Ценовой пузырь на рынке недвижимости в Приморье достиг своего предела и вот-вот лопнет

Стоимость квартир на «первичке» и «вторичке» перешла все психологические границы

В Приморском крае на рынке недвижимости сложилась нестандартная ситуация. С одной стороны, из-за заградительных ипотечных ставок по кредитам спрос на квартиры остановился. С другой, застройщики не спешат выводить новые объекты в продажу. С третьей, то жилье, которое продавцы пытаются реализовать в своей стоимости перешло все психологические границы. Это касается как первичной, так и вторичной недвижимости.

Ценовое «помутнение»

На первичном рынке недвижимости Владивостока – в одном из самых дорогих российских городов – стоимость квадратного метра перевалила отметку в 200 тыс. рублей. Речь идет о том сегменте, «квадрат» в котором менее года назад продавался за 120 тыс. рублей.

«То, что происходит в продажах на рынке недвижимости сегодня иначе как «помутнением» не назовешь, — говорит Марина Оборожная, президент ассоциации риелторов «Приморская палата недвижимости». — Несмотря на то, что спроса на квартиры нет – ни на «первичке», ни на «вторичке», а продажи в «новых» ипотеках составляют всего около 7%, наши застройщики выставляют квадратный метр по цене от 180 до 220 тысяч рублей. Понятно, что вторичный рынок по традиции старается не отставать от первичного. Там «квадрат» продается в диапазоне 140-180 тыс. рублей. И за 140 тысяч найти еще – проблематично».

Коммерческий директор компании Edelweiss Яна Янкилевич одним из факторов, влияющим на рост цен в продажах новых квартир, называет удорожание себестоимости строительства:

«Даже с учетом субсидирования застройщикам процентных ставок по проектному финансированию, ставки по кредиту практически в два раза превысили уровень предыдущего периода. Это существенно влияет на себестоимость строительства, но мы как застройщик планируем выдерживать оптимальную рыночную стоимость, чтобы поддержать имеющийся спрос».

Генеральный директор ИСК «Система» Алишер Аббасов в свою очередь пояснил, что размер эффективной ставки зависит от наполнения эскроу счета. «При текущей коммерческой ставке с учетом компенсации в 15% мы получим итоговую базовую ставку, с которой работали до кризиса. И по мере наполняемости счетов эта ставка будет еще больше уменьшаться. По нашим финансовым моделям она составляет на первый год 10%», — говорит Аббасов.

«Даже при всех инфляционных влияниях себестоимость строительства выросла не критически, сейчас построить «квадрат» девелоперу обходится в пределах 60 тысяч рублей. Вряд ли можно объяснять рост стоимости «квадрата» до 200 тысяч отсутствием импорта или ростом процентов по проектному финансированию. Цены завышены искусственно, это факт», — уверена Марина Оборожная.

Ипотека не поможет

Ипотеки сегодня работают скорее как заградительные инструменты, а не вспомогательные. На шесть миллионов рублей купить квартиру в новом доме сегодня практически невозможно.

«Если говорить об эффективности «Дальневосточной ипотеки», серьезным ограничением является лимитированная сумма покупки – 6 млн рублей для нашего дорогого рынка недвижимости слишком небольшая сумма. Поэтому речь может идти только о квартирах в классе эконом, которых на рынке дефицит», — говорит Алишер Аббасов.

Что касается льготной ипотеки, ставка по которой в марте был установлена в размере 17%, — у дальневосточников слишком невысокие заработки, чтобы пытаться потянуть такой кредит, говорят эксперты.

Президент России Владимир Путин, выступая на совещании по экономическим вопросам, предложил снизить ставку по льготной ипотеке на новое жилье с 12 до 9% годовых. Даже банковский сектор осознает правильность такого хода. В Сбербанке пояснили, что поддерживают предложение главы государства о снижении ставки по льготной ипотеке до 9%. «Сегодня ипотека остается одним из основных способов для граждан улучшить жилищные условия, и государственная поддержка в данном случае играет важную роль — больше российских семей смогут оформить ипотечный кредит по доступным процентным ставкам. За все время действия программы «Господдержка 2020» Сбербанк выдал более 403 тысяч кредитов на сумму более 1 трлн рублей», — рассказали в пресс-службе кредитной организации.

Упадет и лопнет?

Падение спроса на первичном рынке практически остановило покупательскую активность и на «вторичке». При этом стоимость «квадрата» в этом сегменте не уменьшается. Напротив, даже в небольших населенных пунктах Приморья цена на жилье продолжает расти. Так, в приморском городе Артем наиболее востребованные на рынке — двухкомнатные квартиры — продаются в ценовом диапазоне от 4,8 до 6 млн рублей. Интересно, что от Артема до Владивостока около 40 минут езды – 36 км. При этом, в поселке Славянка, расположенного в Хасанском районе на расстоянии почти 180 км (около трех часов на машине), стоимость такой же «двушки» практически сравнялась с городскими ценами – в пределах 5-5,5 млн рублей. Спроса нет, а цены растут.

«С учетом повышения процентных ставок по ипотечному кредитованию и тем, что популярная льготная программа «Дальневосточной ипотеки» распространяется только на первичный рынок, стоит предполагать, что спрос на вторичном рынке будет иметь тенденцию к снижению», — пояснила Яна Янкилевич.

Генеральный директор ООО «СЗ «ДаВинчи Групп» Алексей Исаков также признает, что после ажиотажного спроса на жилую недвижимость в феврале спрос на жилье упал: «Причем, если на новостройки согласно данным Дом.рф он упал где-то на 36%, то на «вторичку» он рухнул. Много сделок на первичном рынке зависят от продаж квартир на вторичном рынке. У некоторых сделки были уже на выходе, как грянул гром, и сделки остались незавершенными. И продавцы, и покупатели ждут изменений чтобы возобновить активность. Тем временем идут сделки по новостройкам по различным госпрограммам. Это явно недостаточно для рынка. Но, возможно, мы увидим снижение ставки по льготной ипотеке после пересмотра ЦБ ключевой ставки в сторону понижения, и спрос начнет восстанавливаться».

Алишер Аббасов уверен, что если говорить в целом о рынке недвижимости, то низкие ставки по ипотеке, эскроу счета, невысокие ставки по кредитованию застройщиков, когда девелоперам предоставляли кредиты под 2-3% — все это «перегрело» отрасль:

«Доступные квартиры были быстро раскуплены, новые на рынок не успели выйти — спрос стал значительно превышать предложение. В итоге весь положительный эффект, на который рассчитывало правительство, «съела» высокая стоимость квадратного метра. Что касается сегмента «премиум», где используются как правило материалы зарубежного производства, в ближайшее время на рынок предложений больше не поступит. Новые проекты пока не анонсируются, а на те объекты, которые находятся в высокой стадии готовности или на этапе сдачи спрос будет стабильным, но не ажиотажным».

Марина Оборожная уверена, что при тех условиях, что сейчас созданы на рынке, скоро спрос на жилье упадет вообще до нуля и цены обвалятся: «А лопнет цена на «первичке», стабилизируется и «вторичка». Весь это «пузырь» не может раздуваться бесконечно и до конца текущего года он должен лопнуть, я в этом уверена, мы это проходили».

Сегодня сетевое издание «Нос» сообщило, что квартиры скоро могут перестать быть надежной инвестицией.