Гаражи и балконы для проживания в аренду: серый бизнес, экономия или ноу-хау

Гараж — далеко не единственный вариант для жилья, пишет gazetametro.ru. Некоторые предприимчивые граждане сдают в аренду кладовки, офисы и балконы. В начале лета на портале объявлений недвижимости собственник предлагал за 13 тыс. рублей в месяц застекленную лоджию в Одинцово — без отопления и матраса, зато со светом, розетками, шкафом, столом и стульями

Главный плюс — цена. По словам гендиректора портала «Мир квартир» Павла Луценко, маленькое нежилое помещение 7-12 кв. м (часто без окон) обходится в 2–3 раза дешевле квартиры. Такое «доступное жилье» обычно привлекает приезжих таксистов и курьеров, которым нужно лишь переночевать и оставить вещи. Иногда его вынуждены снимать люди в сложной ситуации, например, после развода или банкротства.

В Москве и Подмосковье можно встретить объявления о капитальных постройках в гаражных кооперативах, приспособленные для проживания. Встречаются двух- и даже трехуровневые — с электричеством, утеплением, кухней и местами для отдыха. Аренда такого гаража в Москве начинается от 20 тыс. рублей в месяц, тогда как съем однокомнатной квартиры в том же районе превышает 50 тыс. рублей. Разница в 2,5 раза — серьезный аргумент для тех, кто готов мириться с неформальным статусом.

Некоторые используют гаражи как жилье плюс мастерскую или небольшое производство. В отдельных боксах есть трехфазное подключение — можно работать со станками.

Продажи таких объектов идут от 2,5 до 15 млн рублей — в зависимости от состояния, площади и локации. Юридически это по-прежнему нежилые помещения: официально жить в них нельзя, прописаться невозможно. 

Юрист, руководитель столичной коллегии адвокатов Дмитрий Аграновский в комментарии «Московской газете» отметил, что проживание постороннего лица в неприспособленном нежилом помещении категорически запрещено. 

«Если что-то случится, ответственность ляжет на владельца. Гараж — место повышенной опасности, и неприятности могут коснуться не только жильца и хозяина недвижимости, но и совершенно посторонних, ни в чем не повинных людей», — сказал эксперт.

Аналитик по подмосковной недвижимости Елена Зенченко назвала аренду гаражей под жилье «серой» зоной, поскольку по закону гараж не является жилым помещением: он не соответствует санитарным и пожарным нормам, а земля под ним обычно не предназначена для строительства домов.

«Перевести гараж в статус жилья практически невозможно: для этого нужно менять вид разрешенного использования участка, проводить коммуникации и соблюдать жесткие строительные стандарты. В условиях кооператива это невозможно», — сказала специалист.

Отсутствие реальных прав обеих сторон, бытовая неустроенность из-за того, что собственник не обязан обеспечивать комфорт, воду или отопление, угроза выселения — рисков очень много. 

«Риелторская компания, которая дорожит своей репутацией, не станет выходить на серый рынок», — подчеркнула аналитик.

Советник президента Гильдии риелторов Москвы Константин Барсуков в беседе с «Московской газетой» скептически высказался относительно попыток законодательно запретить использование гаражей в качестве жилья. По его мнению, подобные инициативы не принесут результата. Несмотря на то, что гаражные боксы юридически не являются жилыми помещениями, собственники обладают правом распоряжаться своей недвижимостью по собственному усмотрению. Если граждане осознанно выбирают такой формат проживания, мирясь с бытовыми сложностями ради экономии, это их личный выбор.

Константин Барсуков провел параллель с апартаментами, которые также не имеют статуса жилья, что, однако, не мешает людям там жить. 

«Принудительное ограничение мест для проживания неэффективно. Кто, в частности, какая организация в реальности будет заниматься гаражами, ловить арендодателей на нарушениях? Вмешательство государства может потребоваться лишь в том случае, если жизнь в гараже создает реальные проблемы для других людей или общественной безопасности», — заключил советник президента Гильдии риелторов Москвы.

Эксперт по недвижимости Михаил Зайцев затронул тему рынка фактической аренды в России и его последствий для рынка жилья.

«Аренда недвижимости в России носит по факту заявительный характер. Государство активно этот рынок не выявляет, поэтому он остается для него потенциалом с точки зрения пополнения бюджета. Но для этого механизм нужно включить на муниципальном уровне», — сказал он.

Эксперт пояснил, что большинство муниципальных бюджетов не добирают средств и живут за счет субсидий из регионов, а те, в свою очередь, зависят от федерального центра. Поскольку государство вертикально структурировано, именно федералы должны принять норму, которая позволит проконтролировать рынок фактической аренды сверху вниз — на федеральном, региональном и муниципальном уровнях.

«Выявляется это достаточно просто. Те, у кого есть несколько объектов недвижимости — три, четыре, пять, шесть, неважно в каких регионах, — явно что-то с этой недвижимостью делают. Проверить рынок можно сплошным способом, издав соответствующие нормативные акты», — отметил Михаил Зайцев.

Он также затронул социальную сторону вопроса: «Люди снимают не нормальные жилищные условия, а упрощенные — не от хорошей жизни, а потому что нет возможности жить в нормальной квартире. Само по себе это ставит их в некое усредненное положение: они не бомжи, но и нормальными жилищными условиями не обладают. Отдельного наименования для такого типа проживания российское законодательство не знает. Но фактически это путь к тому, чтобы оказаться окончательно на улице».

Эксперт провел параллель с системами ряда зарубежных стран, где наличие неблагополучных районов и бездомных — часть модели, которая стимулирует работающих не покидать рабочие места:

«Те, кто ходит на работу, смотрят на бомжей и понимают: перестанут работать — окажутся рядом с ними, в неблагополучном квартале». 

Сочи — город, который наряду с Москвой вызывает повышенный интерес в сфере недвижимости. Михаил Зайцев назвал ситуацию там особенно показательной.

В Сочи немного качественного жилья. То, что построено — как правило еще в советское время. Под сдачу идут массово даже гаражи и кладовки, минимально удовлетворяющие требованиям помещения. В сезон их сдают приезжим, желающим отдохнуть, в несезон — тем, кто приехал работать. Но дисбаланс в том, что зарплаты в Сочи носят региональный характер, а аренду просят по федеральному уровню — как за московскую квартиру. 

«Это одна из причин, почему в сервисных службах Сочи не хватает качественных кадров: реальный разрыв между тем, что нужно заплатить за жилье, и тем, что платят на работе», — резюмировал эксперт по недвижимости. 

Читайте также: Названы главные риски покупки доли в московской квартире