Покупка жилья в новостройке у инвестора становится выгоднее, чем у застройщика

Аналитики рынка недвижимости отмечают значительный рост стоимости готового жилья в новостройках Московской области. Согласно исследованию, цена квадратного метра в сданных домах сейчас в среднем на 17% превышает стоимость аналогичных предложений на вторичном рынке

Как сообщает издание gazetametro.ru, эксперты сервиса «Циан» проанализировали цены на квартиры от застройщиков в сданных домах и от инвесторов в новой «вторичке» 2023-2025 годов постройки. 

Средняя цена за один квадратный метр в жилье от девелоперов составила 237,1 тыс. рублей, в то время как на вторичном рынке один «квадрат» выходил в среднем 202,7 тыс. рублей. Таким образом, выгода при покупке квартиры в новом доме, но во «вторичке» составила 17%.

В Москве выгода от «новой вторички» также присутствует, хотя и составляет скромные 5%. В январе 2026 года жители столицы могли приобрести квадратный метр в сданных новостройках у частных продавцов за 460,3 тыс. рублей, в то время как напрямую у застройщиков цена доходила до 484,1 тыс. рублей.

Эксперт подмосковной компании по продаже недвижимости Елена Зенченко в беседе с «Московской газетой» подтвердила, что покупать квартиру в новом доме у инвестора становится выгоднее, чем у застройщика. 

«Такие лоты не только дешевле сами по себе, но и дают пространство для маневра — покупатель всегда может договориться о снижении цены в ходе торга», — пояснила она.

«Новая вторичка». Это когда покупатель приобрел квартиру напрямую у застройщика еще на этапе строительства по договору долевого участия (ДДУ). Когда дом сдается, он принимает ее у застройщика по передаточному акту и становится собственником — квартира уже построена и введена в эксплуатацию.

Хотя квартира новая, при последующей продаже она будет считаться «новой вторичкой»: продавец — не застройщик, а человек, который купил ее по ДДУ. Бывает, что это первый покупатель, но иногда уже второй. Многие покупают жилье на этапе строительства: пока дом строится, цена растет. Когда потом частник выставляет квартиру на продажу, он остается в плюсе — купил дешевле, продал дороже. Поэтому такие продавцы иногда демпингуют цену, чтобы быстрее продать», — рассказала Елена Зенченко.

Новостройки в последнее время в основном раскупаются по семейной ипотеке. На «вторичке» при покупке у физического лица такая ипотека, как правило, не применяется. 

«Люди считают не только цену квартиры, но и переплату по ипотеке — например, 6% у застройщика и 23% при покупке у частника», — отметила эксперт. 

Агент по недвижимости Людмила Евстратий рассказала, что до 1 февраля по семейной ипотеке можно было купить квартиру и на мужа, и на жену. Застройщики это понимали и использовали — для них это было золотое время, поэтому все новостройки просто разобрали. Сейчас в Москве почти не осталось приемлемых квартир-новостроек от застройщиков, и вообще почти нет разнообразия — все разобрали под семейную ипотеку.

«С 1 февраля на семью будет разрешена всего одна квартира по семейной ипотеке, и застройщики, понимая спрос, заранее баснословно подняли цены. Частные продавцы так повысить не могут — у покупателей ипотека под «вторичку» сейчас около 23%, а под семейную ипотеку такие квартиры не подходят. И это ограничивает спрос на новостройки-«вторички». Но чтобы привлечь к своей квартире покупателей, продавец заведомо ставит цену ниже, чем застройщик. В моей практике один знакомый купил квартиру у застройщика за 18 млн рублей. Год прошел, дом сдался, и застройщик продавал такую же квартиру уже за 25 млн — прирост составил 7 млн за год. Если первый покупатель, купивший по ДДУ как инвестицию, будет ее продавать, он, может поставить цену не 25, а, скажем, 22 млн.

И у него все равно будет хорошая прибыль.

Вот поэтому частные лица демпингуют цены: у них получается дешевле стоимость метра. А застройщик, наоборот, поднимает цены, потому что он в приоритете — у него ипотека 6%. Плюс застройщик, когда к нему приходит покупатель, может предложить покупку по договору долевого участия и добавить разные «плюшки» — рассрочку, акции, кроме семейной ипотеки еще какие‑то варианты. Поэтому он и держит максимальную цену. 

Тот же человек, который купил у застройщика и теперь решил продать, опускает цену — ему тоже хочется успеть продать и получить свою прибыль», — рассказала специалист.