Московский бизнес переориентируется на районы за пределами ТТК

На рынке коммерческой недвижимости в Москве выделяют несколько ключевых тенденций

В 2025 году рынок коммерческой недвижимости в Москве демонстрирует устойчивый рост, рассказала «Московской газете» эксперт по недвижимости Анастасия Озолина:

«Мы фиксируем как увеличение стоимости объектов, так и расширение активности со стороны инвесторов. За первое полугодие 2025 года вложения в коммерческую недвижимость на ранних этапах строительства выросли почти в 1,5 раза, что свидетельствует о высоком интересе к сегменту со стороны частных и крупных инвесторов. Основной фактор роста — увеличивающийся спрос как со стороны покупателей под сдачу в аренду, так и со стороны собственников бизнеса, стремящихся управлять своими расходами и снизить зависимость от арендодателей. Коммерческая недвижимость сегодня многими воспринимается как более предсказуемый и доходный инструмент по сравнению с жилой».

Аренда

Ставка аренды может быть в 2-3 раза выше, при этом эксплуатация коммерческих объектов проще, а арендный поток – стабильнее, отметила Анастасия Озолина.

По словам эксперта, долгосрочные арендаторы в street retail и офисах, как правило, удерживают помещения в течение нескольких лет, что снижает операционные риски. Помимо этого, договоры аренды часто включают автоматическую индексацию ставок, позволяющую компенсировать рост инфляции. Дополнительным фактором роста выступают программы рассрочек от застройщиков, особенно в сегменте строящихся объектов. Возможность приобрести помещение, внеся частичный первоначальный взнос и растянув платежи до окончания строительства, делает инвестиции доступными для малого бизнеса и тех инвесторов, которые раннее работали исключительно с жильём.

Также наблюдается рост спроса на покупку помещений под собственные точки со стороны предпринимателей. 

«Самые востребованные форматы — небольшие объекты до 100 кв. м, расположенные в местах с устойчивым пешеходным трафиком — рядом с жилыми массивами, станциями метро и торговыми объектами. Если говорить о географии спроса, здесь также есть изменения. Исторический интерес к ЦАО Москвы сохраняется, однако всё чаще бизнес переориентируется на районы за пределами ТТК — особенно на восток и юго-восток столицы. Эти зоны становятся привлекательными за счёт сочетания более доступных цен, развития транспортной инфраструктуры (МЦК, МЦД) и роста новой жилой застройки. Самым высоким спросом пользуются помещения на первых этажах в новых жилых комплексах, это остаётся самым универсальным и востребованным форматом в любой ситуации», — рассказала Анастасия Озолина.

Тенденции

Таким образом, по словам эксперта, можно выделить несколько ключевых тенденций на рынке коммерческой недвижимости в Москве:

«Во-первых, смещается акцент с престижности локации на эффективность — вместо дорогих объектов в центре бизнес всё чаще выбирает помещения в плотной жилой застройке с высоким трафиком. 

Во-вторых, растёт интерес к форме владения — помещения приобретаются для ведения собственного бизнеса, а не исключительно под аренду. 

В-третьих, популярность набирают инвестиции на стадии строительства — за счёт гибких условий оплаты и потенциала роста стоимости. 

В-четвёртых, увеличивается спрос на компактные, легко трансформируемые помещения, подходящие под разные бизнес-задачи. 

В целом, рынок коммерческой недвижимости в Москве становится более зрелым и осознанным. В центре внимания — не столько локация, сколько способность объекта давать стабильный доход, адаптироваться под задачи бизнеса и сохранять высокую ликвидность при меняющихся экономических условиях».

Офисы

На рынке Москвы по-прежнему растут объемы строительства объектов коммерческой недвижимости, рассказал «Московской газете» президент Ассоциации агентств элитной недвижимости AREA Евгений Скоморовский:

«Те, кто в ковидный период предрекал закат офисного сегмента, до сих пор находятся в недоумении. Ставки аренды держатся на стабильно высоком уровне. Найти что-либо приемлемое в сложившихся деловых районах до 30 тыс. руб. за м кв. в год уже не представляется возможным — приходится выбирать нестандартные локации. Доля вакантных площадей стабильно держится ниже 5%, а это выдающийся показатель, с учетом динамики ввода новых объектов за последние годы.

Нехватка офисов остро ощущается в районе «Москва-Сити», отметил Евгений Скоморовский.

«Рост ставок аренды в этом районе за последний год превысил 25%, средняя стоимость годовой аренды кв. м достигла 80 000 руб. О причинах интереса девелоперов к данному сегменту можно долго рассуждать. На мой взгляд, основным драйвером стала политика городских властей, внедривших механизм КРТ и предлагающих застройщикам льготы мест приложения труда за коммерческие площади за пределами ТТК. По этой же причине происходит активное освоение новых деловых районов: Ходынское поле, Большой Сити в районе Магистральных улиц, Строгино. В то же время в фокусе арендаторов и покупателей остаются и сложившиеся деловые кластеры в районе Белорусской и Павелецкой. К ним добавился район между Савеловской и Белорусской, активно застраиваемый в последние 5-6 лет», — рассказал эксперт.

При этом, по словам президента AREA, нельзя однозначно говорить о том, что бизнес уходит в не деловые районы.

«У предпринимателей появляются ранее недоступные опции размещения своих офисов в современных бизнес-центрах в спальных районах», — заключил Евгений Скоморовский.