Названы главные тренды в российской строительной сфере

По мнению экспертов Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования, строительная сфера в России находится в остром кризисе. Из-за роста издержек, высокой ключевой ставки и падения спроса застройщики сокращают объёмы возведения жилья или откладывают ранее запланированные проекты. Дополнительной проблемой является и дефицит кадров, который оценивается в 400 тысяч человек

О том, какие ещё вызовы сегодня стоят перед девелоперами, как их можно преодолевать и какие перспективы ждут эту сферу, «Московской газете» рассказала управляющий партнёр группы компаний «Старт» Наталья Иванищева.

— Сегодня достаточно популярна идея о том, что необходимо как можно раньше начинать готовить специалистов. В этой связи различные министерства и ведомства начинают знакомить с профессией будущие кадры уже с детских садов, школ и вузов. Как вы считаете, насколько это обосновано? И как кадровые вопросы решаются в вашей компании?

— Я однозначно согласна с тем, что подготовкой будущих кадров нужно начинать заниматься как можно раньше. Главное, чтобы программы были адаптированы под возраст и обстоятельства. Мы, также как и другие компании проводим соответствующую работу, в том числе взаимодействуем с детьми. На эту идею нас натолкнул личный опыт наших детей. В школе проходило мероприятие, на котором родители могли от первого лица рассказать о своей профессии. Мы подготовили лёгкую лекцию с презентацией о том, кто такой девелопер и строитель; хотели, чтобы дети узнали, что строитель – это не просто человек в каске со стамеской или шуруповёртом. Есть дизайнеры, специалисты по прокладке инженерных сетей, дорожные строители, управленцы, финансисты и аналитики в сфере строительства. По итогам занятия мы предложили детям сделать собственные небольшие проекты. В будущем собираемся проводить мастер-классы и экскурсии на наши объекты для более широкой аудитории. Также прорабатывается инициатива предоставлять возможности для трудоустройства, в том числе на разовые работы, ребятам, которые могли бы заниматься ландшафтным дизайном, несложным обслуживанием и выполнять другие функции. Мой посыл заключается в том, что надо начинать с себя и своих детей.

— Накануне Минстрой прокомментировал предложение краснодарского застройщика наказывать за «потребительский терроризм». Было предложено ввести ответственность за дискредитацию работы застройщиков, в том числе со стороны блогеров. Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин сказал, что послаблений застройщикам не будет, и строители должны сдавать качественные объекты. Насколько остро сегодня стоит вопрос «потребительского терроризма» в сфере строительства? Что он из себя представляет и как можно решить эту проблему? 

— Этот вопрос поднят небезосновательно. Сейчас существует большое количество возможностей быть услышанным и пожаловаться в госорганы на какие-то нарушения и недоработки, и это порождает в том числе злоупотребления. Почему-то в обществе сложилось мнение, что потребитель должен быть от всего защищён, а бизнес всегда и во всём виноват. Однако статистика показывает, что реальные нарушения допускают лишь 15% застройщиков, а остальные 85% работают качественно, дорожат своей репутацией и своевременно реагируют на замечания. Конечно, должны быть прозрачные и понятные правила игры, но они должны действовать для обеих сторон. Для начала я бы ввела в законодательство чёткие критерии того, что считать потребительским терроризмом. Если раньше, чтобы на что-то пожаловаться нужно было лично прийти в ведомство в часы его работы, дождаться своей очереди, от руки написать заявление и ждать результата, сейчас существует огромное количество цифровых сервисов и платформ, где жалобы можно оставлять в том числе анонимно. Это увеличило количество обращений не по существу. Раньше люди не готовы были тратить время, чтобы написать жалобу на какую-то незначительную оплошность. А сегодня некоторые начинают использовать такие возможности в коммерческих целях, чтобы давить на застройщика. Бывают люди, которые просто занимаются вредительством, заваливая профильные ведомства огромным количеством жалоб на застройщика, который им чем-то не понравился. Некоторые занимаются этим даже из-за границы, хотя их права никак не ущемлены и они даже не могут объективно оценить ситуацию, не находясь на месте. Поэтому, мне кажется, нужно прописать не только права потребителя и обязанности застройщика, но и права застройщика и обязанности потребителя. Также можно регламентировать максимально возможное количество жалоб и их качество, более тщательно проверять отправителей, чтобы минимизировать возможности злоупотребления своими правами.

— Почти 60% введенного в России в 2026 году жилья сдали с нарушением заявленных сроков. С чем это связано и какие способы решения этой проблемы вы можете назвать?

