«Ввязываться в историю с ипотекой» или снимать: что происходит на рынке

Собеседники «Московской газеты» рассказали о том, почему спрос на ипотеку в России в ближайшем будущем ожидает быть довольно сдержанным. Член комитета по ипотеке Российской Гильдии Риэлторов Юлия Максимович описала факторы, которые привели к охлаждению спроса

Ипотечные выдачи в январе-феврале 2024 года на 11% ниже, чем за аналогичный период 2023 года и на 26% ниже, чем за аналогичный период 2022 года, рассказала «Московской газете» старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова:

«Основными факторами снижения объема выдач являются: высокие процентные ставки по ипотеке, ужесточение требований к заемщикам со стороны банков вследствие ограничений, накладываемых ЦБ РФ, высокая стоимость жилья и все меньшее количество предлагаемых застройщиками схем приобретения недвижимости. Весной мы увидим некоторое оживление рынка, однако рассчитывать на показатели, близкие к уровням прошлых трех лет, не стоит. В целом же 2023 год будет значительно слабее прошлых лет, рост портфеля в текущем году составит не более 10-15%. При этом по итогам прошлого года рост портфеля превысил 30%».

В начале 2024 года наблюдается некоторое охлаждение спроса на ипотечные продукты, отметил в беседе с изданием директор департамента залогового кредитования АО «Свой Банк» (Группа IDF Eurasia) Иван Веденисов:

«Свою роль в этом сыграли и ужесточение условий по льготной ипотеке, и повышенные двузначные ставки по рыночным программам, и макропруденциальные ограничения, включая надбавки к коэффициентам риска в случае выдачи ипотечного кредита заемщикам с уже существующей высокой долговой нагрузкой. Кроме того, в конце прошлого года правительство повысило требования к первоначальному взносу, в том числе и по наиболее популярной льготной ипотеке — с 20 до 30%».

Несмотря на рост ставки до 8% и первого взноса по льготной программе, она остается главным драйвером на рынке недвижимости, что неудивительно на фоне процентов по рыночным программам, взлетевших вслед за ключевой ставкой, добавил Иван Веденисов.

В таких условиях льготная ипотека остается наиболее выгодным вариантом для большей части покупателей нового жилья (согласно данным Frank RG, 48% на рынке новостроек в феврале), — сказал эксперт. — Напомним, что в 2023 году на льготную ипотеку пришлось около 60% всех ипотечных программ. Однако действие текущей льготной программы завершается в июле 2024 года, и, вероятно, стоит ожидать некоторых изменений ее условий. Так, возможно, она станет более адресной».

Конечно, снижение процентных ставок могло бы повысить спрос на ипотечные продукты, но вряд ли стоит ожидать такого сценария в ближайшее время, считает собеседник «Московской газеты».

«В октябре 2023 года Банк России прогнозировал среднегодовую величину ключевой ставки на 2024 год в диапазоне 12,5-14,5%, а в феврале повысил прогноз на 1 п.п. до 13,2-15,5%. И, судя по сообщениям, регулятора, в частности после мартовского заседания, ожидать снижения «ключа» следует ближе ко второму полугодию, а значит, ставки по ипотечным кредитам пока будут оставаться высокими», — заключил директор департамента залогового кредитования АО «Свой Банк».

С 1 марта 2024 года Банк России повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, чтобы ограничить риски закредитованности граждан, рассказала «Московской газете член комитета по ипотеке Российской Гильдии Риэлторов Юлия Максимович:

«Решение об увеличении надбавок к коэффициенту риска по кредитам и займам, обеспеченным ипотекой, Совет директоров Центробанка принял еще в декабре 2023 года, обосновав такую политику тем, что меры будут способствовать ограничению роста ипотечных кредитов за счёт вовлечения граждан с высокой долговой нагрузкой. Первоначальный взнос повысился. В таких условиях взять кредит стало сложнее. Если мы посмотрим на кредитные истории заемщиков, а мы как специалисты перед подачей заявки обязательно анализируем их, то сейчас мы редко встречаем граждан, у которых нет кредитов, или есть только кредитные карты с маленькими лимитами. У некоторых, как грибы, растут микрозаймы».

Высокая ключевая ставка — как следствие высокие заградительные ставки по ипотеке на вторичное жилье, необоснованные цены на новостройки – все это отражается на динамике развития рынка в целом, отметила Юлия Максимович.

«Введение субсидирования от застройщиков в некоторых банках вообще на некоторый период ударило по выдаче ипотек на новостройки. Был период, когда все пытались настроить новые механизмы взаимодействия. Некоторые застройщики не были готовы вступать в такие отношения с банками, часто стоимость объекта повышалась настолько, что клиенты просто отказывались от покупки. Если мы проанализируем аналитику выдачи кредитов, то данные разных источников разнятся в пределах 25-50% в сторону спада. А вот выдачи по льготным программам, где ставки варьируются от 2% до 8%, наоборот показывают рост до 22%. Выдачи на 25% ниже в количественном выражении и на 14% меньше в денежном выражении в сравнении с аналогичными показателями за прошлый год по данным банковских аналитиков», — рассказала член комитета по ипотеке РГР.

Не секрет, что некоторые специалисты рынка убеждают клиентов оформить кредит сейчас, а потом его рефинансировать, отметила эксперт.

«По итогам первого квартала мы видим, что чуда не свершилось, ставка стоит на прежнем уровне, и сколько придется ждать и платить по высоким ставкам, сейчас не скажет гарантированно никто. Поэтому решаются на такие условия далеко не все, а те, кто решается чаще всего не проходят по показателю предельно долговой нагрузки, ввиду большой закредитованности. Еще месяц назад банки просили заемщика написать заявление, что он осведомлен о своей нагрузке, приходило смс-оповещение на телефон перед сделкой заемщику о его положении, а сегодня, видя существенные долговые обязательства, многие банки отказывают сразу. Кредитные организации стали пристальнее смотреть на доходы потенциальных заемщиков, запрашивая подтверждение доходов через сайт госуслуг или справку по форме 2-НДФЛ. А если мы посмотрим на сумму ежемесячного платежа, то она выросла до такого предела, что снимать жилье чаще всего становится выгоднее, чем «ввязываться в историю с ипотекой». При стоимости квартиры в 5 млн рублей с первоначальным взносом 20% (1 млн рублей) платеж составит от 55 тыс. рублей в месяц. Таким образом, ипотека становится непосильной для многих россиян, если учесть доходы семьи и расходы. Срок экспозиции объектов вырос, цены понижать готовы не многие. Объекты стоят, продажи упали. Продажи за наличный расчет идут. Но не надо забывать и о том, что до сих пор проценты по вкладам у некоторых банков настолько высокие (14-16%), что снимать деньги и вкладывать их в недвижимость россияне не спешат», — рассказала Юлия Максимович.

«Конечно, россияне не откажутся полностью от ипотеки, были времена, когда ипотеку брали по ставкам 20-22%%, потом рефинансировали, а еще 10 лет назад мы жили при подобном уровне ставок, и спрос на них тоже был. Ипотека — отличный инструмент, но в любой подобной ситуации есть период шока, стагнации, привыкания и нового спроса. Насколько изменится ипотечный рынок во втором квартале, ещё рано давать прогноз», — заключила представитель Российской Гильдии Риэлторов.