Долг девелоперов по проектному финансированию может вырасти до 13,3 трлн рублей

На выплату процентов девелоперы направляют 37% прибыли

При этом ситуация в строительной отрасли проблематизирует возведение социальной инфраструктуры.

Исторический максимум долга

В 2026 году строительная отрасль России столкнулась с серьёзными финансовыми трудностями, которые связаны с высокими долгами застройщиков перед банками, и это создаёт давление на весь рынок и требует совместных действий со стороны банков, девелоперов и государства, рассказал «Московской газете» руководитель Комитета по комплексному развитию территорий Российской Гильдии Управляющих Девелоперов (РГУД), генеральный директор международного промышленного концерна «Техноформа» Гасан Архулаев.

«По данным на май 2026 года, задолженность российских застройщиков перед одним из банков превысила 7 трлн рублей, а на 1 мая достигла 7,2 трлн рублей. Это на 23% больше, чем в аналогичном периоде 2025 года. По публичным прогнозам, общий долг девелоперов по проектному финансированию до конца 2026 года может вырасти на 24% — до 13,3 трлн рублей», — сообщил Гасан Архулаев.

Рост долгов объясняется несколькими причинами, рассказал представитель отрасли. Высокий «ключ» ЦБ резко поднял ставки по кредитам для застройщиков. Например, средневзвешенная ставка по кредитным договорам девелоперов в СЗФО к началу 2026 года достигла 10,46% годовых, тогда как в начале 2024 года она составляла около 6,46%. После отмены льготной ипотеки и ужесточения условий семейной программы около 75% нового жилья, которое раньше продавалось с использованием ипотеки, стало менее доступным для покупателей, что привело к стремительному и значительному снижению продаж и замедлению поступления выручки. Увеличились цены на материалы, логистику, технику и другие расходы. При этом доходы застройщиков не выросли, что существенно усилило финансовую нагрузку. Многие застройщики в прошлом активно брали кредиты, рассчитывая на постоянный рост спроса и льготную ипотеку. Когда спрос снизился, а стоимость обслуживания долга выросла, компании оказались в сложном положении. 

«По данным ЦМАКП, чистые обязательства строительных компаний достигли 481% EBITDA (прибыли до вычета процентов, налогов и амортизации). Это значит, что совокупный долг отрасли почти в пять раз превышает её прибыль. Сегодня на выплату процентов девелоперы направляют 37% прибыли, это исторический максимум», — отметил Гасан Архулаев.

Последствия для строительного рынка

По словам представителя отрасли, высокая долговая нагрузка уже сейчас приводит к ряду негативных последствий для застройщиков. На май 2026 года у российских девелоперов с задержками строится 2,4 млн кв. м жилья. Количество нарушений сроков строительства выросло в четыре раза по сравнению с началом 2025 года — с 3 до 12%. В попытках остаться на плаву застройщики экономят на материалах, технологиях и контроле качества, что приводит к дефектам в большинстве построенных объектов. В ряде российских регионов — Сибири, Центральной России, на юге и в Поволжье – уже сейчас наблюдается снижение активности по запуску новых строек. В январе — феврале 2026 года ввод нового жилья в этих регионах упал на 10, а где-то и на 50 % в годовом выражении. Из-за увеличения затрат и рисков переносится часть нагрузки на покупателей, повышая стоимость квартир. Сокращение активности в строительстве негативно сказывается на промышленности, транспорте, занятости и общем экономическом росте. 

В первом квартале 2026 года объём строительных работ сократился на 10% по сравнению с прошлым годом, и этот кризис в строительной сфере может затянуться на 2-3 года, прогнозирует эксперт.

Меры по выходу из кризиса

Руководитель Комитета по комплексному развитию территорий РГУД проанализировал для «Московской газеты» ситуацию, сложившуюся в строительной отрасли.

По мнению Гасана Архулаева, банкам, кредитующим застройщиков, стоит ужесточать требования к коэффициентам покрытия долга, темпам продаж, себестоимости и другим параметрам проектов, более тщательно мониторить проекты, которые находятся в зоне риска (например, с отставанием от графика более чем на 10%) и предлагать, пусть и не массово, реструктуризацию кредитов, например, для наиболее надёжных застройщиков, чтобы избежать их банкротства. Застройщикам, в свою очередь, стоит оптимизировать расходы, например, стандартизировать проекты, рационализировать инженерные системы, искать более выгодных поставщиков, партнёров для совместных проектов или слияния с другими компаниями для снижения нагрузки, активнее использовать модульные и быстровозводимые технологии, чтобы ускорить строительство и снизить затраты. При всём этом необходима поддержка правительства, которая могла бы выразиться в ряде мер.

