Владельцам недвижимости дали советы по налогам при сдаче жилья в аренду

Уплата налогов на сдаваемое жилье и правильный фискальный режим помогут снизить нагрузку на семейный бюджет

Уменьшить расходы на сдаваемую в аренду квартиру возможно путем выбора подходящего режима налогообложения. Полезно также изучить льготы на текущее обслуживание жилья.

Налоговая активно выявляет серую аренду. Какие риски ждут собственников 

«Налоги при легальной аренде не такие страшные, как кажется. Самозанятые платят 4% с дохода от физлиц и 6% от юрлиц, без деклараций, через приложение «Мой налог», при годовом доходе до 2,4 млн рублей и только для жилья. Если не регистрироваться, платят НДФЛ: 13% при годовом доходе до 2,4 млн рублей, 15% до 5 млн, далее 18%, 20% и 22%, декларация до 30 апреля, уплата до 15 июля. Возможен и патент для ИП. «Амортизации» с физлица как налога нет, а налог на имущество платится в любом случае. Для иллюстрации, по моему расчету, при аренде за 60 тыс. рублей в месяц (720 тыс. в год) самозанятый заплатит около 28,8 тыс. рублей в год, а при НДФЛ 13% около 93,6 тыс. Если же скрывать три года и попасться, это около 281 тыс. рублей налога плюс штраф 20% (около 56 тыс.) и пени. Поэтому для большинства владельцев одной-двух квартир самозанятость выгоднее риска. Практические советы: заключать договор, фиксировать оплату и выдавать чеки, не маскировать арендную плату под «возврат долга» и следить за лимитом 2,4 млн, при превышении нужно перейти на другой режим», — cказал «Московской газете» экономист Денис Федотов.

«У ФНС существует много инструментов для выявления нарушений: банковский мониторинг, мониторинг площадок с объявлениями, информация от третьих лиц и так далее. Чтобы избежать проблем рекомендую все же легализовать доход. Можно оформить статус самозанятого (налог на профессиональный доход: 4% при сдаче физлицу, 6% — юрлицу или ИП; есть лимит годового дохода — 2,4 млн рублей), зарегистрировать ИП и выбрать подходящую систему налогообложения (например, УСН «Доходы» со ставкой 6%), подавать декларацию 3-НДФЛ как физическое лицо (ставка 13%) — этот вариант целесообразен, если сдача носит разовый характер. Также полезно заключать официальный договор аренды: это не только снижает риски при спорах с арендатором, но и даёт прозрачную базу для расчёта налога», — отметила основатель ООО «Бизнес-Поддержка» Наталья Гуделева.

Как можно уменьшить налоги

«Что касается снижения налоговой нагрузки, то собственник недвижимости может выбирать режимы налогообложения. На общем режиме, уплачивая налог на доходы физических лиц по прогрессивной ставке 13-22%, собственник может уменьшать налогооблагаемый доход на налоговые вычеты (например, проценты по ипотеке, образование, дорогостоящее лечение). Если планируемый годовой доход не превышает 2,4 млн рублей, а расходы, которые могли бы попасть под налоговый вычет несущественны, то можно использовать режим налога на профессиональный доход. В этом случае вся сумма полученной арендной платы подлежит налогообложению, вычеты недоступны, но и налоговая ставка всего 4%, если арендаторы физические лица. Режим налога на профессиональный доход действует до конца 2028 года», — отметила доцент Финансового университета при правительстве РФ Анастасия Князева.

А как быть с текущими расходами на недвижимость?

«Отдельный вопрос — расходы на содержание недвижимости. Собственник не вправе произвольно уменьшать облагаемый доход на амортизацию квартиры или стоимость ремонта. При применении НПД расходы вообще не вычитаются из налоговой базы. Вместе с тем согласно разъяснениям ФНС России компенсация коммунальных услуг, рассчитанная по индивидуальным приборам учёта исходя из фактического потребления арендатора, не признаётся профессиональным доходом арендодателя», — сказала «Московской газете» доцент Финансового университета при правительстве РФ Оксана Мощенко.

«Опасения собственников понятны: арендная плата должна покрывать содержание жилья и будущий ремонт. Но эти расходы возникают и без официального оформления дохода. Для владельца квартиры амортизация — прежде всего экономический износ отделки, мебели и техники, а не дополнительный платеж государству. Поэтому налоговую нагрузку и расходы на сохранение жилья полезно разграничивать, а доходность оценивать с учетом обеих величин», — высказал мнение старший преподаватель кафедры экономики и государственного управления Славяно-греко-латинской академии Роман Синицын.

За прошлый год около 29 тыс. человек вышли из тени после проверок операций с недвижимостью и другим имуществом. 

Ранее gazetametro.ru писала, как льготы и субсидии помогут сэкономить на оплате ЖКУ.

Читайте также: Гаражи и балконы для проживания в аренду: серый бизнес, экономия или ноу-хау