«Дома в четырнадцать этажей могут стать «хрущевками 2.0»»: эксперт критически оценил инициативу законодательно ограничить этажность реновационных домов

Архитектор считает, что ограничивать этажность должен не локальный законодательный акт, а Генплан

12 февраля депутат Мосгордумы Михаил Тимонов внес на рассмотрение законопроект, предусматривающий внесение поправок в закон «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве». Если вкратце, то г-н Тимонов предлагает ограничить высотность домов, строящихся по программе реновации, четырнадцатью этажами. Также инициатива Михаила Тимонова предусматривает право москвичей отказаться от переезда в дома высотой выше четырнадцати этажей.

Парламентарий мотивирует свою инициативу тем, что мэр Москвы Сергей Собянин в свое время говорил, что данный показатель не будет превышаться при строительстве реновационных домов, однако сейчас появляются проекты со значительно большей этажностью.

В Москомархитектуре, пишет «Ъ», считают, что принятие данных поправок не позволит комплексно развивать застройку кварталов и переселять людей по плану, без авралов. Вдобавок, как сообщает издание, ограничение по количеству этажей вызовет необходимость строить больше домов.

Похожей точки зрения придерживается и архитектор, почетный строитель Москвы Алексей Кротов:

«С одной стороны, инициативу депутата ограничить этажность домов, строящихся по программе реновации, можно только приветствовать. Ограничения нужны, чтобы больше никому в голову не приходило проектировать громадины выше 70 этажей, как в Покровском-Стрешнево. С другой стороны, у власти существуют определенные планы по объему строительства жилья по программе реновации, следовательно, при ограничении по этажности они возведут значительно больше «человейников». Увеличится плотность застройки, а это тоже плохо».

По мнению эксперта, если ограничивать этажность таким способом, мы рискуем попасть в ситуацию, как это было с пресловутыми «хрущевками».

«Почему в пятидесятые-шестидесятые годы прошлого века появились пятиэтажки? — говорит Алексей Кротов. — Это было экономическим решением. В таких домах не нужно делать лифт, что значительно удешевляло строительство. Вот и наделали наши домостроительные комбинаты сборные конструкторы, застроили всю страну пятиэтажками. Да, миллионы людей получили жилье, но был и негативный момент: города стали безликими. И если сейчас принять законодательное ограничение этажности, то огромные площади Москвы рискуют превратиться в четырнадцатиэтажные бетонные джунгли. Это будут своеобразные «хрущевки 2.0», только гораздо хуже. Расстояние между домами будет минимальным, что создаст проблемы с солнечным освещением. Нормы инсоляции (проникновения солнечных лучей в помещения) уже изменены, так что два часа «низкого» солнца мы потеряли».

Каким может быть выход из положения? Эксперт считает, что в основе должен лежать, прежде всего, архитектурный проект, а этажность домов в каждом конкретном случае устанавливается не локальными законодательными актами, а Генпланом города, где уже прописаны все существующие градостроительные ограничения.

«Предельная этажность определяется в зависимости от ситуации, — объясняет Алексей Кротов. — Существуют, допустим, планы построить на конкретном участке жилой дом. Специалисты института Генплана Москвы исследуют градостроительную ситуацию в этом месте, какую нагрузку новый дом даст на коммунальные сети, а его жильцы — на транспортную и социальную инфраструктуру района. Учитываются и особенности застройки. На основании анализа этих данных эксперты выносят решение о допустимых параметрах строительства, в том числе и об этажности. Только есть одно важное условие: институт Генплана Москвы не должен быть зависим от административного давления, мешающего принимать объективные решения».

Кандидат юридических наук Екатерина Скосаренко считает, что правовых препятствий для принятия предложенных парламентарием поправок нет. Но могут быть препятствия политические.

«Вообще, при реализации программы реновации происходит столкновение двух общественно-значимых интересов, — говорит Екатерина Скосаренко. — Москва развивается, население растет, нужно все больше высоких и современных домов.  С другой стороны, есть потребность самих людей проживать в районах, комфортных для проживания, к которым, как можно предположить , 77-этажные жилые дома имеют далекое отношения. Сейчас за рубежом, во многих развитых странах происходит обратная тенденция как раз в сторону создания удобных для жизни городов, дружелюбных к населению: дома небольшой этажности, много пеших и зеленых зон, мало машин. С другой стороны, в Москве востребованность жилья (любого) катастрофически высока, поэтому вопрос сохранения уровня комфорта граждан, переселяемых по программе реновации, вряд ли является приоритетным. Конечно, жителям удобнее, чтоб плотность населенности в их районе не росла, что в какой-то мере гарантировали бы постройка домов не выше 14 этажей. Однако вряд ли на это пойдут столичные власти. Равноценное жилье в пределах района предоставлено — обязательный минимум гарантий соблюден».

Это, как рассказала юрист, подтвердили и в ЕСПЧ. В прошлом году в Страсбурге вынесли отказное определение жительницам района Свиблово, которые не захотели переезжать в новостройку из комфортного для них пятиэтажного дома. Дом все равно снесли, женщин переселили в новострой. И хотя, по словам Екатерины Скосаренко, в ЕСПЧ пришли к выводу, что московский закон о реновации противоречит федеральному законодательству (ГК и ЖК), но все же его  вполне достаточно для принудительного переселения граждан в законном порядке. ЕСПЧ признал, что в столичном законе есть положения, гарантирующие соблюдение жилищных прав граждан, поскольку переселение происходит в пределах округа. Но при этом сами цели переселения, которые поставили столичные власти перед программой реновации, не являются обоснованными и разумными.

«Что касается конкретной законодательной инициативы в столице про ограничение домов четырнадцатью этажами — юридических препятствий для принятия подобного законопроекта не имеется, а вот политические — вполне, — считает юрист. — Тот же Градостроительный кодекс РФ имеет нормы, которые, к примеру, ограничивают максимальную этажность дачных домов тремя этажами. Власти также могут ограничивать этажность с точки зрения обеспечения безопасности (например, если рядом аэропорт или другие социально значимые объекты). Что касается юридической ответственности за публичные обещания ограничиться четырнадцатью этажами при стройке по реновации, то тут все крутится вокруг понятий «мужик сказал — мужик сделал». Или не сделал, если конъюнктура поменялась. Поскольку никаких официальных документов подписано не было, то это остается на его усмотрение. Обязанностей по исполнению высказываний не предусмотрено по московскому и федеральному законодательству».