На рынке недвижимости наблюдается рассинхронизация между спросом и предложением

Объем нераспроданных квадратных метров в России на январь 2026 года составил около 79 млн кв. м – из 120 млн кв. м строящегося жилья на конец 2025 года, сообщил «Московской газете» основатель АН «Старыгин и партнеры», руководитель службы маркетинга Гильдии риелторов города Москвы Даниил Старыгин

Тем не менее, по его словам, в январе-2026 был зафиксирован рекордный всплеск продаж: по ДДУ было продано более 2,4 млн кв. м жилья, что является абсолютным рекордом за многие годы.

«Стоит также учитывать, что застройщики продают квадратные метры постепенно, по мере возведения новых корпусов, не размещая сразу 100% лотов, что позволяет регулировать цены и адаптировать финмодель в текущей как внутренней, так и внешнеэкономической ситуации», — отметил Даниил Старыгин.

По мнению риелтора, на сегодняшний день объем нераспроданных квадратных метров не означает глубокую стагнацию. Нужно понимать, что низкие процентные ставки, льготные программы и рассрочка — это драйверы, которые позволили застройщикам методично увеличивать объем стройки за последние 5 лет, и на сегодняшний день драйвером для дальнейшей реализации такого объема будет служить лишь методичное понижение ставки ЦБ, что одновременно сделает рыночные программы доступными, а долгосрочные депозиты — нецелесообразными в соотношении с ежемесячной инфляцией, заключил эксперт. 

Объем нераспроданного жилья в регионах сейчас действительно заметный и, по сути, является следствием рассинхронизации между предложением и спросом, рассказал «Московской газете» член правления Ассоциации агентств элитной недвижимости AREA Евгений Скоморовский.

«Значительная часть текущего предложения — проекты, запущенные в постковидный период, начиная с 2022 года, когда рынок находился в фазе активного роста и опирался на льготную ипотеку и высокий инвестиционный спрос. Девелоперы закладывали одну модель продаж, но продают уже в других условиях: при более жестких требованиях к кредитованию, снижении доступности ипотеки и более осторожном поведении покупателей», — пояснил риелтор.

По словам Евгения Скоморовского, наиболее заметно ситуация проявляется в регионах с активным строительством последних лет. В первую очередь, речь идет о Краснодарском крае, где объем предложения традиционно высокий и значительная часть спроса носила инвестиционный и миграционный характер. Также в числе лидеров по накопленному непроданному жилью — Красноярский край, Башкортостан, Воронежская, Ростовская и Ленинградская области. В этих регионах сочетание активных стартов прошлых лет и текущего снижения спроса привело к накоплению значительных объемов нереализованных площадей. 

По мнению риелтора, сценарий дальнейшей реализации такого объема жилья будет неоднородным. 

«Массового прямого снижения цен, на мой взгляд, не будет: девелоперы будут до последнего избегать этого из-за проектного финансирования и необходимости удерживать финансовую модель. Основным инструментом продаж станет скрытая корректировка цен: акционные скидки, рассрочки, субсидированные ставки, дополнительные опции в виде отделки», — прогнозирует Евгений Скоморовский. 

Часть проектов будет продаваться дольше, с увеличением сроков экспозиции. В более слабых локациях возможны точечные дисконты и более агрессивные условия продаж, особенно у небольших и средних застройщиков. В отдельных случаях может появляться практика использования части фонда под аренду, но массового характера она не получит. В целом, рынок будет адаптироваться через снижение темпов новых проектов и постепенное освоение накопленного предложения, без резкого пересмотра ценовых уровней.

По данным ДОМ.РФ на 11 марта 2026 года, нераспроданные площади жилья в России составили 52 311 кв. м, при этом проданные площади составили 37 164 тыс. кв. м. Больше всего площадей не распродано в Татарстане (53% от проданных объёмов), Свердловской области (52% от проданных объёмов) и Тюменской области (47%). В Москве не распродано 44% объёмов жилья в строящихся домах, это 7 218 кв. м. Больше всего нераспроданных квартир в объектах со сроком ввода в эксплуатацию в 2027 году, — 35%. Меньше всего – в объектах со сроком сдачи в 2030-м – 2%. Если говорить о тех площадях, продажи которых ещё не открыты, то их больше всего в Краснодарском крае и Ленинградской области.