Этажность новостроек начала снижаться

Половина всей жилой недвижимости в стране строится в пяти регионах. Застройщики пока отдают предпочтение высотному строительству, но его доля начала снижаться. Это следует из данных, приведенных в обзоре ООО «Институт развития строительной отрасли»

В ТОП-5 регионов ожидаемо вошли Москва и Санкт-Петербург с областями, а также Краснодарский край. Последний даже обогнал Ленинградскую область заняв четвертое место. Всего на эти регионы приходится 48,1% квартир в строящихся домах и 50,3% их площади, но лишь 35% домов. При этом суммарная доля Москвы и Санкт-Петербурга составляет более четверти квартир и их площади.

Таким образом, жилищное строительство в региональном разрезе сильно сконцентрировано – половина квартир строится всего в пяти регионах, а половина от этой половины – в двух столицах. Причем на одну Москву приходится 17,2% совокупной площади жилых единиц в стране.

Но не стоит слишком уж завидовать жителям «счастливых» регионов. Если считать по количеству строящихся домов, то их совокупная доля составляет уже 35%, а доля Москвы и Санкт-Петербурга – 15,2%. Это значит, что в среднестатистической новостройке ТОП-5 регионов раза в полтора больше квартир, чем в среднем по стране, а в московской или питерской новостройке – чуть ли не в два раза. Эта статистика отражает то, что мы видим последние годы в Москве и, в меньшей степени, в Санкт-Петербурге и их окрестностях – все застраивается «человейниками» по 20-30 этажей.

Во временном разрезе это выглядит, как рост средней этажности текущего строительства за последние годы. С 2019 по 2021 годы этот показатель вырос с 17,5 до 18,8 этажей на квадратный метр строящейся жилплощади, а в 2021 году несколько снизился.

На дома в 18-24 этажа приходится почти треть — 29,3% — совокупной площади квартир. Почти столько же— 26,5% — квартир насчитывается в домах с этажностью 25+. На 1-3 этажные дома приходится лишь 1,2% квартир, на 4-8 этажные – 7,2%. Таким образом, доля семей, которым посчастливится в ближайшее время въехать в считающиеся наиболее комфортными малоэтажные дома очень мала.

При этом самыми популярными являются дома в 9 — 12 этажей, их строится 21,4% от общего числа, тогда как на дома в 25 и более этажей приходится 12,0%. Вероятно, это объясняется тем, что с повышением этажности выше определенного порога стоимость строительства резко возрастает и застройщики, если позволяет наличие площади, предпочитают строить дома средней этажности.

Перелом в сторону понижения этажности наметился буквально в последний год.

С июля 2019 по апрель 2021 года доля высотного строительства выросла с 21,9% до 26,9% и, очевидно, достигла пика. Во втором полугодии началось плавное снижение этажности, которое, скорее всего, продлится и в следующем году. Возможно, это объясняется тем, что площади, на которых экономически целесообразно высотное строительство, уже в значительной степени застроены – ведь много высотных домов строилось и продолжает строится в Москве, которая, как известно, «нерезиновая». Она занимает первое место по средней этажности строительства — 25,8 этажей на квадратный метр.

Средняя этажность новых проектов, на которые выдаются разрешения, также перестала расти – максимум был достигнут в 2017-2018 годах, когда она достигла 19,6 – 19,8 этажей и начала постепенно снижаться. Для разрешений на строительство, выданных в 2021 году, она составила 18,3 этажа.

Все это дает основания рассчитывать на то, что эпоха «человейников» если не подходит к концу, то хотя бы не будет продолжаться долго. В обозримом будущем в российских городах будут все в большей степени строиться дома средней этажности, благо, места в большинстве регионов достаточно.