Что будет с ценами на жильё в ближайшие месяцы

Аналитики «Авито недвижимость» предупредили о предстоящем росте цен на вторичное жильё, обусловленном снижением ипотечных ставок на жилую недвижимость в новостройках. При этом, как отмечают эксперты, вторичное жильё заметно более востребовано. Об этом говорят августовские показатели заключённых сделок по жилой недвижимости. Цена квадратного метра «вторички» выросла в августе на 3,6%. В первой половине сентября тенденция продолжилась

По крайней мере в Москве риелторы фиксируют существенный рост интереса потенциальных клиентов к покупке вторичного жилья. В компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» рассказали об увеличении интереса потенциальных покупателей на 20% в сравнении с тем же периодом августа.

Глава департамента городской недвижимости компании Елена Мищенко предположила, что рост активности на рынке может привести к некоторому повышению цен, однако растёт и предложение. Некоторые продавцы, временно снимавшие лоты, возвращают на рынок свои вторичные квартиры. Аналитики федеральной компании «Этажи» подсчитали, что с июня по начало сентября вторичная недвижимость больше всего подорожала в Краснодаре, Новосибирске и Красноярске, но нигде рост цен не превысил 2%.

Президент Гильдии риелторов Москвы Екатерина Шенгель рассказала «Московской газете», что к прогнозу о подорожании вторичного жилья стоит относиться осторожно. «Да, ставка по ипотечным кредитам снижена, кредитные условия улучшаются, у Сбера с сегодняшнего дня ставка первоначального взноса — 10%. Но для подорожания вторичного жилья пока не видно объективных предпосылок — считает собеседница издания. — Просто сейчас, после заявления главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной все побежали брать новостройки, пока ипотечные ставки не начали повышаться. Это уже, так скажем, судорожные покупки. Подчеркну, что рынок жилья — «живой», запросов от клиентов много, и ситуация может меняться. Мы думаем, что ставки по ипотечным кредитам в будущем начнут повышаться».

Сегодня отмечается небольшое снижение спроса на вторичное жильё, сообщила эксперт: «Основная причина, как мне кажется, это внешние события, нестабильность. Да и вообще, люди сейчас неохотно бегут в ипотечные кредиты. К сожалению, при существующей нестабильности у нас есть кейсы, по которым люди отказываются от сделок, ее хотят брать ипотеку, потому что не знают, что будет завтра. Если мы вернёмся к августовскому спросу без учёта первых недель сентября, то, возможно, мы увидим небольшое подорожание вторичного жилья, не более 5-7%».

Тем не менее, вторичное жильё пользуется спросом и останется популярным среди россиян, заверила президент Гильдии риелторов Москвы: «Новостройки берут люди, у которых есть возможность жить где-то ещё до окончания срока сдачи дома. Чаще всего это инвесторские входы в новостройку, из регионов люди бегут в столицу, покупают там недвижимость. А люди, которые делают альтернативные сделки, переезжая, расширяя или уменьшая площадь своей недвижимости, смотрят на вторичный рынок. Поэтому спрос на него всегда есть, был и будет».

Во второй половине года может произойти активное оживление на вторичном рынке недвижимости, сказала «Московской газете» аналитик ФГ «Финам» Наталья Пырьева. Однако, по ее мнению, цены на вторичное жильё должны остаться на текущем уровне.

«После 24 февраля рынок «вторички» впал в состояние стагнации из-за сжатия предложения и спроса, в том числе за счет высоких ставок, а также из-за экономической неопределенности в стране – люди предпочли приостановить продажу квартир и посмотреть, как будет развиваться ситуация дальше — говорит Наталья Пырьева. — Вследствие этих факторов стоимость «вторички» снизилась. По мере активизации спроса на первичном рынке за счет ипотечных программ, частичной реализации отложенного спроса (который так же сформировался на фоне общей неопределенности), импульс дошел и до вторичного рынка».

После этого предложение и спрос начали расти, однако существенной динамики изменения цен не отмечается – цены и не растут, и не снижаются, отметила аналитик ГК «Финам», хотя продавцы в основном демонстрируют готовность к торгу, если требования покупателя адекватны. Мы ожидаем, что в среднесрочной перспективе обстановка будет сохраняться, причин для резких колебаний цен пока не наблюдаем».

