Метраж и цена «квадрата» перестают быть главными критериями при выборе жилья

Эксперты назвали основные критерии, по которым покупатель сегодня выбирает недвижимость

Покупатель недвижимости сегодня принимает решение по нескольким критериям: транспортная доступность и цена. Но мало, кто задумывается о том, откуда эта цена берётся, сказал в беседе с журналистом «Московской газеты» руководитель компании T.Digital Алексей Денисов в рамках круглого стола «Философия девелопмента 2.0». Проблемы, тренды и решения на рынке недвижимости», организованном объединенной редакцией сетевых изданий «Московская медиагруппа».

«В стоимость квадратного метра входит не просто этаж и планировка — это поквартирное отопление, которое даёт реальную экономию на коммуналке; электрика, проложенная до чистовой; инфраструктура — есть она или нет, вы узнаете уже после сделки. Для ИЖС и загородных посёлков вопрос ещё острее: степень готовности дома, наличие всех коммуникаций, формат посёлка — клубный или нет — всё это закладывается в цену заранее, хочет того покупатель или нет», — сказал эксперт.

На этом этапе, по словам Алексея Денисова, начинается главная проблема рынка: если застройщик не контролирует свою себестоимость, он либо теряет маржу, либо перекладывает свои потери на покупателя. Третьего не дано. Непрозрачные закупки, раздутые сметы, бесконтрольный подряд — всё это в итоге оплачивает человек, который просто хотел купить квартиру или дом. Выход один — управление расходами на каждом этапе стройки. Не урезание, а именно управление: контроль закупок, прозрачность по каждой статье бюджета, понимание, где деньги уходят и почему. Когда застройщик видит реальную картину своих затрат, он может построить достойный объект за адекватные деньги. Покупатель получает лучшую цену и качественный дом, застройщик прибыль. Это и есть нормальная экономика строительства.

«Застройщику необходимо дать инструмент, где вся себестоимость прозрачна: закупки, подряд, материалы, фонд оплаты труда. В реальном времени, без Excel и телефонных звонков. Потому что доступная цена на жильё начинается не на этапе продаж — а на этапе, когда кто-то правильно посчитал смету», — подчеркнул Алексей Денисов.

Качественные стройматериалы – залог своевременной сдачи объекта

«Материалы определяют до 40% себестоимости коробки, рассказала «Московской газете» руководитель бренд маркетинга компании PERI Ольга Жук. — Но важнее другое — качество материалов определяет скрытые расходы покупателя. Экономия 1% на опалубке может вылиться в 10% потерь на отделке. Поэтому внешне дом может стоить одинаково с соседним, а реальные затраты владельца отличаться». 

На вопрос журналиста, стоит ли экономить на опалубке, эксперт ответила отрицательно.

«Экономия на материалах оборачивается потерей ваших денег и времени. Использование некачественной опалубки приводит к кривым стенам и плохой геометрии проемов. Затраты на штукатурку и отделку у покупателя вырастают: стены придется выравнивать слоями штукатурки, а это — плюс 150-300 тыс. руб. на двухкомнатную квартиру. Увеличиваются сроки строительства. Качественная опалубка позволяет вести заливку быстрее, без простоев на подгонку щитов и исправление дефектов, а экономия на ней приводит к задержкам на стройплощадке, а значит — объект сдается позже. Для покупателя это лишние месяцы аренды жилья и отсрочка въезда. Коротко для покупателя: когда выбираете ЖК — спросите у застройщика про допуски ровности стен и тип опалубки. Хорошая опалубка = ровные стены + быстрый ввод дома», — подчеркнула Ольга Жук.

Критерии выбора квартиры, основные аспекты 

Критерии выбора квартиры для клиентов с годами в основном не меняются, рассказала «Московской газете» эксперт Российской гильдии риелторов по правовым вопросам Екатерина Горнова. По словам эксперта, при выборе жилья на вторичном рынке важно учитывать несколько ключевых моментов, которые помогут избежать ошибок и подобрать подходящее жильё для комфортной жизни, это: цена, локация, состояние квартиры и дома, чистота документов, а также факторы, связанные с соседями и управляющей компанией.

Первое место по значимости делят: цена, локация и чистота документов на объект. Сравнивается стоимость квартиры с рыночными показателями в этом районе и доме. Покупатели смотрят аналогичные объекты на сайтах недвижимости, чтобы понять среднюю стоимость квадратного метра. Учитывают при этом состояние квартиры, этаж, год постройки дома, метраж и другие факторы. Далее к этому добавляется транспортная доступность, время в пути до работы, учёбы, основных мест посещения. Учитывается инфраструктура: наличие магазинов, аптек, поликлиник, школ, детских садов, фитнес-залов и других важных для клиента объектов. Для семей с детьми особенно значимо наличие детских площадок. Вторично покупатели оценивают экологию района и его безопасность. 

Чистота сделки играет решающую роль, поэтому наличие или отсутствие обременений, оценка рисков поможет покупателю сделать выбор в пользу того или иного объекта, отметила Екатерина Горнова.
При выборе квартиры в новостройке факторы выбора немного другие: здесь покупатель учитывает несколько ключевых критериев, которые повлияют на комфорт проживания и ликвидность жилья в будущем: на первое место снова выходит локация и цена, транспортная доступность и развитие инфраструктуры. Далее — планировка, метраж, функциональность. Предпочтение отдается эргономичным планировкам с чётким зонированием. Комнаты должны быть пропорциональными, без острых углов и выступов. Раздельные санузлы даже в студиях, гардеробные, кладовые, лоджии или балконы повышают комфорт. 

