Финансовое моделирование в строительстве: особенности для города Москвы

Руководитель департамента оценки Бюро² Юлия Белогорцева – об особенностях финансовой модели для девелоперов, работающих на столичном рынке жилья

Строительный рынок Москвы характеризуется высокой плотностью застройки, жесткими градостроительными регламентами, а также уникальными механизмами государственной поддержки и регулирования. В силу этих особенностей финансовое моделирование столичных девелоперских проектов требует учета ряда факторов.
Чаще всего финансовые модели девелоперских проектов составляются с помесячной, а реже — с понедельной разбивкой. Годовая детализация недостаточна, поскольку не позволяет учитывать последовательность выполнения работ.

При строительстве жилых объектов используется механизм счетов эскроу, когда средства дольщиков блокируются до момента ввода объекта в эксплуатацию, а финансирование осуществляется за счет банковского кредита и собственных средств девелопера.

Для успешного получения денежных средств финансовая модель должна отвечать ряду требований, это: прозрачность исходных данных и обоснованность всех допущений, стоимость материалов, сроки и темпы строительства; сценарный анализ модели, предусматривающей потенциальные риски и степень их влияния на реализацию проекта; соответствие фактическим данным и сравнение прогнозных показателей с реально достигнутым.

Социальные объекты должны быть обязательным элементом CAPEX (капитальных затрат, — прим. авт.). В Москве при комплексном развитии территорий и точечной застройке девелопер обязан предусмотреть строительство социальной инфраструктуры. В модель нужно обязательно включить детские сады и школы, поликлиники, объекты инженерной инфраструктуры — котельные, трансформаторные подстанции) — если их строительство не компенсируется из бюджета, дороги и парковки общего пользования. Затраты на социальные объекты не восполняются, поскольку отсутствуют аренда или продажа, при этом себестоимость проекта увеличивается. Количество квадратных метров на такие объекты определяется согласно Постановлению Правительства Москвы от 21 декабря 2021 г. №2151-ПП «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования города Москвы в области образования». Девелоперы могут воспользоваться механизмом компенсации данных затрат. Это следует учитывать при разработке модели.

Целесообразно предусмотреть расходы на смену вида разрешённого использования земельных участков. Если девелопер приобретает участок не под жилую застройку (например, для производственной деятельности), он обязан перевести его в соответствующую категорию. Процедура смены вида разрешенного использования (ВРИ) в Москве — платная, и эту сумму нужно закладывать в бюджет проекта. Расчет стоимости смены ВРИ различается для участков, предоставляемых в аренду и в собственность. Процесс регламентирован соответствующими постановлениями правительства Москвы.

В столичном регионе для девелоперов в рамках программы стимулирования создания мест приложения труда (МПТ) при смене ВРИ действует дополнительная льгота. Ее суть заключается во взаимовыгодном обмене: девелопер получает льготу по оплате за изменение ВРИ земельного участка, либо по арендной плате за первый год аренды земли под строительство жилья, а город возлагает на него обязанность построить за свой счет коммерческие или промышленные объекты — места, где смогут работать жители района.

Согласно программе с концепцией «15-минутный город», всё необходимое для жизни — работа, школа, поликлиника, магазины — располагается в шаговой доступности от дома. Объекты МПТ должны размещаться за пределами ТТК — это снижает маятниковую миграцию и нагрузку на транспортную систему. Использование льготы по программе МПТ является высокоэффективным инструментом повышения инвестиционной привлекательности жилых девелоперских проектов — прежде всего для крупных компаний.

Ещё одним инструментом, позволяющим застройщику получить комплексную финансовую, административную и градостроительную поддержку, является участие в проектах комплексного развития территорий (КРТ) Москвы.

При подготовке финансовой модели проекта КРТ необходимо учитывать существующие меры государственной поддержки и льготы, которые могут выражаться в предоставлении участка без торгов, сниженной арендной ставке, отсрочке арендных платежей, рассрочке платежей за землю, финансировании инженерной и социальной инфраструктуры городом, предоставлении налоговых льгот, участии города в расселении и освобождении территории, субсидировании процентной ставки и льготном проектном финансировании. Кроме того, проекты КРТ часто сопровождаются ускоренными процедурами утверждения проекта планировки территории (ППТ), получения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), согласования документации и выдачи разрешений на строительство.

Финансовая модель, разработанная для проекта в рамках КРТ, выгодно отличается от моделей без соответствующих льгот за счет снижения инфраструктурного CAPEX, сокращения сроков инвестиционной стадии, уменьшения операционных расходов (OPEX) и улучшения условий банковского финансирования. Таким образом, меры поддержки в проектах КРТ оказывают существенное влияние на финансовую модель строительства, позволяя снизить капитальные и операционные затраты, улучшить показатели доходности, ускорить окупаемость проекта, повысить устойчивость денежного потока, уменьшить финансовые и административные риски.

Таким образом, финансовое моделирование в московском строительстве требует учета градостроительных регламентов, социальных обязательств и механизмов государственной поддержки. Игнорирование столичной специфики делает финансовую модель нежизнеспособной и гарантированно приводит к снижению инвестиционной привлекательности проекта.