Застройщики предложили ряд инструментов для вывода отрасли из кризиса

В силу накопившейся у застройщиков задолженности перед банками, о чём ранее писала «Московская газета», возведение объектов социальной инфраструктуры во многих случаях становится проблематичным. Одним из инструментов решения проблемы может стать частичное использование социальных объектов в коммерческих целях. С другой стороны, своевременная сдача в эксплуатацию этих объектов является обязанностью застройщиков

Мнение строителей

С одной стороны, государство обязывает девелоперов наращивать ввод социальных объектов, с другой, в этом отношении есть системные вызовы, рассказал «Московской газете» руководитель Комитета по комплексному развитию территорий Российской Гильдии Управляющих Девелоперов (РГУД), генеральный директор международного промышленного концерна «Техноформа» Гасан Архулаев.

«За 2023-2025 гг. введено более 500 социально-культурных объектов общей площадью более 3,4 млн кв. м. Основной объём пришёлся на объекты образования и здравоохранения: 3,1 млн кв. м, из которых 2,9 млн кв. м — детские сады, школы и образовательные центры. Важная деталь — за 3 года на 3 новых жилых дома приходится по меньшей мере один социальный объект. При этом мы видим, что девелоперы активнее выходят за пределы мегаполисов. На период 2025 года 15% проектов реализовано в малых городах и сельской местности, более 500 тыс. кв. м. Среди лидеров по масштабу ввода — ГК ПИК и ГК «Самолёт», — рассказал Гасан Архулаев.

При этом, по его словам, прогноз на 2026-2028 гг. – неоднозначный:

«С одной стороны, импульс нам задаёт законодательство, с 2024-2026 гг. в Градостроительный кодекс внесены ряд довольно жестких поправок, обязывающих девелоперов в рамках проектов комплексного развития территорий КРТ, синхронно возводить жильё и соцобъекты. Это безусловно снижает риски «отставания инфраструктуры» и стимулирует нас планировать её в бизнес-планах. С другой стороны, есть серьезные сдерживающие факторы. Прогнозы указывают на возможное сокращение ввода многоквартирных домов в 2026-2027 гг., а это уже сегодня около 10% год к году из-за высокой стоимости ипотеки и ограниченного спроса. Это прямо влияет на темпы строительства соцобъектов, так как они жестко привязаны к жилым проектам. Удорожание строительных материалов и рабочей силы повышает затраты на каждый объект. В таких мегаполисах, как Москва, Санкт-Петербург механизмы синхронизации работают лучше, в регионах сложнее находить баланс между интересами бизнеса, бюджета и реальными потребностями территории».

Для решения этой проблемы необходим ряд инструментов, считает Гасан Архулаев. Государственно-частное партнёрство позволяет разделить риски и затраты: девелопер-частный партнер, строит объект, а государство со финансирует часть затрат или гарантирует объём потребления услуг — закрепляет квоты для жителей ЖК. Частный партнёр может также брать на себя техническую эксплуатацию, возвращая вложения за счёт платежей. Примеры есть, школа в ЖК «Формат» (Приморский край), DNS Девелопмент или проекты ГК «Эталон» в Санкт-Петербурге и многие другие. А объединение нескольких девелоперов или девелопера с инфраструктурными компаниями для крупных проектов помогает распределять капитальные затраты и привлекать более серьёзное финансирование.

Второй инструмент – коммерческое использование: необязательно строить объект исключительно «под государственный ценз», можно проектировать гибкие пространства, часть площадей сдавать в аренду частным образовательным центрам, языковым школам, медицинским клиникам, центрам дополнительного образования. Это создаёт дополнительный денежный поток и повышает привлекательность ЖК. Идея с вечерним использованием помещений для кружков, секции для детей и взрослых жителей тоже работает — это повышает лояльность резидентов и становится аргументом при продаже квартир.

«Минстрой серьезно прорабатывает инициативу, согласно которой девелоперы перечисляют средства в местный бюджет на создание соцобъектов, а власти сами организуют строительство. Это снимает с бизнеса прямую нагрузку по возведению, но требует прозрачных правил и контроля за целевым использованием средств», — сказал девелопер.

