Россиянам рассказали, как не стать жертвой «схемы Долиной»

Явление, получившее на российском рынке недвижимости название «эффекта Долиной», продолжает оказывать большое влияние на весь сегмент вторичного жилья

Напомним, прецедентом стала продажа певицей Ларисой Долиной квартиры в центре Москвы. Покупатель выплатила за жильё 112 млн рублей, однако позднее оказалось, что певицу обманули мошенники и реально продавать квартиру она не собиралась. Злоумышленники убедили Долину, что продажа фиктивна и является частью операции правоохранительных органов по спасению её имущества. В результате суды низших инстанций постановили, что Долина не осознавала последствия своих действий и была введена в заблуждение, а значит квартиру ей надо вернуть. Но и покупатель своих денег, согласно этому решению, назад не получала. Ведь деньги оказались у мошенников, а значит и взыскивать надо с них. Дело получило огромный общественный резонанс и дошло до Верховного суда, который постановил, что Полина Лурье приобрела жильё добросовестно и потому является его законным владельцем.

После этого покупатели стали с подозрением относиться к продавцам, особенно если это пожилые люди, которые также могут сослаться на мошенников и отсудить обратно проданную квартиру. Только за 2025 год, по данным основателя Baza Development Марка Заводовского, по этой схеме было оспорено около 3000 сделок. В феврале 2026 года председатель Центробанка Эльвира Набиуллина заявила, что никакого системного влияния на рынок регулятор не фиксирует и ситуация стабилизировалась. Однако некоторые участники рынка считают иначе. 

Глава Российской гильдии риелторов Артемий Шурыгин рассказал, что покупатели стали гораздо осторожнее и чаще обращаться за юридическим сопровождением сделок. Люди требуют углублённой проверки истории самой квартиры и личности продавца. Были и отказы от сделок с пожилыми владельцами, но такие случаи, по словам эксперта, не приобрели массового характера. Эксперт по недвижимости Екатерина Пархоменко добавила, что клиенты теперь ждут комплексной защиты своих прав и от риелторов. Агентам теперь недостаточно просто подбирать и показывать квартиры. Необходимо также проверять юридическую чистоту сделки и брать на себя ответственность за результат, в том числе финансовую.

Последствия заметны и в законодательной сфере. В Госдуму внесён законопроект, направленный на защиту прав добросовестных покупателей. Авторы инициативы предложили внести изменения в ст.179 Гражданского кодекса РФ, описывающую основания для признания сделки недействительной. Если законопроект будет принят, самого факта обмана продавца третьими лицами будет недостаточно. Истец должен будет доказать, что покупатель знал или должен был знать о факте обмана или иного влияния третьих лиц на продавца. Если покупатель этого не знал и знать не мог, приобретённое имущество останется за ним. 

Основатель агентства недвижимости «Полимат» Светлана Белова в беседе с «Московской газетой» назвала «эффект Долиной» одним из главных драйверов изменений на рынке вторичного жилья. 

«Процедуры проверок перед сделкой стали сложнее и дороже. Кроме того, происходят важные изменения в законодательстве и правоприменительной практике. Дело Ларисы Долиной вызвало огромный общественный резонанс и вскрыло несовершенство Гражданского кодекса. В результате была разработана дорожная карта по защите рынка жилья. Предлагается закрепить норму, согласно которой нельзя признавать сделку недействительной, если покупатель был добросовестным. Также обсуждается внедрение механизма «второй руки» в Росреестре, предполагающего одобрение сделки доверенным лицом), автоматическое уведомление родственников при продаже жилья уязвимыми категориями граждан и принцип «сначала деньги — потом недвижимость» для защиты средств покупателя. Наконец, дело Долиной повлияло на работу риелторов и нотариусов. Профессиональные участники рынка вынуждены усиливать проверку контрагентов, фиксировать процесс сделки на видео и при малейших сомнениях приостанавливать её», — отметила Светлана Белова. Она предположила, что в ближайшее время контроль со стороны государства будет ужесточаться, а цифровые системы противодействия мошенничеству – совершенствоваться. Принятие закона, защищающего права добросовестного покупателя, эксперт назвала довольно вероятным.

Юрист и основатель агентства «Полимат» Дмитрий Митяев призвал перед покупкой подержанной квартиры проводить комплексную проверку и объекта недвижимости, и личности покупателя. Ведь цена ошибки или небрежности в этой сфере слишком высока. 

«Чтобы максимально обезопасить себя и свои инвестиции необходимо выстроить многоуровневую систему защиты. Во-первых, необходима проверка юридической чистоты объекта. Важно убедиться, что после покупки никто не сможет оспорить сделку или предъявить права на вашу квартиру. Стоит заказать расширенную выписку из ЕГРН и изучить историю смены собственников. Если было несколько перепродаж за короткий промежуток времени это тревожный сигнал. При проверке продавца нужно запросить у него оригинал паспорта и документов, подтверждающих собственность. Можно попросить предоставить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о дееспособности. Если квартира приобретена в браке, нужно нотариально заверенное согласие супруга или супруги, а если пара в разводе, но квартира приобреталась в браке, то и согласие бывших супруга или супруги. Во-вторых, нужно обеспечить финансовую безопасность и порядок расчетов. Никогда не передавайте деньги наличными до регистрации перехода права собственности. Можно использовать аккредитив или эскроу-счет. Тогда деньги блокируются банком и переводятся продавцу только после того, как вы получите подтверждение из Росреестра о том, что стали полноправным собственником. Это исключает риск потери денег без получения квартиры. Всегда указывайте в договоре полную рыночную стоимость квартиры. Попытка сэкономить на налогах через занижение цены в договоре обернётся против вас в случае суда. Вам вернут только ту сумму, которая указана в документах. В-третьих, можно обратиться к механизму титульного страхования. Это ваша финансовая подушка безопасности. Оно защищает ваше право собственности. Если сделку всё-таки оспорят в суде (например, объявится забытый наследник или внезапно недееспособный продавец), страховая компания возместит вам понесённые убытки. Внимательно читайте договор страхования. Некоторые полисы имеют исключения, например, не покрывают случаи, когда покупатель знал о проблемах с квартирой», — объяснил собеседник издания.

Дмитрий Митяев настоятельно порекомендовал обращаться за юридическим сопровождением сделок и не экономить на услугах компетентного специалиста, имеющего опыт проведения подобных сделок, потому что самому проверить все нюансы невозможно. Если у квартиры сложная схема владения лучше всего проводить сделку с привлечением нотариуса. Он несёт финансовую ответственность за результаты своей работы и обязан удостовериться в дееспособности и добровольности действий сторон, а также в законности всех документов. 

«Наконец, необходимо проанализировать личность продавца и обстоятельства продажи. Оценивайте адекватность и поведение продавца. Если человек путается в датах, не помнит, как купил эту квартиру, находится в состоянии сильного стресса или действует под давлением третьих лиц, немедленно прекращайте переговоры. Слишком низкая цена — классический признак проблемной квартиры. Задайте себе вопрос о причинах такой ценовой политики собственника. Соблюдение этих правил сводит риски к минимуму. Помните, что покупка жилья — это марафон, а не спринт. Лучше потратить лишнюю неделю на проверку, чем годы на судебные тяжбы», — резюмировал Дмитрий Митяев.