Купить или построить: названы тренды на рынке загородных домов в 2025 году

Эксперты в сфере недвижимости рассказали, что выгоднее: купить загородный дом или строить самому

Цены на строительство росли весь 2024 год и продолжают расти, сообщила «Московской газете» член правления Ассоциации деревянного домостроения, генеральный директор строительной компании «ДДМ-Строй» Вера Вавилова:

«Стоимость строительства дома для постоянного проживания «под ключ» со всей отделкой и надежными инженерными системами, способными обеспечить комфортную жизнь в доме зимой и летом и при перепадах температур, на сегодняшний день составляет от 200 тыс. руб./м2. Нам как производителю клееного бруса и строителю домов из него безусловно было бы выгодно снижение цен, так как это вызвало бы рост спроса на продукцию и услуги из-за повышения доступности. Но, к сожалению, мы не наблюдаем никаких предпосылок к тому, что цены могут упасть. Дефицит квалифицированных кадров сохраняется, европейское сырье, материалы, инструмент и комплектующие все время дорожают, а заменить на российские аналоги все невозможно. В таких условиях вся стройка в ИЖС продолжит дорожать. Также из-за отсутствия «зимы» в этом году, ожидается дефицит дерева в грядущий строительный сезон 2025 года. Тренды: одноэтажные дома против двухэтажных, уменьшение площади домов, фокус на практичность, повышение личного комфорта и функциональность против бесполезных и дорогих решений. Путь к замене импортных материалов на российские аналоги, внедрение современных российских технологий высокого качества и при этом дешевле импортных».

По словам члена правления Ассоциации деревянного домостроения, замдиректора компании «Изба де Люкс» Юлии Юрловой, на начало 2025 года сложились следующие цены на материалы для строительства загородного дома:

«Клееный брус («тепловой контур» — это оболочка здания, образованная ограждающими конструкциями: стенами, кровлей, оконными и дверными заполнениями, — прим. авт.) от 110 000 рублей за кв. м. Каркасные («тепловой контур») — от 90 000 руб. кв. м. Газобетон («тепловой контур») — от 100 000 кв. м. Кирпич («тепловой контур») — от 130 000 кв. м.

Тренды этого сезона и влияние теплой зимы на строительство частных домов

«Рост цен за 2024 год составил около 15-25% 2024/2023. В 2025 году рост составит, по моему прогнозу, от 15 до 25%, будет зависеть от трендов, о которых скажу далее. Сейчас есть некая стабилизация цен, которая началась в связи с падением спроса во втором полугодии 2024 года, но с 1 марта 2025 года часть поставщиков строительных материалов уже выслали уведомление о планируемом увеличении стоимости.

Спрос на строительство будет зависеть от изменения ключевой ставки. Пока ставка будет находится выше или равной потенциальному увеличению стоимости строительства, большой объем средств будет размещаться на депозитах. Рост спроса начнется с момента снижения ключевой ставки до 15-16%. При такой ставке часть денег, размещенных на депозитах, начнут инвестировать в строительство и ремонт.

Еще интересный факт — аномально теплая зима, прогноз ранней весны. Такая погода может сдвинуть строительный сезон ближе к апрелю. Это хорошо для строителей. Но в деревянном домостроении — обратный тренд, такая экстремальная погода может негативно сказаться на стоимость доски, так как влияет на лесозаготовку в регионах, где из-за аномально теплой зимы не встали зимние дороги, соответственно нет сезонной зимней заготовки леса и возможен дефицит пиломатериалов, либо его подорожание с учетом логистики из более восточных регионов, где зима все-таки состоялась, в центральную Россию.

Тренд этого сезона — ранняя весна. Ожидается раннее начало строительного сезона при минимальных ценах на стройматериалы и низкой загруженности заводов и строительных компаний. Снижение предложений на рынке многоэтажной застройки, вывод новых проектов подталкивают инвесторов рассматривать возможность инвестиций в загородную недвижимость. Опять же, опрос тех, кто сейчас хранит деньги на депозитах, показал, что люди копят на улучшение жилищных условий или под будущее строительство», — рассказала Юлия Юрлова.

Что выгоднее: купить готовый дом или построить?

Что выгоднее: готовый дом или строительство — один из самых сложных вопросов сегодня на загородном рынке, отметила собеседница «Московской газеты»:

«Здесь пока нет достаточной цивилизованности, начиная с вопросов качества и оценки как строительства, так и готового дома. Можно купить дом, даже новый, с хорошей локацией, но с массой скрытых недостатков и браков. А можно попасться на строителей - «мошенников» с дешевым ценником, но окажется, что заявленная стоимость — не на готовый «под ключ» дом, а, например, на «коробку» без крыши, окон, дверей, коммуникаций и естественно без отделки. Возможен вариант просто недостаточной компетенции подрядчиков, хотя безусловным плюсом строительства является пространство для жилья, созданного под заказчика, возможность контролировать процесс.

Плюс готового дома – это цена с участком, что тоже нужно внимательно с юристом при покупке рассматривать, минус – скрытые недостатки, устранение которых возможно будет сравнимо со строительством нового дома. Высокая ключевая ставка, рост стоимости строительных материалов одинаково сказывается на общей ситуации на рынке недвижимости. Главный совет — рассматривать дом с позиции его ликвидности. В любом случае и покупка готового дома, и строительство – процесс непростой, даже с учетом привлечения строительного контроля или экспертов по оценке состояния готового дома. Найти профессиональных специалистов тоже задача не из легких, ведь сегодня, в том числе судебным экспертом по ИЖС можно стать, пройдя онлайн курсы по предложениям множества «институтов» буквально за три месяца. Ну и к слову, на сегодняшний день в России не существует ГОСТа даже с понятиями и терминами ИЖС, поэтому домом или домокомплектом, по сути, может называться все, что угодно, и все будут правы».