По оценкам специалиста, до конца текущего года ипотечные ставки будут низкими, поскольку крайне важно сохранять устойчивый спрос на рынке недвижимости для поддержки строительной отрасли, которая является одной из ведущих в экономике страны.

«Именно ипотечные программы стимулируют рост спроса, в случае их отмены значительная доля потенциальных покупателей уйдет с рынка вследствие высоких цен, которые застройщики не готовы корректировать», — добавила Наталья Пырьева.

Осень — сезон самого высокого спроса на рынке жилья, особенно вторичного, сказал «Московской газете» эксперт в сфере недвижимости Кирилл Манаенков.

«Что бы ни происходило в стране и мире, осенью спрос на жильё всегда растёт, — пояснил эксперт. — Сравнивать этот сезон с весенне-летним в принципе некорректно. С марта месяца была полная неопределённость. Сейчас вроде бы есть некая устойчивость, — по крайней мере, её ощущение, — и народ побежал покупать жильё».

Вторая тенденция, которая толкает цену на вторичное жильё вверх — это вымывание спроса из «первички», рассказал собеседник издания: «Инвестиции в первичное жильё — это всегда показатель веры людей в собственную экономику. Сейчас народ не готов «замораживать» деньги по причине максимальной турбулентности и неизвестности, которые всё-таки пока никуда не делись. Что будет с застройщиками и стройками, не совсем понятно, поэтому люди предпочитают покупать вторичное жильё, чтобы жить в нём уже сейчас или сдавать его. Этим вызван спрос на «вторичку» в моменте, который будет продолжаться примерно до декабря».

ЦБ снова снизил ключевую ставку, напомнил собеседник, и попытается сохранить низкую ставку насколько возможно, чтобы поддержать спрос на жильё.

«В основном вся строительная отрасль сидит в «первичке». Но и «вторичку» тоже будут поддерживать. Сейчас, на самом деле, хороший момент продавать вторичное жильё, а не покупать, потому что цены задраны, — заметил Кирилл Манаенков. — В дальнейшем ЦБ, безусловно, будет поднимать ставку, но не во время сезона высокого спроса на жильё, поскольку это не в интересах игроков рынка. Потом цены на жильё будут расти».

Эксперт напомнил, что сезон высокого спроса продолжается до декабря: «Когда начинается подготовка к новогодним праздникам, продажи сразу падают. Ставки поднимутся, продажи упадут в обоих сегментах, но во «вторичке» — чуть меньше. Она всегда идёт за первичным жильём, чуть отставая от него».

По его словам, помимо стагнации цен на рынке первичного жилья сейчас действует система скрытых скидок: «Формально застройщики цены не объявляют, но, если вы приходите с деньгами, особенно с ипотечными, скидки по отдельным объектам могут достигать 50%. Это связано с тем, что спрос из «первички» перетекает во «вторичку», и застройщики делают всё, чтобы затормозить этот процесс».

ЦБ может поднять ключевую ставку ещё до начала зимы, сказал «Московской газете» экономист Дмитрий Прокофьев.

«Руководство Центробанка дало понять, что больше не будет понижать ключевую ставку. В ЦБ видят риски вспышки инфляции и ожидают роста курса валют, а также снижения нефтегазовых доходов. Очевидно, что для поддержки экономики придётся наращивать бюджетные расходы. Вообще, регулятор очень хорошо прогнозирует инфляцию и владеет научно-аналитическим аппаратам высокого уровня, чтобы предсказывать происходящее в экономике. Так что ключевая ставка будет повышаться», — говорит экономист.

По словам эксперта, руководство ЦБ дало понять, что не верит в быстрое восстановление российской экономики.

«Это следует из официального релиза ЦБ, где написано, что существуют риски для базового сценария развития экономической ситуации. А базовый сценарий предполагает восстановление российской экономики уже к 2024 году. Кстати говоря, в этом вопросе Центральный банк расходится с правительством РФ, которое считает возможным быстрое восстановление экономики, — заметил собеседник издания.

По мнению Дмитрия Прокофьева, повышения ставки можно ожидать по итогам следующего заседания ЦБ, которое пройдёт 28 октября. Вероятно, после этого можно ожидать и роста цен на жильё. В первую очередь в первичном сегменте, и следом на вторичном рынке.