Обеспеченность жильем в России приближается к 30 кв. м на человека

На рынке недвижимости произошёл сдвиг

У некоторых россиян есть вторая квартира, но при этом не вся недвижимость является полноценным активом. На рынке начинает преобладать аренда, даже в случае с инвестиционными объектами.

Собственник становится искушённым

У россиян много недвижимости, но далеко не вся она является полноценным рыночным активом, рассказал «Московской газете» основатель АН «Старыгин и партнёры» Даниил Старыгин.

«Формально обеспеченность жильем в стране уже приближается к 30 кв. м на человека. Но средняя цифра плохо описывает реальность. Квартира в Москве, дом в малом городе, дача с низкой ликвидностью и унаследованный объект на окраине статистически могут выглядеть одинаково, а по сути это совершенно разные активы, с точки зрения экономической эффективности», — сказал эксперт.

По словам основателя АН «Старыгин и партнёры», для большинства семей недвижимость остается прежде всего местом жизни и резервом капитала — главным имущественным запасом, а не управляемым активом. Поэтому россияне редко ведут себя как профессиональные инвесторы. Чаще объект держат до последнего, передают детям, сдают при необходимости или продают только при реальной потребности в деньгах.

Несколько квартир есть не у многих. Дополнительное жилье, по открытым оценкам, есть примерно у каждой шестой семьи, но туда попадают не только вторые квартиры, а также дома, комнаты, дачи и садовые объекты. Базовая модель – одно основное жилье, иногда дача или наследственный объект, рассказал Даниил Старыгин:

«По регионам важнее смотреть не только на количество метров, а на ликвидность. Больше квадратных метров может быть там, где выше доля индивидуального жилья и ниже плотность населения. Но реальный капитал концентрируется в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае, крупных региональных центрах и курортных локациях. Там недвижимость можно быстрее продать, сдать или использовать как залоговый и инвестиционный актив».

Сейчас собственники ведут себя осторожно, массовой распродажи нет, а хорошие объекты держат при себе. Инвестиционные квартиры чаще выводят в аренду. Переоцененные объекты пытаются продавать, но рынок быстро отсекает завышенные ожидания, отметил собеседник «Московской газеты».

«На рынке аренды рост предложения уже усилил конкуренцию между собственниками. Особенно в сегменте небольших квартир в новых домах, где квартиры изначально приобретались для последующей перепродажи. На вторичном рынке аналогичная тенденция: покупатель стал требовательнее из-за «дорогих» денег. Ликвидные квартиры продаются, если цена соответствует рынку. Все слабое, переоценённое или требующее серьезных вложений просто зависает», — заключил Даниил Старыгин.

Массовое второе жильё 

Член правления Ассоциации агентств элитной недвижимости AREA Евгений Скоморовский рассказал «Московской газете», что 87% россиян проживают в собственном или семейном жилье, а средняя обеспеченность по стране достигла исторических 29,5 кв. м на человека. При этом 41% собственников владеют ещё одной недвижимостью помимо основного жилья: у 23% это вторая квартира, у 13% — загородный дом или дача, у 7% — комната или доля. Концентрация активов чёткая: среди москвичей и петербуржцев 30% имеют вторую квартиру против 19% у сельских жителей, и 23% — ещё и загородный дом, что более чем в четыре раза превышает средние показатели по стране. 

«То есть, «второе жильё» в России — это уже не редкость, а массовое явление, особенно в столицах и городах-миллионниках, где исторически сконцентрирован капитал», — отметил Евгений Скоморовский.

Что собственники делают с недвижимостью

По словам эксперта, произошёл важный сдвиг за последние 1,5 года. На фоне ставки ЦБ 14,5%, дорогих депозитов и фактической заморозки рыночной ипотеки большинство владельцев вторых квартир выбирают аренду: продавать сейчас невыгодно из-за просевшего спроса и роста сроков экспозиции, а сдача даёт стабильный денежный поток.

«Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве подобралась к 68 тыс. рублей в месяц, а годовая динамика арендных ставок составляет 13–17% — выше инфляции. Параллельный сигнал: к маю 2026 года покупка квартиры стала финансово выгоднее аренды только в 7 российских городах — впервые в истории наблюдений съём массово обходит покупку по математике, и это дополнительно подпитывает спрос на аренду со стороны тех, кто раньше планировал брать ипотеку», — сказал Евгений Скоморовский.

Для рынка это выливается в две одновременные тенденции: аренда переполнена предложением в массовом сегменте, но ставки продолжают расти из-за плотного спроса — арендаторы массово ищут варианты на 10% ниже рыночных, а собственники в крупных городах могут себе позволить держать цену. На «вторичке» после первого снижения ключевой ставки спрос в Москве вырос почти в 1,5 раза за месяц — это первый сигнал разворота. 

До конца 2026 года можно ожидать сохранения «арендной модели» как доминирующей стратегии для собственников: продавать никто не торопится, ждать рост цен на фоне инфляции рационально, а сдача покрывает значительную часть содержания объекта. Реальный переток на продажу начнётся, когда ключевая ставка уйдёт ниже 12% и ипотека станет доступной массовому покупателю — раньше этого момента «вторичка» будет «дышать», но не «дышать полной грудью», заключил член правления AREA.