Вторично, но не менее важно при выборе первичного жилья – инфраструктура комплекса, дворы без машин (это повышает безопасность и снижает шум), подземные парковки, зоны отдыха, детские и спортивные площадки, коворкинги, лаунж-зоны важны для семей и молодёжи, наличие магазинов, кафе на первых этажах.

«Немаловажны также условия сделки и ипотеки, клиента привлекают различные механизмы и инструменты приобретения: варианты рассрочки, субсидированные ставки, программу trade-in (обмен старой квартиры на новую с доплатой) и т.д.», — сказала Екатерина Горнова.

Смещение логики в эконом- и элитном сегментах

Рынок в 2026 году заметно поменял логику покупателя — и в эконом-сегменте, и в элитном, сообщил «Московской газете» эксперт по недвижимости Даниил Старыгин.

В массовом сегменте первым критерием стала не квартира, а ипотечная ставка: при дорогой рыночной ипотеке покупатель сначала считает, проходит ли он по льготным программам (семейная, IT, сельская), и только потом выбирает объект. Отсюда же — жёсткий фокус на полной стоимости сделки: цена квадрата уже не является определяющей — важны первый взнос, сроки сдачи, затраты на отделку (которые выросли на 25–30% за год) и то, насколько быстро можно заехать. Покупатели массово смещаются в сторону компактных лотов — средняя площадь сделки сократилась во всех сегментах, люди берут студии и однокомнатные там, где ещё недавно брали двухкомнатные квартиры. Репутация застройщика и прозрачность эскроу-схемы вышли на первый план: после ряда историй с переносами сдачи клиенты проверяют девелопера тщательнее, чем саму планировку.

В элитном сегменте логика принципиально иная, но и здесь произошёл сдвиг от эмоций к расчёту, отметил Даниил Старыгин. 

«Средняя цена квадратного метра на первичном элитном рынке Москвы достигла 2,27 млн рублей, и при таких ценниках покупатель стал заметно рациональнее: средняя площадь проданного лота впервые за четыре года опустилась ниже 100 квадратов — люди берут меньше метров, но требуют от объекта максимум. Ключевые критерии сегодня — локация (ЦАО, клубные кварталы, набережные), репутация девелопера, концепция дома и «экономика владения»: сколько стоит обслуживание, какая управляющая компания, что с ликвидностью через 5-7 лет. Резко вырос вес приватности и инфраструктуры внутри проекта — двор-сад, закрытая территория, лобби с сервисом уровня пятизвёздочного отеля, приватный фитнес и SPA перестали быть опцией и стали гигиеническим минимумом. 

Отдельный тренд — инвестиционная мотивация: около 70% покупателей премиума называют главной целью сохранение капитала, а не улучшение жилищных условий, поэтому они смотрят на объект как на актив — с архитектурной уникальностью, именем архитектора и ограниченным числом резиденций», — рассказал эксперт.

По словам Даниила Старыгина, оба сегмента — эконом- и элитный — объединяет одно: покупатель перестал принимать импульсивные решения. 

«В «экономе» это проявляется через калькулятор и сравнение программ господдержки, в элитном — через due diligence девелопера, оценку ликвидности и «сценария жизни» в доме. Роль брокера при этом только выросла: в массовом сегменте — чтобы собрать оптимальную финансовую конструкцию, в премиальном — чтобы найти штучный лот с адекватной ценой входа и просчитать горизонт выхода. Рынок стал сложнее, и вместе с ним выросли требования к тем, кто на нём работает», — заключил эксперт.

Финансовый критерий и технологии «умного дома»

Первоочередным критерием для россиян при выборе жилья стал финансовый, сказала в беседе с журналистом «Московской газеты» вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко:

«Стоит уточнять у банков условия выдачи ипотечного кредита, поскольку требования у банков разные. Иногда банки не советуют брать квартиры в старых пятиэтажках, девятиэтажках, потому что в случае неуплаты кредита банку нужно, чтобы недвижимость была ликвидной. Важно, чтобы все возможные перепланировки объекта жилой недвижимости были узаконены. Один из крупных банков за определённую сумму осуществляет услугу проверки титула собственника. В целом, на «вторичке» из-за «кейса Долиной» ужесточаются условия проверки чистоты истории объекта недвижимости. На «первичке» сейчас возможны задержки сроков сдачи объектов, можно добиться выплаты пени, но через суд».

Для покупателей, обладающих определёнными финансовыми резервами, критерии выбора жилья индивидуальны, но можно выделить основные, отметила вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости.

«Востребованы новейшие решения, технологии «умного дома», системы кондиционирования, приточно-вытяжная вентиляция. Охрана ЖК, многоуровневая парковка, качественные дорожные проезды, место для выгула собак, место для доставщиков продуктов. Хорошо, если вашим домом управляет УК, работающая 24/7 и закрывающая любую проблему.  Однако, не имея самоорганизации и возможности управлять домом, жители могут стать заложниками нерадивой УК. На мой взгляд, ТСЖ в этом смысле более надёжная модель управления домом. Хотя здесь есть тот нюанс, что ЖК на 1000 квартир самоорганизоваться сложней. Но в любом случае добрососедские отношения очень важно для того, чтобы отстоять свои интересы», — подчеркнула Ирина Радченко.