Рынок недвижимости стал «лоскутным»

Эксперты назвали регионы с самым доступным жильём

Согласно анализу распределения строящегося жилья в России по комнатности и площадям, больше половины рынка — это однокомнатные квартиры, рассказал «Московской газете» президент Российской Гильдии Риелторов (РГР) Артемий Шурыгин:

«66% из всего объема строящегося жилья в России — это квартиры площадью до 55 кв.м. В течение двух последних лет этот показатель не меняется. Однако за последний год количество двухкомнатных квартир выросло. Фактически на всех региональных локальных рынках, кроме столичных городов и республик Кавказа, наблюдаются диспропорции по объему предложений между малоформатным жильем (1-но и 2-х комнатные квартиры) — свыше 60% — и квартирами большей комнатности. Выбор 3-х и 4-х комнатных квартир для семей с детьми ограничен. Данная тенденция сохраняется с 2021 г. Однако, несмотря на перевес малоформатного предложения, спрос на него остается повышенным.

По типу квартир быстрее всего продаются студии. На втором месте — одно- и двухкомнатные квартиры. Затем идут трёхкомнатные, четырёхкомнатные и более крупные объекты. За последний год доля клиентов, купивших студии или однокомнатные квартиры, выросла почти до 40%, что на 9 процентных пунктов больше, чем ранее. Одновременно доля покупателей трехкомнатных квартир снизилась до менее 20%, а число покупателей двух- и трехкомнатных объектов осталось примерно на том же уровне».

Опираясь на исследования доступности жилья (соотношение средних зарплат и стоимости квадратного метра), можно сказать, что лидерами рейтинга являются северные регионы: Ненецкий автономный округ, Ямало-Ненецкий автономный округ, Магаданская область, Мурманская область и Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, сообщил президент РГР.

«Наименее доступным жильё оказалось в Республике Тыва, Карачаево-Черкесии, Республике Крым, Севастополе. Также невысокие показатели доступности отмечены в Республике Татарстан, Республике Алтай, Забайкальском крае и Томской области, Астраханской области и Республике Башкортостан. Активность рынка по известным причинам снизилась существенно во всех регионах. Благодаря сохранению специальных льготных ипотечных программ наблюдается определенная повышенная активность в сравнении с другими территориями в регионах, подпадающих под эти программы — «Арктическая ипотека» (Мурманская, Архангельская, Коми, Карелия и др.), Дальневосточная ипотека (Камчатский, Приморский, Хабаровский, Бурятия, Якутия, Сахалин и др.), ипотека для новых регионов (ЛНР, ДНР, Херсонская и Запорожской области)», — рассказал Артемий Шурыгин.

По словам собеседника «Московской газеты», наиболее перспективно выглядят сейчас города, где есть потенциал роста цен, там, где квадратные метры не были ранее переоценены (как во многих регионах с городами-миллионниками), и сейчас в этих локациях наблюдается активное развитие промышленности, привлекаются кадры в связи с востребованностью этих отраслей для нашей страны в текущих условиях, это: Тула, Ижевск, Ульяновск, Курган, Череповец, Хабаровск, Нижний Тагил, Омск и др.

В последние годы рынок недвижимости в России претерпевает значительные изменения, и это не могло не сказаться на предпочтениях покупателей, отметила вице-президент Гильдии риелторов Москвы Екатерина Никитина:

«По данным экспертов, около 65% сделок приходится на однокомнатные и двухкомнатные квартиры площадью от 30 до 60 кв.м. Однако в 2024-2025 годах на арену выходят мини-форматы — лофты и апартаменты площадью всего 20–30 кв.м, спрос на которые возрос на 20%. Это свидетельствует о том, что россияне все чаще выбирают компактное жилье, которое удобно для городской жизни».

Доступностью жилья, по словам эксперта, отличаются Липецкая и Тамбовская области.

«Здесь коэффициент доступности — рекордный за 3,5 года. Благодаря низким ценам (квартиры за 3-4 млн рублей) и льготной ипотеке. Также стоит отметить Тулу и Калугу, где квартиры стоят от 4,2 до 5,2 млн рублей (75–90 тыс. рублей за кв. м).

Тверь и Владимир: после запуска скоростных электропоездов цены остаются умеренными (5–6 млн рублей за «однушку»), а спрос здесь вырос на целых 25%».

К сожалению, в столице ситуация совсем другая. Средняя цена за квадратный метр в Москве колеблется от 330 до 360 тыс. рублей, а однокомнатная квартира обойдётся вам в 9-12 млн рублей. Даже с льготной ипотекой для IT-специалистов (ставка 5%) придётся копить целых 8,5 лет. Цены на жильё также взлетели в Казани и Екатеринбурге, где однокомнатные квартиры стоят от 9 до 11 млн рублей — это неподъёмно для 70% местных жителей. А в Сочи и Краснодаре за три года цены выросли на 45%, что вызывает опасения о возможном «перегреве» рынка, рассказала Екатерина Никитина.

При этом Москва и Подмосковье продолжают показывать активные продажи.

«Ажиотаж вокруг новостроек в зонах МЦД-4 и МЦД-5 не утихает. Половина сделок осуществляется с помощью ипотеки. В то же время на Дальнем Востоке (Сахалин, Камчатка) продажи упали на 15% из-за оттока населения и сворачивания госпрограмм. В Чукотке и Магадане ситуация ещё более печальная: всего 100-150 сделок в квартал — люди уезжают, а экономика стагнирует. Предполагаю, что рост цен в столицах замедлится до 3-4% к 2025 году из-за снижения спроса. Молодёжь всё чаще выбирает аренду: в Москве 45% людей в возрасте 25-35 лет тратят на съём жилья целых 50% своих доходов (около 85 тыс. рублей в месяц за «однушку»). Семьи теперь ценят не только статус города, но и комфорт. Востребованы варианты в городах-спутниках с хорошей транспортной доступностью или регионах с государственной поддержкой, например, «Дальневосточная ипотека» под 6%. Рынок стал «лоскутным»: в одних городах цены растут из-за дефицита земли (как в Москве), в других — падают из-за миграции (например, на Камчатке). Главный тренд — децентрализация: даже с высокой ипотекой люди стремятся покинуть мегаполисы в поисках баланса между ценой и качеством жизни», — прогнозирует вице-президент Гильдии Риелторов Москвы.