволяет пережить сложные времена с уверенностью в защите своих накоплений. Тем более что новые правила с введением механизма эскроу гарантируют безопасность покупки. В отличие от прошлого года льготная ипотека на этот раз не приведет к росту цен на жилье. И ставки другие, и внешние условия изменились», — считает эксперт.

Ответы на вопросы корреспондента издания дал юрист, управляющий партнёр в компаниях «Точка роста» и «Домбезрисков.РФ» Кирилл Манаенков.

Каковы были цены в марте, к какому уровню стремятся сейчас, насколько уверенно можно говорить о стабилизации и каковы прогнозы в этом отношении?

«Вся ситуация сейчас — это переход от кризисного шока к понятным инвестициям — объяснил эксперт. — В марте была ситуация, когда бежать в доллар было страшно, а оставаться в рубле еще страшнее, поэтому все побежали, естественно, скорее вкладывать в понятную для всех недвижимость. На этом фоне, естественно, опять смогли заработать девелоперы, что также было подогрето слухами о скором повышении ипотечных ставок (что и произошло). Но, по сути, произошло следующее: люди вытащили все свои накопления и вложили их в недвижимость. Чаще всего с инвестиционными целями. Вопрос в судьбе таких инвестиций».

Верно ли, что рынок вторичного жилья в Москве сейчас становится более востребованным, чем новостройки?

«Это так и основной триггер — мораторий правительства на взыскание неустоек за просрочку сроков строительства «первички». Это ясный сигнал к тому, что застройщиков будут спасать любой ценой и за деньги дольщиков. Поэтому, кто успел вложиться в «первичку», плачет. Остальные побежали покупать «вторичку». При этом цена на аренду квартир уже упала и будет падать дальше. Потому что эти самые инвестиционные квартиры в большом количестве вышли на рынок аренды. Следующий этап — к зиме эти инвестиционные квартиры начнут давить на цены на рынке продажи плюс ситуация сильно привязана к курсу доллара. Сейчас большинство продавцов на рынке все равно считают для себя цену в долларах, и при такой высокой волатильности множество сделок просто рушится — непонятно, по какому курсу их делать. Сегодня официальный курс 76, но за эти деньги доллар купить невозможно. А купить его можно за 83–85. Но вывезти за эти деньги невозможно. Плюс уже есть курс черного рынка. И это 95. Все эти факторы, по сути, и формируют ценообразование на рынке недвижимости сейчас», — сказал Кирилл Манаенков.

В каких районах Москвы сейчас самые высокие цены на квартиры и будут ли они снижаться?

«Районы не изменились: Пресненский, Арбатский, Тверской, Хамовники — уверенные лидеры. И там цены будут расти, потому что кризис затрагивает дорогое жилье в последнюю очередь», — считает эксперт.

Каков спрос москвичей на новостройки на данный момент, ожидаете ли вы его повышения/понижения?

«Спрос будет снижаться в связи с мораторием правительства на взыскание неустоек плюс существенное повышение ипотечных ставок. Прошло мало времени, но уже к лету мы увидим, как изменятся заявленные сроки сдачи объектов, а к зиме эти просрочки станут критическими», — отметил Кирилл Манаенков.

О том, как обстоят дела с ценами на квартиры в Крыму и со строительной отраслью региона в целом «Московской газете» рассказал генеральный директор группы компаний «Монолит» Якуб Асанов.

«Строительная отрасль — одна из наиболее уязвимых в текущем экономическом кризисе, который переживает и наш регион, и вся страна. При этом государство делает немало для поддержки всех трех сторон в сфере жилищного строительства: и застройщиков, и банков, и клиентов. Строительная отрасль в Крыму должна развиваться, ведь обеспеченность жильем на полуострове по-прежнему одна из самых низких по стране — чуть более 18 «квадратов» вместо положенных 25 на человека. Кроме того, именно строительство дает региону беспрецедентное количество рабочих мест и несет высокую налоговую нагрузку. Разумеется, те меры поддержки, которые уже приняты на уровне государства, восприняты нами позитивно, поскольку смогут в том числе и поддержать спрос. К сожалению, мы фиксируем некоторое падение спроса. При этом мы ежедневно отслеживаем динамику спроса и корректируем свои планы, сохраняя при этом выполнение необходимых обязательств в рамках условий проектного финансирования по каждому строящемуся объекту.

Отдел продаж группы компаний «Монолит» работает в штатном режиме, в продаже объекты рекреации и недвижимость в Симферополе.

Крайне важными являются действия государства в направлении регулирования ценообразования и обеспечения стабильного банковского финансирования застройщиков в рамках проектного финансирования.

Наши планы по строительству и вводу в эксплуатацию пока остаются без изменений, так как наши клиенты ждут свое жилье, и мы будем выполнять свои обязательства.

Ключевыми факторами в ценообразовании являются себестоимость и спрос. Именно поэтому рост цен на строительные материалы неизбежно ведет к росту себестоимости и, как следствие, к росту цен на недвижимость.

Сейчас средневзвешенная стоимость квадратного метра жилой недвижимости на рынке первичного жилья класса «стандарт» в Крыму — более 120 тыс. рублей, вторичное жилье стоит дороже и спрос сейчас на него выше. При этом важно отметить, что и предложение на вторичном рынке традиционно значительно выше. К примеру, в отсутствии такой внешней напряженной ситуации, как сейчас, цены на недвижимость за прошлый год выросли на рынке в среднем на 15–40%.

Очевидно, что рост процентной ставки по ипотеке не может не отразиться на спросе на этот вид сделок. Пока мы не прогнозируем существенного снижения, вероятно, мы можем вернуться к допандемийным показателям, когда доля ипотеки была не более 20% в структуре продаж. В 2021 году мы наблюдали значительный рост доли ипотеки — 47%», — сказал Якуб Асанов.