Ключевой вызов — не просто строить соцобъекты, а делать это в связке с городскими программами развития. Нужно, чтобы планы девелоперов по жилью и соцобъектам согласовывались с демографическими прогнозами, планами развития транспортной сети и другими муниципальными программами, подчеркнул Гасан Архулаев.

«В целом тренд позитивный: мы видим и понимаем, что соцобъекты — не только обязанность, но и конкурентное преимущество, повышающее ценность жилого проекта. Главная задача сейчас — найти баланс, чтобы механизмы работали без чрезмерной нагрузки на бизнес и при этом реально закрывали потребности жителей. В целом при сохранении господдержки программы со финансирования, инфраструктурные облигации Дом.РФ, механизмов ГЧП и грамотном планировании на уровне муниципалитетов можно ожидать продолжения роста, но темпы, скорее всего, будут зависеть от макроэкономической ситуации», — заключил руководитель Комитета по комплексному развитию территорий РГУД.

Мнение фитнес-сообщества

Практика коммерческого использования социальных объектов, прежде всего школ, действительно становится все более актуальной, особенно это касается новых жилых районов, где потребность в спортивной инфраструктуре растет быстрее, чем возможности по строительству отдельных спортивных объектов, рассказала «Московской газете» глава Национального фитнес-сообщества Елена Силина. 

«Сегодня мы видим, что в ряде регионов и муниципалитетов уже реализуются модели, при которых школьные спортивные залы и иные пространства используются по принципу «два в одном»: в учебное время они выполняют свою основную образовательную функцию, а во внеучебные часы становятся площадками для физкультурно-оздоровительных занятий жителей района. Речь идет прежде всего о групповых программах, функциональном тренинге, аэробике, занятиях для детей и взрослых, а не о классическом фитнес-клубе с тренажерным оборудованием», — отметила Елена Силина. 

Такой подход, по её мнению, позволяет эффективнее использовать уже существующую инфраструктуру. Для муниципалитетов и застройщиков это возможность оптимизировать расходы на создание и содержание социальных объектов при сохранении их социальной функции. Для жителей — доступ к занятиям физической культурой рядом с домом. Для фитнес-отрасли — возможность расширять присутствие в новых районах за счет привлечения тренерского состава и готовых программ физкультурно-оздоровительной направленности. 

Подобные проекты имеют хорошие перспективы развития. Более того, идеи многофункционального использования объектов социальной инфраструктуры уже обсуждаются на федеральном и региональном уровнях и все чаще учитываются при проектировании новых жилых кварталов и программ развития городской среды. Современная инфраструктура должна работать максимально эффективно и не простаивать значительную часть суток, считает глава Национального фитнес-сообщества.

«В то же время остается ряд вопросов, связанных с нормативно-правовым регулированием таких проектов: школа является государственным образовательным учреждением, а многие физкультурно-оздоровительные услуги могут предоставляться на коммерческой основе. Поэтому механизмы взаимодействия образовательных организаций, муниципалитетов и частных операторов требуют дальнейшей проработки и совершенствования нормативной базы», — заключила Елена Силина.

Мнение Народного фронта

У многих застройщиков задержки со сдачей объектов тянутся с 2020 года, что отчасти объясняет возникшую у них задолженность перед банками, считает аналитик Народного фронта Светлана Калинина:

«Некоторые строительные компании, по данным Народного фронта, затягивали сроки сдачи соцобъектов, а потом, ссылаясь на подорожание стройматериалов и другие факторы, повышали стоимость работ. Объём недостроя рос, сумма трат на достройку каждый год увеличивалась, у генеральных подрядчиков возникали задолженности перед субподрядчиками, а те в итоге уходили с объектов, при этом во многих случаях генподрядчик возлагал ответственность за срыв сроков на субподрядчика. Всё это происходило, когда действовал мораторий на штрафы для застройщиков за задержку сдачи квартир, в 2026-м мораторий прекратил действовать, и многим компаниям были назначены штрафы на большие суммы».

По мнению аналитика Народного фронта, своевременный ввод в эксплуатацию объектов социальной инфраструктуры входит в обязанности застройщиков перед государством, а возможность коммерческого использования социальных объектов должно быть рассмотрена и проработана с точки зрения законодательства.