Россиянам назвали главную опасность при покупке залоговой квартиры

Риелтор прогнозирует резкое увеличение предложения по залоговым квартирам в России

Если собственник жилья не справляется с ипотечными выплатами или просто хочет улучшить свои жилищные условия он может выставить квартиру, находящуюся в залоге у банка, на продажу. Большинство собеседников «Московской газеты» в сфере недвижимости отмечают заметный рост предложения в этом сегменте. Однако при покупке залоговой квартиры нужно учитывать целый ряд рисков.

На залоговом фронте без перемен?

Залоговый объект — это имущество, передаваемое заемщиком кредитору в качестве гарантии исполнения обязательств по кредиту или займу, рассказала «Московской газете» председатель комитета по ипотеке РГР Юлия Максимович:

«Если заемщик не выполнит обязательства перед кредитором, последний имеет право обратить взыскание на этот объект и реализовать его для покрытия задолженности. Если заемщик по каким-либо причинам не выплачивает кредит по условиям, прописанным в кредитном договоре, то банк, при наступлении определенного срока просрочки или суммы долга, имеет право обратиться в суд для принудительного взыскания задолженности. И если у заемщика нет возможности одномоментно погасить всю сумму кредита, то суд может принять решение выставить залоговое имущество на торги, а вырученные средства отправить банку для погашения долга. Так появляется залоговое имущество в портфеле у банка. 

Если недвижимость, купленная вами несколько лет назад в ипотеку, стала тесновата и вы хотите купить побольше или вообще вместо квартиры купить дом, например, вы продаете залоговое имущество. Вам необходимо получить разрешение кредитора, чтобы вывести квартиру из-под залога и снять обременение, погасив оставшуюся сумму кредита. В этом случае вы сами принимаете решение о стоимости объекта и выставляете его на продажу».

Количество залоговых квартир на рынке продажи недвижимости не увеличилось, хотя многие эксперты прогнозировали рост, рассказала «Московской газете» член комитета Российской гильдии риелторов (РГР) по ипотеке Оксана Панова:

«Основным критерием для данного вывода эксперты озвучивали то, что в кризисное время заемщики оказываются в сложной финансовой ситуации, это приводит к реализации объекта. Такие заемщики на рынке есть, но существенного количественного роста мы не наблюдаем. Также стоит отметить, что количество продаваемых залоговых объектов для улучшения жилищных условий (продать 1-комнатную квартиру, приобретенную в ипотеку и купить 2-комнатную с доплатой в виде ипотеки) остается на том же уровне».

Учитывая динамику продаж, сложившуюся в последнее десятилетие, большая доля жилья приобреталась с использованием заёмных средств — ипотечных кредитов. И по этой причине продажа квартир, являющихся предметом залога, уже давно не является чем-либо необычным, отметил в беседе с «Московской газетой» президент Ассоциации агентств элитной недвижимости AREA Евгений Скоморовский.

«В период относительно низкой ключевой ставки такие сделки стали обыденным явлением, стоимость такой недвижимости мало чем отличалась от обычной «свободной» продажи, потому что и новые покупатели такой недвижимости, как правило, использовали ипотечные кредиты. Самым неудобным нюансом сделки было погашение кредита и снятие обременений перед регистрацией перехода права собственности. Ранее для этого требовалось за счет собственных средств продавца или за счет задатка, полученного от покупателя, полностью погасить оставшуюся задолженность перед банком. Постепенно банки сформировали практику одновременной выдачи кредитных средств покупателю с параллельным погашением задолженности перед другим банком», — рассказал эксперт.

Однако, по словам собеседника издания, многое изменилось с ростом ключевой ставки.

«Новые кредиты на вторичное жилье стали неподъемными, на определенном этапе была популярна программа некоторых банков, прежде всего Сбербанка, когда можно было купить ипотечную квартиру вместе с задолженностью по кредиту с сохранением первоначальной ипотечной ставки, которая была у продавца. И вот в то непродолжительное время у покупателей было окно выгодных возможностей. Но сейчас таких действующих программ нет. В целом те, у кого ставки по кредиту низкие, стараются не продавать квартиры и тянуть ипотечную лямку до последнего», — заключил президент AREA.

