Ужесточение условий по семейной ипотеке ударит по застройщикам и спекулянтам

С 1 февраля 2026 года Минфин РФ устанавливает очередные ограничения на выдачу льготных кредитов по программе «Семейная ипотека». Таким образом, теперь отдельно взятая семья сможет распоряжаться только одним льготным кредитом. Что касается супругов, то они должны являться созаёмщиками, пишет gazetametro.ru

Спрос

Как это отразится на рынке недвижимости, и без того находящегося под давлением высоких ставок?

«После ужесточения условий семейной ипотеки спрос на жильё, скорее всего, немного перераспределится: активность на первичном рынке, возможно, несколько вырастет за счёт семей, стремящихся «запрыгнуть в последний вагон» и оформить льготную ипотеку до окончательного закрытия программы в её нынешнем виде. Но вряд ли это станет массовой волной, так как далеко не все семьи способны позволить себе две ипотеки, даже под низкие ставки. На вторичном рынке, где льготы действуют ограниченно, спрос останется сдержанным из-за высокой стоимости кредитов. До конца года можно ожидать умеренного роста цен на новостройки, тогда как на вторичное жильё вероятна стагнация или даже небольшое удешевление в регионах», — сказала «Московской газете» аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым.

Последствия

Однако не все эксперты настроены столь же оптимистично.

«Последствия введения ограничений будут многогранными и затронут как макроэкономические показатели, так и повседневную жизнь россиян.

Какое влияние нововведение окажет на рынок недвижимости и каковы его перспективы:

Охлаждение «перегретого» рынка и борьба со спекуляциями. 

Это — ключевая и, вероятно, главная цель нововведения. В последние годы льготная ипотека, особенно семейная, стала мощным драйвером роста цен. Возможность многократного использования программы одной семьей создавала искусственный, подогретый госсубсидиями спрос. Ограничение одним кредитом на семью призвано снизить этот «перегрев», сделать рынок более устойчивым и ориентированным на реальные, а не инвестиционные (или спекулятивные) потребности в жилье. В долгосрочной перспективе это может способствовать стабилизации цен.

Структурные изменения в спросе. 

Рынок может сместиться в сторону покупки более крупного и качественного жилья «на вырост», поскольку семья будет понимать, что это ее единственный шанс воспользоваться существенной господдержкой. Это может стимулировать строительство квартир большей площади и повышение качества новостроек.

Рост значимости рыночных программ. 

Поскольку льготные программы будут исчерпаны для многих семей, возрастет роль классической ипотеки. Банкам и регулятору придется работать над тем, чтобы сделать ее более доступной, возможно, за счет снижения ставок или разработки новых продуктов. Это может оздоровить рынок кредитования, вернув в него конкуренцию и рыночные механизмы», — рассказала «Московской газете» консультант по стратегическому и антикризисному управлению, генеральный директор «Вместе.ПРО» Олеся Бережная.

Риски

«Прежде всего, это резкое краткосрочное падение спроса. Ожидание ужесточения с 1 февраля 2026 года неизбежно вызовет «ипотечный взрыв» в 2025 году. Семьи, которые планировали покупки в будущем, постараются успеть до введения ограничений. Однако после 1 февраля 2026 года может последовать глубокий спад, аналогичный тому, что был после окончания других льготных программ. Это больно ударит по застройщикам, которые за последние годы нарастили объемы строительства, ориентируясь на высокий спрос. Далее новое правило создает жесткую привязку льготы к формальной ячейке общества. В случае развода возникает правовая коллизия: кто из бывших супругов будет считаться использовавшим свою возможность? Это может создавать нездоровые финансовые зависимости в семье и серьезно осложнять формирование новых отношений, так как один из потенциальных партнеров может быть уже «исчерпавшим» свой лимит на льготную ипотеку. Требование о созаёмщичестве, хоть и повышает ответственность, усугубляет эту проблему. Наконец, сужение доступности для молодых семей. Семьи, которые уже воспользовались ипотекой для покупки скромной квартиры на старте, лишаются возможности в будущем, по мере роста доходов и рождения детей, улучшить свои жилищные условия с помощью господдержки», — добавила эксперт.

Плюсы

«Введение принципа «один кредит на семью» с обязательным созаёмщичеством супругов — это классический инструмент борьбы со злоупотреблениями, которые, судя по решению Минфина, достигли масштабов, требующих системного вмешательства. Практика раздельного оформления кредитов супругами на разные объекты превращала социальную программу в инвестиционный инструмент, что противоречит её изначальному замыслу — помощь семьям в приобретении единственного жилья для проживания. Вместе с тем, реформа несёт в себе и позитивные эффекты. Адресность программы действительно повысится — помощь будет получать именно целевая аудитория, нуждающаяся в улучшении жилищных условий, а не инвесторы, использующие государственные субсидии для наращивания портфеля недвижимости. Это снизит нагрузку на бюджет и позволит высвободить средства для других направлений социальной политики, что критично в условиях напряжённой бюджетной ситуации», — считает политолог, советник г. Москвы, доктор делового администрирования (MBA/DBA) по юриспруденции, экономике и управлению Роман Синицын.