Влияние семейной ипотеки на строительный рынок будет ограниченным

Программа останется одним из драйверов рынка, но эффективность этого инструмента корректируется

Семейная ипотека в 2025 году оставалась одной из самых востребованных программ господдержки на территории России и составила примерно 90% выдачи всех ипотечных кредитов, рассказала «Московской газете» председатель комитета Российской гильдии риелторов по ипотеке Юлия Максимович.

«По аналитическим данным займов по семейной ипотеке в 2025 году было на 44% больше, чем в 2024 году. Лидером, конечно, по спросу был Московский регион. 

В 2025 году льготными кредитами по «Семейной ипотеке» воспользовались около 430 тыс. российских семей», — отметила Юлия Максимович.

По словам члена правления Ассоциации агентств элитной недвижимости AREA Евгения Скоморовского, семейная ипотека в 2025 году перестала быть просто одной из мер поддержки и стала опорой всего первичного рынка недвижимости. За прошлый год в России выдали 968,2 тыс. ипотечных кредитов на 4,452 трлн рублей, из них 611 тыс. на 3,5 трлн рублей пришлись на льготные программы, и самой востребованной из них стала именно семейная ипотека. По сути, именно этот инструмент удержал продажи новостроек в момент, когда рыночная ипотека перестала быть доступной.

Но у любой такой зависимости есть обратная сторона, заметил член правления AREA: уже в начале 2026 года, после ужесточения условий с 1 февраля, на рынке произошло охлаждение: принцип «один льготный кредит на семью», обязательное участие супругов в качестве созаемщиков и общий пересмотр правил сразу снизили доступность программы. При этом сама семейная ипотека никуда не уходит, наоборот, государство явно планирует сохранить ее как базовый инструмент поддержки, но уже делает программу более адресной и жестко контролируемой. Обсуждается дифференцированный подход в зависимости от числа детей и возможное увеличение лимита кредита.

«Предполагаю, что в 2026 году семейная ипотека сохранит статус основного канала продаж в массовом сегменте, но работать она будет уже не как универсальная льгота для всех, а как точечно настроенный механизм, более дорогой для бюджета и более избирательный к заемщикам», — заключил Евгений Скоморовский.

В 2025 году семейная ипотека была драйвером, не давшим рухнуть строительному рынку, сказала в беседе с «Московской газетой» вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. Ещё в декабре-январе у застройщиков был ажиотаж, а вот в феврале 2026 рынок замедлился.

«Спрос на семейную ипотеку был настолько большой, что многие семьи брали по две ипотеки — на жену и на мужа. Имели место и схемы, в которых люди с детьми выступали в качестве созаёмщиков или когда, например, одна сестра, с детьми, приобретает квартиру в ипотеку, а другая, бездетная, выступает поручителем и т.д. Эти сделки не могли не привлечь в итоге внимание банков и властей. При этом семейная ипотека должна поддерживать демографическую ситуацию, но всплеска рождаемости в 2025 году не произошло. Это можно объяснить хотя бы тем, что более 60% квартир, которые реализуют застройщики, имеют площадь в пределах 46 кв. м, и люди покупают эти квартиры, исходя из доступности ипотеки, инфляции, опасений девальвации валюты и практичности инвестиций в недвижимость. То есть, люди, у которых есть дети, пользовались семейной ипотекой, но на рождаемость это не влияло. Поэтому стали выдвигаться поправки в духе «одна ипотека в одни руки», предложения привязать размер ипотечного кредита к количеству детей и т.д. А застройщики не строят больших квартир, поэтому семейная ипотека, скорее, поддерживает застройщиков, чем демографию, и является поощрением для людей с детьми покупать небольшие квартиры», — рассказала Ирина Радченко. 

Точные прогнозы по объёмам реализации жилья на 2026 год пока не озвучены, и, конечно, с учётом многих факторов, в том числе политических, экономических, строить прогнозы сложно, рынок может повернуть как в сторону роста, так и в сторону снижения, размышляет председатель комитета Российской гильдии риелторов по ипотеке Юлия Максимович.

«Когда произошли изменения условий программы с 1 февраля 2026 года, когда было принято решение, что на одну семью будет разрешена только одна льготная ипотека, и оба супруга обязаны быть созаёмщиками по договору, мы мгновенно ощутили всплеск спроса, а затем количество выданных ипотек резко снизилось. Политика регулятора по рассмотрению самих заемщиков по портрету, расчётам долговой нагрузки и привязка к цифровому профилю, ужесточение общих условий, закредитованность населения, рост банкротств – все это факторы не снижения спроса как такового, а массовых отказов банков», — подчеркнула Юлия Максимович.

Однако, по словам председателя комитета РГР по ипотеке, власти прорабатывают вариант привязки ставки к количеству детей в семье: чем больше детей, тем ниже процент, и если такие изменения будут приняты, то это очень сильно ударит по спросу среди молодых семей, которым действительно нужно жилье, либо улучшит имеющиеся условия.

«Не думаю, что это стимулирует спрос среди многодетных семей. На снижение спроса будет оказывать влияние и стоимость жилья, которая растёт из квартала в квартал. Если дифференцированная ставка все-таки будет принята, то некоторые семьи, которые ранее приобретали новостройки по рассрочке, могут оказаться в ситуации, когда просто не потянут ипотечный платёж, и здесь вопрос несбывшихся ожиданий может повлечь за собой расторжения договоров. С другой стороны, относительно экономической ситуации при снижении ключевой ставки ЦБ РФ может и далее повышаться спрос на рыночные ипотечные программы, что создаст востребованность готового жилья с ремонтом и обстановкой. И здесь будет происходить борьба за долю льготных программ на рынке» — считает эксперт.

Однако ясно уже сейчас, что последняя крупная трансформация семейной ипотеки произошла 1 июля 2024 года — тогда право на льготную ставку получили только семьи с ребёнком до 7 лет, а также семьи с двумя несовершеннолетними детьми в определённых регионах или малых городах. Это уже привело к снижению выдачи таких кредитов, добавила Юлия Максимович. Последующие изменения, при условии того, что оба супруга сейчас должны быть созаемщиками по кредиту, при этом идёт привязка к регистрации ребенка с одним из родителей, что нивелирует возможность иметь только один кредит, уже исключили высокорисковые сделки с «донорскими» схемами и ударили по общему спросу. Последствия этого будут наблюдаться до конца года 2026 года, заключила председатель комитета Российской гильдии риэлторов по ипотеке.