Другое мнение: залоговых квартир стало больше, и они востребованы

Как рассказала «Московской газете» руководитель Академии правовых решений в сфере недвижимости Safe Flat, член Гильдии риелторов Москвы Кристина Акимова, залоговых квартир на рынке с каждым днем становится все больше. Это связано с тем, что ранее действовавшие привлекательные ставки по ипотеке привлекли огромное количество покупателей на рынок недвижимости, которые со временем перестали справляться с выплатой ипотечных платежей, что привело к всплеску роста залоговых объектов.

«Кроме того, уже давно никто не ждет окончания выплат по ипотеке — квартиру, которая находится в залоге у банка, можно продать, чтобы изменить свои жилищные условия. Поэтому сегодня квартира в залоге банка — вполне себе привлекательный объект для приобретения. Больше всего залоговых квартир в крупных городах: Москва, Питер, Сочи, Краснодар. Залоговый объект можно приобретать, но лучше привлечь грамотного специалиста, который знает тонкости предстоящего процесса на практике», — сказала Кристина Акимова.

«Если вы сами принимаете решение о стоимости объекта, находящегося под залогом, и выставляете его на продажу, стоимость будет рыночной, реже – ниже, — пояснила председатель комитета по ипотеке РГР Юлия Максимович. — А вот на банковском аукционе можно купить квартиру значительно ниже рыночной стоимости, но нужно знать основные нюансы: в среднем квартира в залоге будет стоить на 5-6% дешевле, иногда на 10-15%, чем в целом на рынке недвижимости. Все-таки ни бывший владелец, ни банк не заинтересованы в большой скидке. Квартиру в хорошем состоянии, скорее всего, получится купить за рыночную стоимость. Но в моей практике встречались случаи с 20-30% дисконтом. Бывает, что некоторые банки на такие объекты готовы предоставить новому заемщику кредит по более выгодной ставке ипотечного кредита, но это редкость».

Продажи залоговых квартир в России в 2023-2024 гг. значительно выросли по сравнению с предыдущими периодами, рассказал «Московской газете» руководитель управления регулирования ипотечных и корпоративных активов «Свой Банк» Александр Климкин:

«Во-первых, наблюдается рост объемов залогового жилья: увеличились просрочки по ипотеке из-за экономических сложностей (санкции, инфляция, рост ключевой ставки), а банки активнее изымают жилье за долги, т.к. многие заемщики не справляются с платежами, и затем активнее распродают залоги, чтобы быстрее вернуть деньги. 

Кроме того, повлияла ситуация на рынке недвижимости. Доступность ипотеки сильно снизилась (это и высокие ставки, и ужесточение условий), а это вынуждает покупателей искать альтернативы, включая залоговые квартиры, которые часто продаются со скидкой 10-30% от рыночной цены. Этот вариант устраивает покупателей, которые ищут более дешевые объекты. Государственные программы (например, та же льготная ипотека) поддерживали спрос на рынке недвижимости, но после их сворачивания рынок стал более зависим от «вторички», включая залоговое жилье. В целом в 2024 году объем продаж залоговых квартир вырос на 20-40% по сравнению с 2022–2023 гг. И в 2025 году рост продолжается, особенно в крупных городах (Москва, Петербург, Екатеринбург). Этот тренд, скорее всего, сохранится, пока ставки по ипотеке остаются высокими, а доходы населения растут медленно».

