Вырастут ли цены на квартиры в новостройках Москвы: мнения экспертов разделились

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги августа на московском рынке новостроек массового сегмента. Так, сообщается, что за маломерки или студии в московских новостройках надо быть готовым отдать в среднем 8,2 млн руб., за полноценную однокомнатную квартиру – 11,8 млн руб., за двухкомнатную – 16,8 млн. руб., за трехкомнатную – 21,2 млн. руб., а за более роскошные варианты в среднем платят 29,9 млн. руб. Самые доступные варианты при этом колеблются в цене: от 4,3 млн. руб за 11 кв. м в Очаково-Матвеевском до 5,2 млн. руб за 19,7 кв. м. в Люблине

Несмотря на то, что цена на жилье в новостройках продолжает расти (по оценке аналитиков «Метриум», она прибавила с начала года 16,8% и скоро достигнет отметки в 300 000 руб. за кв. м.), люди все равно продолжают покупать, причем спрос по сравнению с августом 2021 вырос на 30,9%. Некоторый спад активности покупателей наблюдался только в апреле.

Почему растет спрос?

Константин Ламин, руководитель комитета по статистике и аналитике Гильдии риелторов Москвы, в интервью «Московской газете» рассказал, что спрос идет в гору с начала июня, в основном из-за успешно реализуемых мер правительства РФ по поэтапному снижению ипотечной ставки с господдержкой, а также в связи с распространением практики субсидированной ипотеки от застройщиков. До конца года такая ситуация будет сохраняться, уверен эксперт:

«Спрос сегодня поддерживается только низкой ипотечной ставкой, а так как дальнейшее снижение ставки мы вряд ли увидим до конца года, то и спрос, скорее всего, останется на том же уровне. Вероятно, он может еще подрасти только в конце года, на это могут повлиять традиционные предновогодние «дисконты» от застройщиков».

Дмитрий Ракута, учредитель ассоциации ипотечных брокеров и эксперт по недвижимости, также уверен в том, что рост спроса обусловлен изменениями в сегменте ипотечной недвижимости:

«Были введены льготные программы, затем поэтапно снизили ставки по таким ипотечным кредитам, сейчас они являются максимально низкими. Более того, в этом году застройщики стали активно использовать такой инструмент, как субсидированная ипотека, когда ставка может быть минимальной (0,01%). Исходя из этого, можно сказать, что платёж для потенциального заёмщика становится максимально выгодным, а переплата небольшая».

Если представить это в цифрах, то такая возможность выглядит очень привлекательной для покупателя. По словам эксперта, такая покупка может стать даже неплохой инвестицией: «Даже если брать субсидированную ипотеку на 20-30 лет, переплата за весь период будет всего лишь 100 тыс. рублей. Да, при этом есть удорожание стоимости объекта недвижимости (в среднем 10-20%), но как мы видим по аналитике, стоимость квадратного метра растёт и перекрывает то удорожание объекта, которое делают застройщики.

Таким образом, квартира, купленная по льготной субсидированной программе с удорожанием стоимости квадратного метра, может уже за год себя оправдать. В дальнейшем она будет уже как актив: можно будет вносить минимальный платёж, сдавать объект в аренду либо подождать некоторое время, пока стоимость квадратного метра ещё подрастёт, и продать по максимально выгодной цене».

Валерия Цветкова, управляющий директор агентства недвижимости «БОН ТОН», тоже отмечает в качестве причины роста спроса широкую распространенность субсидированной ипотеки, но призывает при этом несколько критически отнестись к статистике, представленной аналитиками «Метриум»:

«Продажи квартир в массовом сегменте в августе 2022 года выросли на 31,6% по сравнению с тем же периодом прошлого года, и на 11,8% за месяц. В июле-августе прошлого года были изменены условия льготной ипотеки, что привело к снижению продаж на 15-17% месяц к месяцу. Таким образом, прирост в августе 2022 года мы сравниваем с низкой базой прошлого года».

Будет ли скачок цен на недвижимость в новостройках Москвы?

Дмитрий Ракута уверен, что цены продолжат расти на уровне инфляции и, возможно, чуть выше – но не более того:

«Не стоит ждать какого-то резкого скачка стоимости квадратного метра, но поэтапное увеличение стоимости в сегменте новостроек, безусловно, будет. Касательно ожиданий, в Москве и Московском регионе стоит ожидать рубеж стоимости квадратного метра в 300 000 руб., более того, я уверен, что это не предел. Конечно, все будет зависеть от экономической и политической обстановки, но, в целом, стоимость квадратного метра будет продолжать расти».

Константин Ламин, напротив, советует с большой осторожностью относится к статистике застройщиков и аналитике экспертов, которые говорят о росте цен на новостройки:

«Цена предложения действительно выросла за год значительно, но при этом надо понимать, что резкий скачок был в конце февраля – начале марта из-за ажиотажного спроса. После чего, когда ипотечная ставка – основной драйвер спроса на «вторичку» и на новостройки – была поднята до практически запредельных значений, это привело уже к резкому падению спроса на новостройки. Однако, соглашусь – в целом, спрос растет. При этом не соглашусь с тем, что реальные цены на новостройки в Москве растут. Здесь необходимо понимать, что многие застройщики, чтобы стимулировать спрос на новостройки, ввели программы субсидированной ипотеки по ставке иногда даже в 0,01%. Но при этом, застройщик, как правило, увеличивает стоимость продаваемого лота до 20%. Именно эти лоты и дают обманчивую статистику, которая говорит, что в среднем по рынку происходит рост цен. Я бы с большим скепсисом относился к таким данным. Если брать цены на «вторичку», то, по наблюдениям возглавляемого мною комитета по статистике и аналитике Гильдии риелторов Москвы, с конца мая цены здесь планомерно снижаются, снижение сейчас составляет около 7%. Получается нонсенс – «вторичка» в цене падает, а новостройки растут».

Более того, несмотря на начало активного делового сезона на рынке «вторички», аналитики Гильдии риелторов Москвы, по словам Константина Ламина, ждут снижения цен до конца года еще от 2% до 5%.

На рынке же новостроек роста цен не будет – не стоит обманывать себя, предупреждает эксперт: «На 99% спрос поддерживается низкой ставкой по ипотеке, поэтому мы на данный момент не видим посылов для дальнейшего роста цен. Прогнозы о том, что средняя цена квадратного метра на новостройки комфорт-класса в массовом сегменте превысит 300 000 руб., тоже кажутся мне маловероятными».

Финансовые аналитики оценили риски для экономики РФ в связи с ипотечным бумом

06.09.2022 в 11:05:00