На рынке жилой недвижимости Москвы сформировался новый сегмент

Рынок вторичного жилья в Москве и регионах может показывать рост за счёт выставляемых на продажу квартир в новостройках. При этом популярность инвестиций в жилую недвижимость в столице и за её пределами показывает разную динамику

«На вторичном рынке Екатеринбурга средние индикаторы по городу медленно растут, но этот рост обманчив и происходит за счет пополнения рынка современными объектами. Реальные сделки с учетом торга проходят на 5-10% ниже уровней осени прошлого года. Вероятно, новые квартиры на вторичный рынок выводят инвесторы. Проблем с неплатежами по ипотеке пока не наблюдается. Доля квартир, построенных в 2021 и позже, в базе данных Уральской палаты недвижимости на сегодня составляет 14%», — сообщил «Московской газете» эксперт Российской Гильдии Риэлторов (РГР), сертифицированный аналитик рынка недвижимости Михаил Хорьков (Екатеринбург).

«В Тюмени ситуация аналогичная, на текущий момент порядка 60% вторичного рынка — вчерашние новостройки, — рассказала изданию сертифицированный аналитик РГР Светлана Молодкина (Тюмень). — Однако в нашем городе застройщики решили воспользоваться некоторым оживлением спроса и подняли цены на квартиры. В большей степени это инвесторы, которые пытаются реализовать квартиры на пике роста цен. И это в основном инвесторы последних 1-2 лет. Сегодня частные инвесторы все реже стали рассматривать рынок новостроек».

По словам сертифицированного аналитика РГР Сергея Дымченко (Владивосток), во Владивостоке по итогам мая 2024 цена на вторичном и первичном рынках снизились на 1,67% и 1,48% соответственно; в то же время объем предложения на вторичном рынке вырос на 5,14%, а на первичном снизился на 8,7%, хотя  в абсолютном выражении на вторичном объем составляет 43,642 млрд рублей и на первичном — 50,06 млрд рублей.

«Вторичный рынок показывает снижение рекламной стоимости, в среднем цены снизились на 4,8%, реальные сделки проходят с торгом в районе 10%. Количество предложений увеличилось на 9,5%, по данным «Авито», основной прирост — за счет объектов вторичного рынка», — рассказала «Московской газете» член правления РГР, сертифицированный аналитик рынка Ирина Монастырская (Красноярск).

Основными продавцами квартир в новостройках и сразу после сдачи домов, конечно же, являются инвесторы, сказала в беседе с изданием руководитель агентства недвижимости «PRO Обмен», вице-президент Гильдии Риэлторов Москвы Екатерина Никитина.

«Первая волна продаж происходит примерно через 8-12 месяцев с начала старта продаж. Вторая волна — за полгода до окончания строительства. И третья волна — первый год после получения ключей и оформления собственности. Количество предложений зависит от того, насколько интересен был ЖК на старте продаж инвесторам. Что касается частных случаев, причина быстрой перепродажи в том, что не устроило качество ремонта, или покупатели уже готовы приобретать следующую квартиру. Тех, кто не справляются с ипотекой минимальный процент и его очень сложно выделить в общей массе перепродаж. Жилая недвижимость остается основным видом для инвестирования, это как правило типовые небольшие квартиры, от студий до двухкомнатных квартир», — отметила Екатерина Никитина.

За последние 10-15 лет на рынке жилой недвижимости Москвы сформировался такой сегмент, как «новая вторичка», когда собственники по тем или иным причинам выставляют на продажу квартиры в домах, введенных в эксплуатацию совсем недавно, может быть, несколько лет назад, рассказала «Московской газете» заместитель руководителя департамента новостроек компании «ТСН Недвижимость» Ольга Клапанюк:

«Для столицы подобные предложения – это не редкость, а вполне стандартное явление. В целом с ростом объемов ввода жилой недвижимости в Москве, Новой Москве и ближайшем Подмосковье, который наблюдается последние 10 лет, количество «новой вторички» заметно выросло и стабильно пополняется. Более того, на рынке наблюдается тренд, когда покупатели при выборе жилья ориентируются на год постройки дома и все больше отдают предпочтение именно современным домам, все меньше рассматривая квартиры в ЖК, построенных до 2000-2010-х годов».

Пополняется объем предложения «новой вторички» в Москве, в первую очередь, не за счет инвесторов, реализующих свои лоты по переуступке прав, отметила эксперт.

«Такие игроки заходят в жилые проекты на этапе котлована и выводят в продажу свои лоты за один, либо два квартала до сдачи ЖК в эксплуатацию. В таком случае квартиру можно продать как объект первичного рынка с помощью льготных ипотечных программ, поэтому спрос на них больше, чем на вторичном рынке, где ставки по кредитам сегодня очень высокие», — пояснила Ольга Клапанюк.

Предложение «новой вторички» растет за счет тех, кто покупал квартиру для сохранения средств, чтобы в кризисы накопления не пропали, либо тех, кого по каким-либо причинам не устроило новое жилье, добавила заместитель руководителя департамента новостроек компании «ТСН Недвижимость».

«Если говорить про инвесторов, реализующих свои проекты по переуступкам, то в последний год-два их количество стало падать. Связано это с тем, что за счет перехода отрасли на проектное финансирование прибыль от подобных инвестиций заметно упала. Если лет 5 назад разница в цене между котлованом и вводом в эксплуатацию доходила в среднем до 30-35%, а в отдельных проектах до 100%, то сегодня такие показатели на столичном рынке встречаются редко, в каких-то единичных ЖК. Соответственно, таких инвесторов стало чуть меньше, однако они есть. Точно их долю оценить сложно, но, мне кажется, что она составляет не более 5% в общем объеме предложения новостроек, — заключила Ольга Клапанюк.