Жилищный «пузырь» мерцает не радужными красками

1-й квартал 2025 года показал увеличение просрочек по ипотечным кредитам почти на 90% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, сообщил вице-президент Гильдии Риелторов Москвы Даниил Старыгин:

«Залоговых квартир на рынке стало на порядок больше. Вырос процент «грязных» объектов, где не совсем «чистая» история с залогом, а у клиента имеются просрочки не только по ипотечному кредиту. Клиентов в предбанкротном состоянии, людей, которые не справляются со своими залогами и просрочками, на рынке стало заметно больше, чем 1-2 года назад. Банки понимают ситуацию и обычно идут навстречу таким клиентам, не прибегая к схемам с досрочным погашением задолженности, потому что понимают, что таких клиентов будет ещё больше. Поскольку моя карьера началась со срочного выкупа квартир, я хорошо владею информацией в этой сфере. Могу сказать, что сейчас наша стратегия поменялась, и мы стараемся не выкупать залоговые объекты, потому что это рискованные активы. Компании, занимающиеся выкупом квартир, обычно привлекают инвестора, а с инвестором всегда надо прописывать сроки. Сроки стали довольно размытые: ты либо возишься с таким объектом длительное время, жертвуя своей маржой, и зарабатываешь копейки, либо сохраняешь рентабельность за счёт количества выкупаемых квартир. Но, в целом инвесторы в этом секторе страдают, поэтому банки, как я уже рассказал, вводят схемы, позволяющие избежать обязательного досрочного погашения клиентом задолженности, и берет за эту схему свою комиссию в размере, допустим, около 100 тыс. рублей».

Несмотря на лояльность банков в этом вопросе, нельзя отрицать, что на рынке образовался «пузырь» из залоговых квартир, который может лопнуть, отметил вице-президент РГМ.

«Покупателей стало меньше, предложение превышает спрос. Застройщики тоже попали в неприятную ситуацию: они пользовались льготами и субсидиями, которые им давал ЦБ в виде льготной ипотеки, рассрочек и т.д. Сегодня у застройщиков есть затруднения с тем, чтобы обеспечить необходимый объём средств на эскроу-счетах, чтобы погасить проектное финансирование перед банками. Исходя из выданных ранее покупателям жилья рассрочек, можно ожидать того, что в скором времени значительная часть этих покупателей не смогут перейти в режим обычной ипотеки по ставке ЦБ: при выдаче рассрочек платёжеспособность этих клиентов никак не проверялась. Изначально механизм рассрочек был придуман для инвесторов, но его применение пошло не в то русло – рассрочку зачастую получали простые покупатели жилья, обыватели. К октябрю-декабрю 2025 года этим людям надо будет уже переходить к ипотеке по ставке ЦБ. Даже половина покупателей, о которых мы говорим, не получит одобрения банков даже по текущей ставке. У людей был платёж 40-50 тыс. рублей, а теперь станет 200-250 тыс. рублей. Получается, что объём залоговых объектов, от которых люди пытаются избавиться, прибегая к срочной продаже или срочному выкупу, может вырасти в 2-3 раза. В том числе объектов в комфорт-классе. Объём выдачи кредитов будет страдать, а бюджетных резервов, чтобы перекрыть эту финансовую дыру, сейчас нет, и ЦБ может пойти на дальнейшее повышение ставки, чтобы банки могли зарабатывать хотя бы за счёт этого. Это будет форс-мажорное обстоятельство экономическое, при котором даже уже действующие кредитные договоры смогут по пункту о форс-мажоре перейти на текущую ставку в одностороннем порядке. И тогда люди, которые прибегают к срочным продажам, будут вынуждены понижать стоимость залоговых квартир ещё на 20-30% от ликвидной стоимости, чтобы инвесторы могли приобретать эти квартиры на долгий срок», — сказал Даниил Старыгин.

