В Сочи запрет на высотки и дорогой рельеф тормозят рынок недвижимости

Рынок недвижимости Сочи, который долгие годы оставался одним из самых привлекательных в России, вступил в фазу системного кризиса. Эксперты отмечают падение спроса, сокращение объёмов строительства и усиление дисбаланса между предложением и реальными потребностями покупателей

Как пишет издание «Акценты», за два года количество строящихся жилых комплексов уменьшилось с 19 до 8 — в основном это объекты, заложенные по старым договорам. За полтора года городские власти выдали лишь одно разрешение на строительство коммерческого жилого дома. Вместо многоквартирных домов все чаще возводятся апартаменты и гостиницы — по данным администрации, в стадии строительства находится около 10 тысяч отельных номеров. Однако законодательство не позволяет использовать такие объекты для постоянного проживания и прописки.

Сохраняется и заметный разрыв в стоимости жилья: разница в цене аренды между самым дорогим и самым доступным предложением превышает пятикратный уровень — один из самых высоких показателей среди российских регионов.

Заместитель председателя Комиссии по конкурентному праву и совершенствованию антимонопольного законодательства Ассоциации юристов РФ Михаил Зайцев рассказал, что стагнация на рынке недвижимости Сочи длится уже четыре сезона (две зимы и два лета) и имеет под собой целый ряд объективных причин. 

«Стагнируют все сделки — и по недвижимости, и по аренде», — отметил эксперт в беседе с «Московской газетой». 

Исключение составляет лишь гостиничный сектор, где процесс еще как-то продвигается, тогда как в сегменте индивидуальных апартаментов и мини-отелей ситуация «очень тяжелая».

По мнению Михаила Зайцева, на ситуацию с недвижимостью в первую очередь повлиял запрет на высотное строительство жилых домов, введенный около полутора-двух лет назад. При этом «аналогичного запрета на нежилые помещения введено не было, поэтому апартаментные типы строятся». 

Второй важный фактор — сложный рельеф местности. 

«Сочи — это не плоскогорье, а смешанная территория. На равнине строить можно, но на сопках требуется учет геодезических особенностей и бурение длинных свай до аргиллита, что никто делать не хочет, поскольку есть опасность того, что после сильных дождей будут смыты целые поселки и поплывут дороги», — пояснил эксперт.

Если на равнине можно построить дом за 15 млн рублей, то на сопке нужно будет забурить фундамент еще миллионов на шестьдесят — качественное строительство в таких условиях всегда дорого. В этих условиях резко снизился спрос на землю под ИЖС, поскольку люди осознали огромные всесторонние риски.

Михаил Зайцев обратил внимание на проблему так называемых «сочинских фавелл» — фактического жилья, которое не зарегистрировано и не имеет минимальных бытовых условий —, перегруженность инфраструктуры и сложности с подключением к коммунальным сетям, особенно при смене статуса объекта. Отдельно он упомянул «замороженные» многоэтажные здания, которые стоят десятилетиями без подключения к коммуникациям, а также ситуацию в Красной Поляне, где получение разрешения на застройку крайне затруднительно.

«Накопление проблем с получением разрешений и сдачей жилья, запрет на строительство жилых помещений более трех этажей также объективно влияют на причины, по которым рынок в Сочи сейчас не развивается», — заключил председатель Комиссии по конкурентному праву и совершенствованию антимонопольного законодательства Ассоциации юристов РФ.

Эксперт в области консалтинга и аналитики Ольга Широкова отмечает, что рынок элитной недвижимости Сочи сталкивается с существенным падением спроса, наблюдается «перегретость» рынка по ценам. 

Согласно прогнозам эксперта, по итогам 2026 года количество сделок с элитной недвижимостью в Сочи может сократиться на 50% по сравнению с 2025 годом, если на рынок не выведут качественные проекты с комфортными ценами. Ольга Широкова также указала на проблему смещения ценовых категорий: сочинская недвижимость из класса премиальной по ценам шагнула в класс делюкс, где объективно темпы продаж в 5-10 раз ниже.

Основатель одного из сочинских экспертных бюро Рамзия Забирова акцентирует внимание на том, что в городе-курорте уже несколько лет продаются в основном проекты высокой стадии готовности, а вывод новых жилых комплексов ограничен. На рынок влияют моратории на точечное строительство многоквартирных домов и требования комплексного развития территории. Застройщики все чаще уходят в дорогие апартаменты гостиничного типа, а доступного жилья становится меньше.

Специалист по инфраструктуре и благоустройству регионов Ольга Морозова констатирует: рынок недвижимости курорта утратил признаки сбалансированного развития, превратившись в зону исключительного социального расслоения и спекулятивного накопления квадратных метров. Разница в цене аренды между самым дорогим и самым дешевым жильем в Сочи превышает пятикратный показатель — это абсолютный рекорд для российских регионов.

По словам члена Национального совета Российской гильдии риелторов, президента Гильдии риэлторов Сочи Евгения Проскурина, рынок Сочи достиг стадии насыщения, спрос падает не из-за отсутствия интереса, а из-за ценового барьера и снижения ликвидности.

Среди экспертов есть устойчивое мнение, что что на фоне перегрева будет происходить дальнейшее перераспределение спроса на недвижимость в пользу Крыма, Архыза, Домбая, со временем конкуренцию Сочи составят даже Сибирь и Сахалин — регионы, которые активно развиваются.