Услуги риелторов могут подорожать

В начале марта московские риелторы пожаловались на онлайн-сервис по продаже недвижимости «Циан» из-за систематического повышения тарифов на размещение и продвижение объявлений. Обращение в ФАС направили Гильдия риелторов Москвы и Ассоциация агентств элитной недвижимости AREA

Профессиональные участники рынка обратили внимание на то, что «Циан» занимает доминирующее положение в Москве и Московской области и, вероятно, пользуется этим для необоснованного повышения цен на свои услуги. В столичном регионе на эту платформу приходится свыше 50% рынка онлайн-объявлений о продаже и аренде недвижимости. По подсчётам авторов обращения в ФАС, услуги «Циан» подорожали в 2022-2024 годах на 109%, а за 2025 и начало 2026 года – ещё на 43%, хотя операционные расходы компании, согласно её публичным отчётам, с III квартала 2024-го по III квартал 2025-го выросли лишь на 11%. Президент Гильдии риелторов Москвы Екатерина Векшина отметила, что каждое повышение тарифов онлайн-сервисов вынуждает специалистов в сфере недвижимости закладывать дополнительные издержки в комиссию за свои услуги. В то же время, по наблюдениям участников рынка, в Уфе, Красноярске, Казани и других городах, где у «Циан» нет монопольной доли на рынке, повышение цен оказалось не столь значительным. 

Эксперт по вторичной недвижимости в Санкт-Петербурге Наталья Рязанова в беседе с «Московской газетой» выразила уверенность в том, что подорожание услуг профильных онлайн-сервисов глобально не повлияет на рынок. 

«Да, стоимость объявлений на ЦИАН и продвижения стала намного выше, чем 3-4 года назад, но и фейковых объявлений стало значительно меньше», — сказала специалист. 

Наталья Рязанова согласилась с тем, что стоимость размещения объявлений в случае дальнейшего роста повлияет на конечную стоимость услуг риелторов, а затраты на рекламу в этой отрасли в целом также растут:

«Альтернативные площадки существуют, но бывают вопросы по цене и качеству. Ведь вопрос не только в цене, но и в уровне внутренних сервисов. Например, некоторые сайты могут заблокировать профиль навсегда, и даже сама команда сервиса не сможет помочь. А где-то много фейковых объявлений». 

Эксперт добавила, что выбор онлайн или оффлайн-формата продаж зависит от потребностей конкретного клиента, однако у онлайн-сегмента перспективы лучше в силу удобства и экономии времени участников сделок.

Лидер агентства недвижимости «Цитадель» Дмитрий Обоимов отметил, что постепенный рост цен на услуги онлайн-площадок приводит к снижению количества публикаций объявлений, хотя влияние этой тенденции на рынок риелторских услуг в целом остаётся ограниченным.

«Профессиональное сообщество уже несколько лет ищет альтернативные способы рекламы объектов недвижимости. В эконом-сегменте наиболее эффективна онлайн реклама, так как она охватывает наибольшую аудиторию потенциальных покупателей. В бизнес и премиум-сегменте не менее эффективны офлайн продажи. В этом сегменте работает ограниченный круг экспертов и агентств недвижимости, которые хорошо знакомы друг с другом. Между игроками рынка устанавливаются партнерские связи с устоявшейся системой мотивации. Такая ситуация позволяет продавать недвижимость еще до публикации в интернете», — рассказал Дмитрий Обоимов. 

Эксперт также отметил ключевые изменения на рынке жилья за последнее время. По его словам, за период высокой ключевой ставки стоимость вторичного жилья практически не выросла, однако покупать его по рыночным ипотечным ставкам могут очень немногие, а вот новостройки сильно подорожали, но на этом рынке велика доля сделок в рамках льготных программ. 

«Сегодня главный тренд на рынке недвижимости — это снижение ставок по ипотеке на вторичную недвижимость и увеличение объемов сделок. В среднесрочной перспективе ожидаю переключение внимания с первичного рынка недвижимости на вторичный. Снижение спроса приведет к снижению цен на новостройки. Понижение ключевой ставки повлечет отток капитала с банковских вкладов, а, следовательно, рост спроса и цен на вторичное жильё», — сказал Дмитрий Обоимов. 

Что касается жалобы в ФАС на ценовую политику «Циан», по мнению собеседника «Московской газеты», она не имеет каких-то серьёзных перспектив. Ведь любой частный бизнес стремится к максимизации своей прибыли, а у клиентов этой платформы есть много альтернативных вариантов для размещения объявлений.

Между тем, сами риелторские объединения также повышают цены на услуги по сопровождению сделок, и тарифная политика онлайн-площадок является лишь одной из причин этой тенденции. Так, Гильдия риелторов Москвы рекомендовала своим членам с 1 января 2025 года повысить комиссию за продажу вторичного жилья. Теперь при свободной продаже стоимость риелторских услуг может составить 300 тыс. рублей вместо 250 тыс. или 3,5% от суммы сделки вместо прежних 3%. Вице-президент ГРМ Андрей Банников объяснил такую рекомендацию высокой инфляцией и ростом стоимости полного цикла продажи жилья. Управляющий директор отделения «На Николоямской» агентства недвижимости «Миэль» Александр Москатов также обратил внимание на рост налоговой нагрузки, в том числе повышение НДС, и увеличение трудозатрат на каждую сделку. В связи с повышенными рисками мошенничества риелторы вынуждены проводить углублённые проверки объектов, тратить время и деньги на экспертные заключения и юридические процедуры.

Рекомендация профессиональной гильдии, конечно, не является руководством к действию для всех специалистов, но частные риелторы, скорее всего, также поднимут комиссию на 10-20%. И такую оценку ещё можно назвать самой оптимистичной. По мнению директора «Жилфонда» Александра Чернокульского, услуги риелторов в течение текущего года могут подорожать и в полтора раза, т.е. средняя комиссия за сделку со вторичным жильём вырастет с 2-3% до 3-5%. Эксперт объяснил такой прогноз тем, что до сих пор многие ИП и небольшие агентства работали на упрощённой системе налогообложения, а теперь значительной части из них придётся платить НДС в полном размере. Это не только 22-процентный налог, но и дополнительные расходы на бухгалтерскую отчётность и документооборот. Учитывая, что до четверти маленьких агентств уже ушли с рынка, у оставшихся специалистов появляется больший простор для повышения цен. Так что даже если бы тарифная политика онлайн-площадок была более умеренной, это вряд ли предотвратило бы рост расходов владельцев недвижимости на сделки. А что касается обоснованности действий «Циан», ответ на этот вопрос предстоит дать антимонопольной службе. На рассмотрение жалобы у ФАС есть до трёх месяцев.