Могут ли вслед за дешевеющей ипотекой парадоксально снизиться цены на квартиры?

На фоне множества однотипных прогнозов, после повышения доступности ипотечных займов предрекающих рост цен на недвижимость, появилось мнение с противоположной оценкой — прогноз «разворота цен» в сторону снижения

По последним подсчетам «Дом.РФ», которые приводит РБК, с начала года в России средневзвешенные ставки по ипотеке снизились на 6,56–6,99 п.п. 

«Это более чем в три раза опередило темпы снижения ключевой ставки», — указали аналитики. 

Так, с 3 июля по 10 августа 2025 года средневзвешенные ставки по рыночной ипотеке снизились, потеряв от 0,37 до 0,65 п.п., следует из аналитических данных Единой информационной системы жилищного строительства. К примеру, средневзвешенная ставка на рынке новостроек за рассматриваемую неделю снизилась на 0,62 п.п., до 22,42%. на вторичном рынке средневзвешенная ставка уменьшилась на 0,65 п.п., до 22,4%. в сегменте загородной недвижимости средневзвешенная ставка за неделю снизилась только при покупке готового дома — на 0,37 п.п., до 24,13%.

Однако консультант по стратегическому и антикризисному управлению, генеральный директор ООО «Вместе.ПРО» Олеся Бережная уточняла «Московской газете», что «теоретически кредиты должны подешеветь, но реальность сложнее. Банки могут занять выжидательную позицию, не снижая ставки мгновенно или пропорционально ставке ЦБ». 

На днях аналитики предположили, что стремительного роста цен на квартиры может и не быть — возможен обратный процесс. 

«Рост цен на первичном и вторичном рынках замедляется, за год после отмены программы «Господдержка-2020» новостройки и готовое жилье прибавили всего 4,2% и 6,5%. Цены на вторичном рынке жилья растут несколько быстрее, компенсируя отставание, начавшееся ранее с запуском льготных программ», — говорится в исследовании «Домклик Сбербанк».

На рынке новостроек, согласно данным ипотечных сделок Сбера, в июле стоимость кв. м по стране выросла на 0,4% до 175,6 тыс. руб. Несмотря на отмену в мае банковских комиссий, цены продолжают расти третий месяц. Фиксируется замедление роста, это связано, скорее всего, с низким уровнем спроса.

Рост цен на первичное жилье по-прежнему не догоняет инфляцию (в июле рост год к году составил 4,2% против 6,4% в июне). Доля ежемесячных продаж уже ровно год не может превысить 2% от всего объёма стройки. В июле было продано всего 1,6% от объема стройки.

Прогнозируя цены на первичном рынке на будущее, аналитики отмечают, что «разрыв между ценой предложения и ценой сделки (который показывает степень уверенности продавца) стагнирует на протяжении года (фактически с момента отмены программы льготной ипотеки). Всё это повышает вероятность разворота цен в сторону снижения в ближайшие месяцы или же их фиксации на текущем уровне».

Что касается вторичного рынка, то, согласно также данным об ипотечных сделках Сбера, тенденция медленного роста цен на готовое жилье продолжается: в июле стоимость кв. м выросла 0,5% после 0,6% в июне и 0,8% в мае — до 116,4 тыс. руб. Рост цен продолжается с сентября 2024 года. За год после отмены программы «Господдержка-2020», цены выросли на 6,5%, быстрее роста цен на первичном рынке (4,2%), но ниже инфляции.

«На вторичном рынке продолжается тенденция к сокращению разрыва между ценой предложения и сделки, при этом со второй половины 2023 года этот показатель ни разу не превысил значение 18%. Несмотря на небольшой рост числа сделок в июле, в среднесрочной перспективе это создаёт предпосылки для снижения цен», — считают эксперты «Домклик Сбербанк».

Аналитик Российской гильдии риэлторов Константин Ламин, комментируя исследование, сказал «Московской газете», что последние месяцы в связи с возвращением активности действительно сокращается разница между ценой предложения на рынке квартир и ценой реальных сделок, при этом он скептически относится к цифре в 18% на «вторичке». По крайней мере, по Московскому региону такого большого размера скидок, которые дает продавец, по словам эксперта, он «точно не видит». С условной квартиры в 10 млн руб. скидка в 1,8 млн даже на самом «плохом» рынке не появлялась. Сейчас максимальный дисконт составляет 3-5% от цены предложения до цены сделки.

Предположение о том, что снижение разницы между ценой предложения на рынке квартир и ценой реальных сделок приведет к снижению итоговой цены, эксперт также не разделяет. Напротив, уменьшение скидки от продавца говорит об увеличении активности покупателей и это приведет не к снижению прайса, а станет сигналом к повышению цены.

При этом пока удешевление ипотеки не привело к существенным изменениям на рынке вторичной недвижимости. Последний месяц аналитик наблюдает только «робкие ростки спроса на рынке». Судя по аналитике Росреестра, если в мае 2025 года в Москве число сделок на «вторичке» было 8700, в июне — 9800, то в июле наблюдается почти 11,5 тыс. зарегистрированных сделок.

Ранее «Московская газета» рассуждала о дискуссиях по возврату на рынок семейной ипотеки. Год назад, летом 2024 года, условия семейной ипотеки в РФ под 6% ужесточили, сузив число претендентов в основном до семей, где есть хотя бы один ребенок до шести лет.