Рынок недвижимости почувствовал снижение объемов выдачи ипотеки

На рынке ипотечного кредитования наблюдается снижение объемов выдачи кредитов, на что уже отреагировал весь рынок недвижимости

По данным ЦБ, в феврале этого года общий объем выданных ипотечных кредитов снизился на 25% по сравнению с февралем 2023 года и составил 320 млрд рублей. Снизился объем и льготной ипотеки. В ЦБ отметили, что результат февраля 2024 года сопоставим с февралем 2023 года: 213 млрд и 210 млрд рублей соответственно. Однако с середины прошлого года и до конца декабря среднемесячный объем льготных ипотечных кредитов составлял 550 млрд рублей. При этом в целом по году ожидается снижение темпов роста ипотечного кредитования до 7-12%. Для сравнения в прошлом году ипотека выросла на 34,5%, а ипотечный портфель достиг 18,2 трлн рублей.

«Приведенные цифры действительно отражают нынешнюю картину на рынке. Сейчас выдача ипотечных кредитов снизилась в сегменте новостроек, но все же не так сильно, как на вторичном рынке, где наблюдается снижение в два и более раз. Причин для этого снижения несколько: во-первых, рынок перегрет, а по нынешним высоким ценам далеко не все покупатели хотят приобретать жилье. Во-вторых, ставки по обычной ипотеке сейчас очень высоки, к тому же Центробанк постоянно ужесточает требования к займам. Снижается и льготная ипотека, в том числе из-за все тех же ограничений на кредитование», — рассказал «Московской газете» аналитик Российской гильдии риэлтеров Константин Ламин.

Основатель компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова отметила, что сужение ипотеки – это естественное последствие ужесточения условий выдачи льготных кредитов населению.

«В прошлом году в крупнейших городах России доля сделок с ипотекой превышала 80%, а в декабре в части локаций была выше и 90%. Доля льготных кредитов в общей структуре ипотечных сделок также очень высока – по разным оценкам, от 60 до 85%. Поэтому усложнение получения льготной ипотеки сильно сократило общий объем выдач. Кроме того, различные льготные программы сейчас, по сути, единственный доступный вариант для приобретения жилья в кредит, ведь из-за высокой ключевой ставки средняя ставка по ипотеке без использования льгот сейчас около 18%, а это заградительная величина», — пояснила она.

По словам Константина Ламина, рынок недвижимости уже почувствовал снижение объемов выдачи ипотеки.

«По итогам января-февраля более чем вдвое снизилось число заключенных договоров долевого участия в строительстве новостроек, на вторичном рынке наблюдается такое же снижение числа заключаемых сделок. Средняя цена «первички» уже начала корректироваться. То есть рынок отреагировал. Но резкого падения цен ждать не стоит, это невыгодно ни регулятору, ни застройщиками, ни даже гражданам, хотя многие, конечно, ждут снижения стоимости недвижимости. Коррекция рынка точно будет, ростки охлаждения рынка уже видны. Однако ситуация будет более ясной ближе к маю, а то и позже, когда ЦБ пойдет на постепенное снижение ключевой ставки», — пояснил Ламин.

При этом он напомнил, что сейчас российские власти идут по пути сужения льготных ипотечных программ. Так, общая льготная ипотека закончится 1 июля 2024 года, но при этом останутся программы целевых ипотечных займов: семейная, сельская, дальневосточная и другие виды ипотеки с субсидированными ставками.

К слову, застройщики уже предложили добавить к существующим льготным программам еще и молодежную ипотеку со сроком погашения в 50 лет, ставкой в 3% и первоначальным взносом в 15%.

«Такое сегментирование – это правильное направление. Потому что именно бездумное льготное финансирование «первички» и привело к нынешнему перегреву рынка. А целевые ипотечные программы одновременно поддерживают и строительную отрасль, и целевую аудиторию, но при этом не приводят к негативным последствиям», — отметил Константин Ламин.

Ирина Доброхотова оценила предложение застройщиков о введении молодежной ипотеки. Эксперт назвала такую программу логичным продолжением применения адресных ипотечных программ. В то же время, по словам основателя компании «БЕСТ-Новострой», участие в такой программе может нести и существенные риски не только для молодого заемщика, но и для его близких.

«Молодой специалист часто сначала устраивается на работу с относительно небольшой заработной платой, но не задерживается на одном месте работы на несколько лет. В таких условиях брать на себя долгосрочные кредитные обязательства не всегда выглядит разумным решением. Если же молодой человек потеряет работу, не справится с выплатами, что-то еще произойдет, то с большой вероятностью кредитное бремя может упасть на его родителей. Это для большинства тяжело и финансово, и морально. А у многих представителей «родительского» поколения и без того высокая кредитная нагрузка – те же ипотечные займы и другие обязательства», — пояснила Ирина Доброхотова.

Ранее «Московская газета» рассказала, почему ипотечное кредитование смещается в сторону договоров долевого участия.