Вопрос, строить дом самому или покупать — один из самых распространённых у потенциальных покупателей загородной недвижимости, рассказал «Московской газете» сертифицированный аналитик Российской Гильдии Риэлторов Константин Ламин.

«Если строить дом самостоятельно, то, во-первых, строишь его под свою планировку, которая нужна тебе лично, подбираешь участок в идеальном для тебя месте, строишь по своему проекту и впоследствии делаешь современный ремонт из современных материалов и коммуникаций, и этот дом полностью соответствует твоим представлениям о загородной жизни.

Но есть и свои минусы. Происходит непрерывное подорожание стройматериалов. Сегодня планируется одна смета, а через полгода она может вырасти на 20-30%. При этом нужно закладывать время на строительство. Если это простой каркасный дом, то полный строительный цикл может занять один сезон: за несколько месяцев можно залить фундамент, возвести стену и крышу, далее приступить к ремонту и уже через год жить в полностью готовом доме. Если рассматривать более капитальное строительство из кирпича или газоблока, то время строительства и последующего ремонта может занять намного дольше. До 2-3 лет. Постройка готового дома под себя предпочтительна для людей, у которых есть время, средства и понимание, чего они хотят», — рассказал аналитик.

Покупка готового дома, по мнению Ламина, более простой вариант:

«После покупки делаешь небольшой косметический ремонт и заселяешься в готовый дом. Но одна из основных проблем — очень сложно найти идеально подходящий. Покупатели порой ищут его годами и не могут найти. Второй минус — после приобретения часто могут вскрыться внутренние и внешние дефекты, ошибки строительства, устранение которых может вылиться в крупные суммы дополнительных расходов».

Если говорить о цене приобретения или постройки дома, всё зависит от региона и локации, отметил Константин Ламин:

«Юго-восток Московской области — дешевле. Новая Рига, Киевское шоссе, Рублёвка, Минское шоссе — более дорогие и престижные направления. Если брать небольшой каркасный дом площадью 80-120 кв. м, готовые дома можно искать в пределах 8-15 миллионов рублей. Сейчас есть масса предложений от небольших частных девелоперов, которые специализируются на постройке готовых домов под ключ. Купил и заехал. Строительство такого дома самостоятельно может быть чуть-чуть дешевле. Если есть опыт строительства, возможность покупать стройматериалы по приемлемым ценам, привлекать строителей по нормальным расценкам, в итоге себестоимость строительства может быть ниже стоимости покупки такого дома. А если строить без соответствующего опыта, это может выйти дороже, чем купить готовый дом.

Дома из кирпича и газобетона в недорогих направлениях в среднем предлагаются за 15-25 млн рублей и выше».

Загородные дома в России и в Европе: цены соизмеримы?

Стоимость загородных домов в 200-300 кв. м в России соизмерима со стоимостью аналогичных домов в похожих локациях в Европе, рассказал представитель РГР:

«Там такой дом стоит около 200-300 тыс. евро. В Московском регионе — 20-30 млн рублей. В Греции, Испании, Италии стоимость соизмерима. Дороже недвижимость в Германии, в Англии. Сложно приводить к одному знаменателю загородную недвижимость в России и за рубежом, так как основным фактором формирования её цены является локация. Цена в евро элитного дома на Рублёвке будет в разы выше дома такой же площади где-нибудь в небольшом городке Италии или Испании. И наоборот — элитные виллы на побережье могут стоить несколько миллионов евро, а похожий особняк в 100 км. от Москвы — на порядок дешевле.

В целом небольшие дома до 150-200 тыс. евро в Европе соизмеримы со стоимостью домов в Подмосковье в районах до 100 км от Москвы. Полноценные дома 200-400 кв. м в не самых дорогих районах Европы можно купить за 200-400 тыс. евро, как и в Подмосковье за 30-40 млн рублей можно приобрести добротный дом. В итоге цены в первом приближении соизмеримы, но тенденция такова, что в валютном выражении стоимость загородной недвижимости в России снижается с учётом того, что курс рубля также падает».

Реально в моменте некоторые лоты на рынке от девелоперов можно забрать по себестоимости или ниже. Есть материал на складах, есть скидки, есть трудовые ресурсы и недозагруженность строительных компаний, рассказал «Московской газете» член правления АДД, руководитель компании «Архангельский лес. Дом» Андрей Елуков.

«В конце прошлого года распродавалось практически все, что было из готового. Сейчас опять строим, пока стройматериалы еще не выросли в цене (а они стоят +/- с лета 2024), да и с рабочей силой попроще. Наличку или депозиты держать не очень на душе спокойно, а дома все равно купят. Да и рассчитывать, что ничего дорожать не будет при ставке 20% не приходится. Так что купить выгоднее всего сейчас, весной все опять начнет дорожать, то есть построить будет дороже, чем купить готовый и построенные ранее», — сказал в беседе с журналистом издания член правления АДД, гендиректор компании «Маленький Токио» (Казань) Артур Хафизов.

«В общем и целом на «вторичке» всегда купить дом дешевле — по понятным и объективным причинам. Со временем может подорожать реально только земля, на которой расположен построенный дом, а сам дом только амортизируется и изнашивается со временем», — добавил эксперт АДД, девелопер Константин Пискун.