«Снизить стоимость финансирования: это может касаться как застройщиков (например, через льготные кредиты), так и покупателей жилья (через новые ипотечные программы). Реструктуризировать кредиты. Позволить компаниям согласовать график погашения долгов. Масштабно развивать инструменты ГЧП – государственно-частного партнерства, – и освободить застройщиков от обязательств строить за свой счет социальные объекты. Всё это значительно снизит затраты, которые сейчас закладываются в стоимость квадратного метра. Можно внедрить медиацию в сфере недвижимости: это позволит быстро фиксировать конкретные меры по объекту и график выплат, что уменьшит вероятность накопления претензий. Создать институт уполномоченного в сфере недвижимости — независимого публичного посредника между дольщиками, застройщиками, банками и органами власти», — сказал девелопер.

В принципе, конкретные меры зависят от экономической ситуации, политики ЦБ и других факторов. Важно, чтобы действия всех сторон были сбалансированы и учитывали интересы как застройщиков, так и дольщиков, заключил гендиректор международного промышленного концерна «Техноформа».

Относительная стабильность

По данным ДОМ.РФ, по состоянию в конец I квартала 2026 г. общая задолженность российских застройщиков перед банками по проектному финансированию составляла 10,3 трлн рублей, сообщил «Московской газете» аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов.

«Показатель вырос на 1% относительно предыдущего квартала и на 18,4% в годовом выражении и выглядит довольно существенным, учитывая сложную ситуацию в экономике и на рынке жилья. Возникла она потому, что для реализации проектов жилой недвижимости застройщикам приходится брать кредиты в банках в рамках проектного финансирования», — пояснил аналитик.

Впрочем, пока эта задолженность, по-видимому, не оказывает большого влияния на банки, считает Игорь Додонов. Так, недавно в Сбере заявили, что доля просроченного долга в сегменте застройщиков на 1 апреля составляла менее 1%, примерно как и год назад, отметил аналитик. При этом в целом качество кредитного портфеля девелоперов остается высоким, хотя по отдельным проектам и возникают отклонения.

«Между тем надо также отметить, что покрытие задолженности по проектному финансированию средствами на эскроу-счетах снизилось до 72% с 75% год назад. Для застройщиков это может означать не только определенное увеличение стоимости заемных средств, но и ужесточение требований со стороны банков для их получения», — пояснил аналитик.

Для улучшения ситуации требуется нормализация ситуации в экономике и дальнейшее снижение процентных ставок, что будет способствовать оживлению ипотеки и рынка жилья, улучшению финпоказателей застройщиков, заключил Игорь Додонов.

Инфраструктура – бремя или долгосрочная выгода?

Правительство России распоряжением №3523-р от 29 ноября 2025 года утвердило Национальную модель целевых условий ведения бизнеса до 2030 года, среди множества инициатив в документе говорится о замене обязательств застройщиков по возведению социальной и транспортной инфраструктуры единоразовым инфраструктурным взносом, рассказал «Московской газете» член экспертного совета Комитета Госдумы по защите конкуренции Дмитрий Тортев.

С его точки зрения эта инициатива неоднозначна и может переложить инфраструктурные проблемы на будущие поколения. 

«Если не застройщик должен заниматься строительством инфраструктуры, то кто? Региональные бюджеты, федеральный центр, либо муниципалитеты, чьи долги перед кредиторами в ряде регионов и так исчисляются триллионами? Строить социальные объекты в новых жилых кварталах, по факту, будет некому», — считает Дмитрий Тортев.

В этой связи, по его словам, уместно вспомнить о механизме федерального инвестиционного налогового вычета, который в последние дни обсуждается на высоком уровне в разрезе донастройки и увеличения количества отраслей, подпадающих под вычет. 

«Можно подумать о том, чтобы распространить логику ФИНВ на социальную и инженерную инфраструктуру, возводимую застройщиками в рамках обязательств по договорам о комплексном развитии территорий. Причем не в урезанном, а в усиленном варианте — с возможностью зачета до 100% федеральной части налога на прибыль (то есть 8 процентных пунктов из 25% ставки). Региональная часть налога (17%) при этом сохранится, и регион получит и социальный объект, и налоговые поступления от его эксплуатации», — сказал эксперт.

Как заметил Дмитрий Тортев, сегодня социалка для застройщика — чистый расход, который он вынужден закладывать в цену квадратного метра, снижая доступность жилья. При включении ФИНВ эти же затраты становятся вычитаемыми из налога, который иначе все равно ушел бы в бюджет.

«К тому же, этот механизм адресный, он может стимулировать именно тех, кто строит и вводит объекты, а не накапливает «земельный банк». В-третьих, государство не теряет деньги безвозвратно — оно отказывается от части текущих поступлений ради создания актива, который, в целом, будет генерировать поступления в будущем. Девелопер не должен уклоняться от обязательств, в том числе создавая спорные федеральные инициативы, он обязан бороться за право их исполнить, потому что это может стать экономически выгодным», — заключил член экспертного совета Комитета Госдумы.