Устоит ли московский рынок аренды после ипотечного ажиотажа

Сентябрь стал для ипотечного рынка России периодом ажиотажного спроса: объем выданных кредитов составил 600 млрд рублей. По предварительным оценкам ВТБ, это лучший результат с начала 2026 года (за исключением декабря 2025-го)

Главная причина такой динамики — стремление граждан воспользоваться текущими условиями «семейной ипотеки» до их октябрьской корректировки. На долю этой госпрограммы пришлось почти две трети всех выдач. 

Издание «Акценты» со ссылкой на ВТБ отмечает, что сегмент семейного кредитования показал двукратный рост к августу, достигнув 385 млрд рублей. Несмотря на впечатляющие итоги девяти месяцев (3,5 трлн рублей общего объема), эксперты прогнозируют, что сентябрь станет пиковым месяцем, после чего активность заемщиков пойдет на спад.

По мнению аналитика Российской гильдии риелторов (РГР) Константина Ламина, сентябрьские рекорды по выдачам ипотеки связаны с ожиданием изменений в условиях «семейной ипотеки», и на рынок аренды они не окажут влияния. 

«Рост ипотек был связан с первичным рынком жилья, а основную конкуренцию рынку аренды составляет вторичный рынок. Люди, проживая в арендованных квартирах, если решаются съехать, в большей степени переезжают именно на вторичный рынок. Они понимают, что не готовы платить за аренду, лучше возьмут ипотеку и будут жить в своей квартире. А своя квартира — это прежде всего покупка на вторичном рынке», — сказал эксперт «Московской газете».

Представитель РГР назвал еще два фактора, которые удержат рынок аренды от серьезного снижения цен. Во-первых, цены на «вторичку» за год выросли как минимум на 10% — средние чеки на покупку квартиры увеличились. Во-вторых, ипотечные ставки, несмотря на снижение ключевой до 14%, остаются высокими: при переходе с аренды на покупку платежи по кредиту составляют внушительную сумму. 

«Не все арендаторы готовы переплачивать за свое жилье такими высокими процентами по ипотеке. В совокупности рынок аренды вряд ли ждет сильная коррекция», — пояснил Константин Ламин.

Как и в прошлые годы, наибольшим спросом будут пользоваться однокомнатные квартиры с качественным ремонтом рядом с метро. Двухкомнатные тоже найдут свою аудиторию, а вот спрос на трехкомнатные, скорее всего, будет слабее.

«Целевой сегмент арендаторов — семейные люди, семьи с детьми. А они более чувствительны к аренде. Проживание в съемной квартире сопряжено с рисками: собственник может передумать сдавать, захочет продать, либо у него изменятся обстоятельства. Семьи с детьми сильно подумают, прежде чем арендовать квартиру, потому что в случае изменения планов арендодателя придется заново искать жилье, перевозить детей с одного места на другое. Поэтому сегмент трехкомнатных квартир своеобразный. А фавориты рынка — студии и однокомнатные квартиры, чуть в меньшей степени двухкомнатные. Они всегда будут пользоваться спросом», — отметил эксперт.

Советник президента Гильдии риелторов Москвы Константин Барсуков считает, что в ближайшее время ценовых изменений на рынке недвижимости и рынке аренды не ожидается, но в чуть более отдаленной перспективе возможны колебания:

«Когда дома, в которых покупалось жилье, построятся, и многие квартиры выйдут на рынок аренды, тогда ситуация может качнуться. Будет и волна от июньских покупок: тогда тоже был всплеск, потому что люди думали, что условия программы по ипотеке изменятся с 1 июля, и торопились взять кредит по старым правилам. В итоге изменения перенесли на октябрь, но квартиры-то уже куплены», — сказал Константин Барсуков. 

Что будет через пару лет с рынком аренды и как сильно на него повлияют появившиеся предложение — пока не понятно, добавил эксперт.

С Михаилом Барсуковым согласен руководитель сервиса «Яндекс Аренда» Андрей Зайко, который отмечает: высокий объем предложения давит на цены, поэтому осенний рост будет более сдержанным, чем в прошлые годы. Замдиректора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова допускает сезонное увеличение стоимости ликвидных квартир до 5%, но только в высокий сезон, который начинается в августе и заканчивается в октябре.

По словам риелтора Олега Бендрикова, вероятность подорожания зависит от динамики ипотечной ставки. Если она снижается, спрос на аренду не растет, и стоимость съема не увеличивается. Найм подорожает, только если люди не смогут или не захотят покупать недвижимость.