Строительный рынок в 2026 году входит в «затяжное скольжение»

Представители рынка рассказали о динамике спроса и предложения в непростом 2026 году, а также о новых форматах и решениях, к которым прибегают девелоперы. Новые объекты должны соответствовать изменившимся ценностям и платёжеспособному спросу россиян, рассказал девелопер Гасан Архулаев

Напряжение между спросом и предложением

В 2026 году не ожидается драматического обвала спроса на новое жильё, скорее, возможен сценарий «переходного» рынка с умеренной активностью, зависящей от динамики ключевой ставки и доходов населения, рассказал «Московской газете» президент Российской Гильдии Риелторов (РГР) Артемий Шурыгин. По оценкам крупных банков и аналитиков, возможен небольшой рост числа сделок на первичном рынке на фоне постепенного смягчения денежно-кредитной политики, при этом темпы удорожания жилья будут значительно ниже, чем в пиковые годы.

«На фоне ужесточения и подорожания ипотеки часть девелоперов уже предлагает покупателям собственные инструменты финансирования – субсидированные ипотечные программы совместно с банками и различные формы рассрочки. В 2026 году рассрочка сохранится как точечный инструмент, прежде всего в проектах с высокой конкуренцией и в массовом сегменте, однако её условия будут становиться более ограниченными по срокам и охвату, в том числе под влиянием инициатив регулятора по контролю за квазикредитными продуктами», — прогнозирует вице-президент РГР.

По словам Артемия Шурыгина, на российском рынке жилья уже сформировался запрос на более рациональные и функциональные форматы жилья – компактные планировки с продуманными зонами, оптимизированную площадь квартир, увеличение доли евроформатов, а также на общественных пространствах и «дворы без машин». Девелоперы активнее внедряют энергоэффективные и индустриальные технологии строительства, используют более технологичные материалы и инженерные решения, что позволяет сдерживать себестоимость и частично компенсировать рост цен ресурсов.

«2026 год продолжает тренд на развитие инфраструктурно насыщенных проектов — форматов «город в городе» с социальной, образовательной и коммерческой инфраструктурой, гибкими общественными пространствами и сервисами для семей с детьми и старшего поколения. Такие проекты, наряду с перераспределением спроса в пользу наиболее качественных и продуманных комплексов, будут поддерживать рынок: покупатель становится более требовательным, и выигрывают те застройщики, кто предлагает не только квадратные метры, но и современное качество городской среды», — рассказал эксперт.

При этом важно трезво оценивать перспективы, заметил Артемий Шурыгин. Существенных прорывов, которые привели бы к заметному удешевлению строительства, и как следствие к резкому снижению цен для покупателей, в ближайшие годы не предвидится. Значительная часть семей с невысокими доходами уже не может позволить себе покупку жилья по текущим ценам, а девелоперы, в свою очередь, лишены возможности радикально удешевить проекты без потери качества и финансовой устойчивости. Эта напряжённость интересов между спросом и предложением делает ситуацию во многом пограничной и требует аккуратных, эволюционных решений, заключил вице-президент РГР.

Неклассический кризис

За первые месяцы 2026 года рынок жилой недвижимости России вступил в фазу глубокой структурной перестройки, рассказал «Московской газете» руководитель Комитета по комплексному развитию территорий Российской Гильдии Управляющих Девелоперов (РГУД), генеральный директор международного промышленного концерна «Техноформа» Гасан Архулаев. Это не классический обвальный кризис, а период «управляемой стабилизации» и адаптации к новой экономической реальности — высокой ключевой ставке и свертыванию массовой льготной ипотеки.

Прогнозы по вводу жилья на 2026 год можно обозначить как прогнозируемый и осторожный пессимизм, который смягчается инерцией достроенных объектов. Но в отношении спроса наблюдается явное сокращение на фоне вполне объективных причин, отметил собеседник издания.

«Ввод жилья сократится в пределах 1-4% по сравнению с рекордным 2025 годом, то есть, примерно на 100 млн кв. м. Сокращение произойдет, скорее, в основном за счет ИЖС: падение ввода частных домов будет в пределах 10% (до 56,3 млн кв. м), в то время как ввод многоквартирных новостроек может даже вырасти на 8% (до 47,8 млн кв. м) за счет завершения проектов, начатых еще 2-3 года назад. В целом к сокращению площадей ввода приводят высокие издержки – стоимость стройматериалов выросла на 7,5% в отдельных случаях до 30 % в 2025 году и вырастет еще на 5% в 2026-м, а Фонд оплаты труда прибавил 10%, всё это сейчас это делает экономику новых проектов убыточной, и исчерпание проектного финансирования: девелоперы не торопятся выводить новые очереди, так как не уверены в спросе. Сейчас уже очевиден провал в 1-м квартале 2026 года: спрос упал практически вдвое. Количество заявок на ипотеку в январе 2026 года сократилось на 46,6% по сравнению с декабрем 2025-го, что связано с «эффектом накопленного спроса»: люди спешили взять льготную ипотеку (семейную) до изменения условий в конце 2025 года, выбрав будущие покупки. Рыночная ипотека остается недоступной, ставки 21-22%, а льготные программы ужесточаются. Доля льготной ипотеки упадет с 70% до 40% от общего объема выдач. «Дом РФ» прогнозирует символический рост продаж на 2% по объему во второй половине года, но это будет зависеть от резкого снижения ключевой ставки, без этого продажи безусловно продолжат падать. Рынок входит в «затяжное скольжение», падение ввода будет не катастрофическим, но создаст предпосылки для дефицита предложения и резкого роста цен в 2027-2029 годах, если, как мы все надеемся, спрос внезапно оживет», — сказал Гасан Архулаев.