— Нарушений сроков действительно много, и это связано с целым рядом сложностей: высокой ключевой ставкой, кадровым дефицитом, усложнением логистики и удорожанием стройматериалов. На собственном опыте мы сталкивались с тем, что за год цены на стройматериалы менялись по 3 раза и в итоге выросли на 30%. Кроме того, в последние несколько лет действовал мораторий на проверки застройщиков и судебные разбирательства по поводу задержки сроков сдачи, и девелоперы этой возможностью активно пользовались. Но мораторий был введён тоже не просто так, а чтобы снять лишнюю нагрузку с рынка, который и так столкнулся с рядом сложностей. Чтобы проблема несоблюдения сроков строительства стала менее острой, нужно решать проблемы с логистикой, следить за ценообразованием на рынке стройматериалов и, что особенно важно, расширять их отечественное производство. Это позволит меньше зависеть от иностранных поставщиков и ориентироваться на внутренний рынок.

— В России числится порядка 3,5-4,5 млн объектов недвижимости, которые можно отнести к гаражам. В тоже время в подземных паркингах столичных новостроек пустуют машино-места. Они не находят покупателей из-за своей запредельной стоимости, сопоставимой с ценой самой квартиры. По данным Генпрокуратуры на 2024 год, общее число заброшенных и бесхозных зданий в России может достигать 200 тысяч, из которых только 10% приведены в безопасное состояние. Как можно использовать невостребованные объекты, в каких случаях их нужно снести, а когда можно попытаться использовать снова? 

— Машино-места в паркингах востребованы там, где у людей есть финансовая возможность их купить и альтернативных вариантов для парковки автомобилей нет. Если в ЖК нет регламентированной схемы движения, и автомобили можно бесплатно оставлять в проездах или даже на газонах, люди машино-места покупать не будут. Но если за неправильную парковку предусмотрена ответственность и других вариантов нет, парковочные места будут приобретать. Кроме того, невостребованными машино-места остаются в ЖК, где продаётся в основном жильё эконом и комфорт-класса. Такие квартиры люди чаще всего берут в ипотеку, и средств на покупку парковочного места у них нет. В этом случае нужно либо закладывать стоимость машино-места в цену квартиры, либо предоставлять больше пространства для свободной парковки. По поводу реновации старых объектов могу сказать, что сейчас это превратилось в целый тренд. Во многих городах есть такие заброшенные здания, которые ветшают и представляют опасность для окружающих. И в том числе у крупных девелоперов есть проекты по их возвращению к жизни. Бывает, что объект, уже не представляющий никакой ценности, сносится, и на его месте возводится что-то новое, исходя из потребностей города или жителей этого района. А иногда старый объект адаптируется под новые задачи с сохранением идеи и каких-то отдельных элементов. Ярким примером такого пути можно считать трансформацию территорий старых заводов, в том числе ЗИЛа в Москве. Возможность расширять город есть не всегда, ведь для этого нужно строить новую транспортную, социальную и коммерческую инфраструктуру, тянуть инженерные сети. А заброшенные объекты зачастую находятся в привлекательных локациях, и снести их и построить что-то на их месте или, если есть такая возможность, адаптировать старое здание для новых функций зачастую бывает быстрее и дешевле, чем строить новые районы и увеличивать территорию города.

— Какие тренды в строительной сфере на ближайшие годы вы можете назвать?

— Я могу выделить несколько трендов. Во-первых, застройщики всё чаще смотрят не на экономику проекта и даже не на его визуальный облик, а на сценарий жизни человека. Это очень интересный подход, который приводит к успеху. Девелопер оценивает, как человек будет жить после завершения строительства, будет ли там комфортно и безопасно, будут ли соблюдены современные требования по цифровизации и станет ли жизнь человека проще. Практика показывает, что если такой сценарий жизни прописан хорошо и соответствует потребностям, покупатель готов даже заплатить больше. Ещё один тренд касается многофункциональности. Всё реже реализуются монопроекты, а к основному направлению стараются добавить дополнительные. Если строится жилой комплекс, в него включается спортивная составляющая, объекты торговли и сферы услуг. Гостиницы тоже перестают быть просто местами для размещения отдыхающих. Туда тоже включают торговые объекты, офисные пространства, складские помещения и так далее. Всё это позволяет экономить время при перемещениях между объектами для удовлетворения разных потребностей, а время сейчас – один из самых ценных ресурсов, которым все дорожат. Наконец, трендом стала цифровизация самого строительства. Искусственный интеллект применяется при разработке концепций, отслеживании качества и приёмке работ, а затем при управлении готовыми объектами. Это позволяет экономить время и ресурсы и повышать эффективность. Некоторым застройщикам благодаря автоматизации процессов удаётся даже сократить сроки строительства и повысить качество работ.