Кто покупает залоговые квартиры

Есть два типа покупателей залогового жилья, отметил вице-президент РГМ:

«Во-первых, это инвесторы. Есть инвесторы-флиппперы (те, которые покупают жильё с дисконтом для ремонта и быстрой перепродажи по рыночной цене, – прим. авт.). Но сейчас флипперы стали обращать больше внимания на рынок новостроек, понимая, что срок экспозиции даже по «вторичке» с ремонтом растянулся. Есть инвесторы, которые просто покупают залоговое жильё, чтобы выиграть свою маржу. Но им надо заложить «дельту» в 2-3 млн рублей, чтобы через 3-5 месяцев реализовать свою финансовую модель. К таким инвесторам продавцы прибегают, если ситуация у них плачевная, и есть просрочки не только по ипотечному кредиту, но ещё и по потребительским кредитам, займам у физлиц и т.д. А когда ситуация терпимая, и можно договориться с банком об отсрочке или реструктуризации кредита, продавцы обращаются в агентство недвижимости и ищут покупателя. Покупатель либо продаёт свою квартиру и хочет улучшить жилищные условия, либо у него просто есть наличные средства, и он видит выгоду в этой покупке. Среди таких покупателей инвесторов мало». 

Риски при покупке

Многие должники по ипотеке, продающие своё жильё, могут находится в предбанкротном состоянии, заметил Даниил Старыгин.

«Это не только просрочка по ипотеке, но и кредитные карты, микрокредиты, займы у физлиц и т.д. Если продажа квартиры не решит финансовых вопросов такого должника, он всё равно может начать банкротство. Его могут начать банкротить и по суду его заёмщики. Таким образом, приобретая залоговую квартиру, покупатель рискует тем, что через полгода-год она может быть внесена в конкурсную массу. Поэтому, приобретая залоговый объект, нужно обращаться юристам и риелторам с практикой по таким объектам. Часть продавцов залогового жилья приближена к маргинальному образу жизни. Человек может уехать из страны, сесть в тюрьму и т.д. Поэтому с человеком нужно встречаться лично и задавать подробные наводящие вопросы, чтобы составить его портрет. Это очень важный момент, и обыватель с этим вряд ли справится. Также необходимо проверять историю квартиры. Согласно действующему законодательству, если потенциальный наследник или собственник по соцнайму узнал о том, что может приобрести эту квартиру только сейчас, он может подать иск и приобрести её, сколько бы сделок после её приватизации не было совершено», — рассказал вице-президент Российской гильдии риелторов Москвы.

При покупке квартиры на аукционе есть ряд рисков, отметила в беседе с «Московской газетой» председатель комитета по ипотеке РГР Юлия Максимович:

«Есть случаи, когда квартиры продаются с зарегистрированными в ней людьми или с жильцами, которые из нее еще не выселились. И все это ложится на плечи нового владельца квартиры. Ему приходится выселять старых хозяев через суд и судебных приставов, об этом я уже говорила, и здесь надо понимать, что это может быть очень долгим процессом, и требует дополнительных расходов, причем только со стороны нового владельца. Торги могут оспорить. Не допущенные к аукциону граждане могут оспорить процедуру в рамках дела о банкротстве. Они имеют право пожаловаться на действия организатора торгов в Федеральную антимонопольную службу, а это влечет за собой отмену аукциона. Торги можно объявить незаконными из-за нарушения правил. Это бывает, когда участники доказывают, что правила нарушили с целью изменения результатов аукциона, поэтому еще до торгов надо проверить законность продажи недвижимого лота. Очень часты случаи с долгами за капремонт, по закону долг за капремонт переходит к новому владельцу, в отличие от неплатежей по коммунальным платежам предыдущих хозяев. Но в практике есть случаи, когда и иные долги по коммунальным платежам падают на плечи новых владельцев – например, долги за газ».

По словам юриста по недвижимости Кристины Акимовой, самая распространённая опасность при покупке залоговой квартиры – вложенные средства материнского капитала в ипотеку, что делает сделку практически невозможной.

«Но главная опасность кроется в правильном проведении такой сделки: она должна быть просчитана буквально по минутам, какое действие за каким последует. Это касается случаев покупки залоговых объектов за наличные деньги. И конечно же, все необходимые проверки продавца до проведения сделки, которые ничем не отличаются от проверок продавца обычной квартиры, список таких проверок не может быть универсальным, и в каждом случае специалист запросит индивидуальный список документов от продавца, чтобы обезопасить покупателя в сделке», — заключила Кристина Акимова.