Почему при снижении доходов населения в Москве дорожает недвижимость

Несмотря ни на что, прогнозируется дальнейший рост цен

В июле 2020 года Росстат зафиксировал рекордное падение реальных доходов россиян за текущее столетие. 

Как пишет РБК, во втором квартале года падение составило 8 процентов в годовом выражении. В июне эксперты ВШЭ высказывали гораздо более пессимистичные прогнозы: экономисты предполагали, что реальные доходы населения могут снизиться во втором квартале 2020 года на 18 процентов, и это даже с учетом мер поддержки, реализованных государством.

Эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова напомнила, что реальным располагаемым доходом принято считать денежную сумму за вычетом обязательных платежей, скорректированную на инфляцию.

«По данным Росстата, за первое полугодие 2020 года сокращение реальных располагаемых денежных доходов населения составило 3,7 процента. В третьем квартале они снизились на 0,2 процента, в годовом выражении — до 35 043 рублей. С 2005 года это максимально глубокое падение. До этого самые высокие сокращения наблюдались в четвертом квартале 2008 г. (- 6,1 процента в годовом выражении), третьем квартале 2015 г. и четвертом квартале 2016 г. (- 5,6 процента)», — рассказала Людмила Анисимова «Московской газете».

При этом эксперты констатируют рост продаж жилья – по крайней мере, в Москве. Растет и его стоимость. Людмила Анисимова подтверждает данный факт: количество сделок на вторичном рынке жилья и в новостройках Москвы и Подмосковья продолжает увеличиваться, также, как и цены на жилую недвижимость.

Казалось бы, парадоксальная ситуация в условиях экономического кризиса. Как ее можно объяснить?

«Одним из факторов, повлиявших на рост продаж, явился отложенный спрос на жилую недвижимость в период самоизоляции, который активизировался сразу же после отмены ограничений. Нестабильность рубля и обесценивание его более чем на 25 процентов по отношению к доллару с начала года, а также снижение банковских ставок по депозитам и введение налогов на вклады подогрело интерес к основному защитному активу — недвижимости. Льготная ипотека под 6,5 процента простимулировала ситуацию на рынке новостроек», — считает эксперт.

По мнению собеседницы «Московской газеты», за последние месяцы стоимость новостроек выросла настолько, что покупатели стали обращать внимание на готовое вторичное жилье, которое зачастую дешевле, чем на первичном рынке.

«Спрос на объекты вторичного рынка вырос на 56,8 процента по сравнению с предыдущим кварталом и на 45,8 процента в течение года. Количество предложений на вторичном рынке увеличилось на 7,7 процента за последний квартал. Квартиры на вторичном рынке выгодно приобретать даже в кредит, а затем сдавать, так как ипотечные платежи перекрываются арендными. Этому способствует и снижение ключевой ставки ЦБ», — рассказала Людмила Анисимова.

По ее мнению, мотивации для совершения сделок у собственников разные: многие решают свои текущие жилищные вопросы, кто-то реализует недвижимость из-за ухудшения материального положения, другие конвертируют в новое, более ликвидное жилье.

«Очевидно, что в дальнейшем на рынок недвижимости и цены будут влиять не только такие факторы, как доступная ипотека, но и возможные скачки валютных курсов, которые могут сказаться на стоимости строительных материалов для возводимого жилья и ремонтов. Стоит учитывать, что некоторые объекты недвижимости премиального сегмента изначально оцениваются и реализуются в иностранной валюте», — продолжает эксперт.

При этом Людмила Анисимова отмечает, что дальнейшее снижение доходов населения может негативно сказаться на выплатах ипотечных кредитов, а также способствовать появлению и увеличению на рынке залогового жилья от банков, которое составит конкуренцию новостройкам от застройщиков и собственникам вторичного жилья, тем самым снижая цены на рынке.

«Возможность введения новых ограничений может привести к сокращению объемов строящегося жилья. Застройщики продолжат повышение цен на новые объекты, снижая цены на готовые, требующие дополнительных затрат на содержание. В октябре и ноябре 2020 цены на недвижимость продолжают расти, и некоторый сезонный рост еще возможен. Многое зависит от тех факторов, которые мы рассмотрели», — резюмирует г-жа Анисимова.

При этом, как ранее писала «Московская газета», на столичном рынке недвижимости уже несколько лет присутствует проблема ликвидности жилья в новостройках. Так, по данным на 2017 год, площадь непроданных квартир оценивалась примерно в 7 млн квадратных метров, в 2019 году, по разным оценкам, не были реализованы до 20 процентов квартир в новостройках Москвы. По информации на март текущего года, данный показатель составляет порядка 17 процентов.

Эксперты называют разные причины такого положения вещей: от неудачной планировки квартир до невыгодной локации. Преподаватель кафедры финансовых дисциплин Высшей школы управления финансами Валерий Корнейчук подчеркнул роль пандемии COVID-19, из-за которой в связи со снижением доходов населения произошел обвал покупательской способности. Также, по его мнению, на платежеспособность россиян (и, в частности, москвичей) повлияло обрушение цен на нефть и последовавшая за этим девальвация национальной валюты. Валерий Корнейчук считает, что в ближайшие годы, вероятнее всего, стоит ожидать отрицательной динамики доходов населения.