Названы главные риски покупки доли в московской квартире

Средняя стоимость квартиры в Москве составляет 15-20 млн рублей, что делает покупку недоступной для большинства граждан. Более бюджетный вариант — приобретение доли в жилье. Эксперты отмечают, что при существенной экономии этот способ связан с повышенными рисками

Как пишет издание gazetametro.ru., в интернете полно объявлений о продаже долей в квартирах — собственники предлагают купить половину, треть или даже совсем небольшую часть жилплощади. Встречаются и вовсе экзотические варианты: на продажу выставляют 1/20 или, к примеру, 13/96 доли. Стоимость таких объектов иногда в разы ниже, чем цена полноценной московской «однушки» или даже студии.

Советник президента Гильдии риелторов Москвы Константин Барсуков в беседе с «Московской газетой» рассказал о подобных операциях с недвижимостью. 

Покупка части квартиры — это приобретение права собственности, которым далеко не всегда можно полноценно пользоваться. Даже значительная доля не гарантирует покупателю возможности жить в приобретенном жилье. 

«В отличие от покупки отдельной комнаты, приобретение доли не означает, что покупатель становится собственником конкретного помещения. Ему принадлежит часть права собственности на всю квартиру, а порядок пользования определяется соглашением с другими собственниками либо судом», — сказал эксперт. 

Он выделил несколько основных рисков:

Невозможность проживания.

Если другие собственники возражают против вселения, покупателю может потребоваться судебное разбирательство. При этом суд не обязан удовлетворять его требования. Особенно сложно с однокомнатными квартирами и небольшими долями, которым невозможно поставить в соответствие изолированную комнату. Такая позиция подтверждается практикой Верховного суда.

Конфликты с другими собственниками. 

Разногласия могут возникать практически по любым вопросам использования квартиры: проживание членов семьи, сдача жилья, ремонт, распределение расходов. В результате собственность превращается в источник постоянных споров. 

Сложности с последующей продажей.

«Доля является значительно менее ликвидным активом, чем отдельная квартира или комната. Круг покупателей ограничен, а стоимость доли при ее отдельной продаже будет существенно ниже пропорциональной части рыночной стоимости всей квартиры. Не более 50-60%. Теоретически может быть 70%, но это прямо очень должно повезти, и очень прекрасная доля должна быть. Думаю, это вариант почти недостижимый. Так что, скорее всего, нужно рассчитывать на стоимость доли 50% от пропорциональной части рыночной цены квартиры», — сказал Константин Барсуков.

Юридические риски сделки.

Эксперт напомнил о необходимости проверить соблюдение преимущественного права покупки остальных сособственников, правовой статус доли, семейное положение продавца, историю переходов права и возможные обременения: нарушение преимущественного права покупки может привести к переводу прав покупателя на другого сособственника через суд.

Принудительный выкуп незначительной доли. 

«При наличии установленных законом условий суд может прекратить право собственности на незначительную долю с выплатой компенсации, даже если ее собственник не согласен на продажу. Это не автоматическое последствие малого размера доли, но такой риск существует», — отметил советник президента Гильдии риелторов Москвы.

Отдельно Константин Барсуков обратил внимание на нюансы, приводящие к образованию или дроблению долей менее 6 кв. м на собственника. По его мнению, к этому нельзя подходить упрощенно:

«Статья 30 ЖК РФ ограничивает подобные действия. При этом существуют предусмотренные законом исключения. Поэтому правомерность сделки нужно оценивать с учетом того, как доля возникла и что именно происходит при ее продаже». 

Покупка ради регистрации. 

Регистрация по месту жительства сама по себе не гарантирует возможности фактически проживать в квартире. Кроме того, регистрация должна соответствовать реальному месту жительства, иначе возникает риск фиктивной регистрации, заметил эксперт. 

Перспектива выкупа остальных долей

«На первый взгляд, все выглядит как достаточно привлекательная инвестиционная стратегия. Но у покупателя нет гарантии, что другие собственники вообще согласятся продать свои доли, тем более по приемлемой цене», — резюмировал советник президента Гильдии риелторов Москвы.

Юрист, руководитель столичной коллегии адвокатов Дмитрий Аграновский в комментарии «Московской газете» отметил, что в сделках по приобретению долей в жилье рядовому покупателю лучше воздержаться, такие операции могут представлять практический интерес лишь для профессионалов рынка недвижимости, которые досконально представляют, как можно в данной ситуации извлечь выгоду. 

«Профессиональные риелторы в перспективе рассчитывают либо выкупить всю квартиру, либо просто вкладывать деньги в эти доли. А для граждан такая сделка несет дополнительные риски и проблемы. Особенно сложной выглядит ситуация, когда долю невозможно выделить в натуре. Если речь идет, например, о покупке одной шестой доли в двухкомнатной квартире или что-то в этом роде, — долю выделить в натуре просто невозможно. Совместное владение имуществом может вызывать проблемы даже с ближайшими родственниками, а с посторонними людьми или организациями — тем более. Мне представляется, для обычного гражданина практического смысла в этих проектах нет», — пояснил Дмитрий Аграновский.

По словам эксперта, кажущаяся дешевизна может обернуться дополнительными финансовыми потерями, нервными и организационными издержками, вплоть до судебных дел. Сособственники, чье преимущественное право покупки было нарушено, могут через суд потребовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя.

«Так что не надо вестись на завлекательные объявления. Лучше поискать другие варианты, реализация которых позволят полноценно владеть собственностью, — заключил юрист.

Пять лет назад покупка крошечной доли в квартире была самым простым способом получить заветную прописку. Рынок был переполнен предложениями «долей под регистрацию», где даже владение сотой частью квартиры давало законное право встать на учет по месту жительства. Люди покупали не квадратные метры для жизни, а юридическую возможность закрепиться в городе.

Ситуация кардинально изменилась после борьбы властей с «резиновыми» квартирами. Поводом для жестких мер стали случаи, когда в обычной квартире площадью 56 «квадратов» прописывали десятки человек через цепочки дарений.

Теперь закон четко ограничивает минимальный размер доли — не менее 6 кв. м на человека. Исключения касаются только наследства, приватизации и материнского капитала. Однако стоит помнить и о региональных правилах: в Москве, например, норма составляет 10 кв. м. Чтобы регистрация прошла успешно, доля должна соответствовать размеру самой маленькой комнаты в квартире.

Также существуют риски отказа: если дом идет под снос, переведен в нежилой фонд или если инспекторы заподозрят фиктивность сделки. В итоге покупка доли — это сомнительная инвестиция. Она редко обеспечивает комфортный быт и часто приводит к затяжным спорам с соседями, поэтому рассматривать такой вариант как полноценную замену отдельной квартире не стоит.