Новые форматы, стройматериалы, коммерческие продукты

Рынок вынужденно уходит от модели «продажи квадратных метров» к модели «продажи качества жизни и сервиса», и выживут те застройщики, которые предложат продукт, соответствующий снизившейся платежеспособности и изменившимся ценностям, отметил руководитель Комитета по комплексному развитию территорий РГУД.

По словам застройщика, из-за высокой стоимости земли девелоперы особенно в Москве уже строят выше 25-30+ этажей, но с увеличением разрывов между зданиями, чтобы соблюсти инсоляцию. Происходит отказ от точечной застройки, виден качественно сформированный тренд на комплексное развитие территорий, покупатель выбирает не дом, а квартал с продуманной логистикой, где качественно реализуется среда обитания. Самый востребованный формат в масс-маркете — студии и «евродвушки» площадью 35-40 кв. м. Этот «комфортный минимум» по карману большинству. Пока действует высокая ставка, ликвидны только компактные варианты. Вошли в моду трансформируемые пространства, квартиры-трансформеры с возможностью объединения комнат и «двусветных» пространств, чтобы создать ощущение простора при небольшой площади.

Из-за роста тарифов ЖКХ в тренде дома классов А и А+ (утолщенная теплоизоляция, рекуперация тепла), это становится серьезным аргументом в продажах, отметил девелопер. «Умный дом» становится обыденностью: системы контроля доступа, видеонаблюдение, умные счетчики и датчики протечки будут обязательным минимумом даже в комфорт-классе. Широко рассматривается промышленная роботизация, а именно, внедрение робототехники в ЖКХ (роботы-уборщики подъездов, автоматизированные парковки), которое существенно снижает операционные расходы управляющих компаний. 

Застройщики переходят от возведения «спальников» к созданию экосистем. По модели «квартал 15 минут»: школа, сад, аптека, фитнес должны быть в пешей доступности. Востребованы клубные дома для среднего класса с коворкингами, лаунж-зонами, зонами для барбекю и огородов на крыше. Люди покупают членство в комьюнити, а не просто бетонную коробку. В сфере сервиса популярны покупка подписки на уборку, прокат автомобилей, услуги няни через приложение ЖК. Для того чтобы поддерживать падающий спрос, девелоперы внедряют иммерсивные технологии, снижающие порог входа и повышающие эмоциональную вовлечённость: покупатель в шлеме виртуальной реальности «ходит» по квартире за год до сдачи дома, меняет цвет стен и расстановку мебели. Это повышает эмоциональную вовлеченность. Активное внедряются схемы траншевой ипотеки, где первый взнос минимален (5-10%), а основное тело кредита переносится на 1-2 года вперед. Упрощается процедура продажи старого жилья для покупки нового, чтобы разорвать порочный круг «некуда съехать».

Новые форматы позволят крупным девелоперам, лидерам рынка, удерживать маржинальность на уровне 15-20% даже при падении объемов продаж и оттянут на себя платежеспособный спрос, отметил Гасан Архулаев.

«Однако эти меры не компенсируют общее падение спроса, вызванное ипотечным шоком. Люди могут хотеть «умный дом» и коворкинг, но, если ежемесячный платеж по ипотеке съедает 70% бюджета, они не купят даже самую технологичную студию. Главным драйвером восстановления останется только снижение ключевой ставки ЦБ до 10-12%», — подчеркнул эксперт.

2026 год — год «выживания сильнейших», который продемонстрирует сокращение числа игроков, особенно региональных, переход к точечному строительству для конкретного клиента (глубокая персонализация) и окончательный отказ от стратегии «настроим много и продадим быстро», заключил руководитель РГУД.

Без иллюзий и с решимостью

Строительный рынок в 2026 году будет озабочен не ростом любой ценой, а выживаемостью собственных моделей работы и бизнеса как такового, рассказал «Московской газете» член правления Ассоциации агентств элитной недвижимости AREA Евгений Скоморовский.

«Спрос останется зависимым от льготных ипотечных программ, при этом на 2026 год «ДОМ.РФ» прогнозирует на 2026 год 1,13 млн ипотек на 4,6 трлн рублей, но продажи по ДДУ в метрах ниже 2025 года — на уровне 21-22 млн кв. м против 25-26 млн кв. м годом ранее. По ценам я не ожидаю снижения: рынок держат растущая себестоимость, дорогие кредиты и ограниченное предложение, поэтому рост квадратного метра в пределах 3-8% выглядит реалистично. По форматам тоже не будет революции: рынок идет не в сторону новых продуктов и не в сторону экзотических форматов, а в сторону более компактных планировок, стандартизации качества и индустриальных технологий строительства, которые имеют понятный экономический эффект», — заключил Евгений Скоморовский.