Как повысить вероятность одобрения ипотеки

Получение ипотеки должно начинаться не с отправки анкеты в банк, а с анализа кредитных рисков и выработки стратегии, которая бы защитила интересы заёмщика. Об этом в беседе с «Московской газетой» рассказала ипотечный брокер, член Гильдии риелторов Москвы Ольга Чупракова

По данным Объединённого кредитного бюро, в августе банки выдали россиянам 94,59 тыс. ипотечных займов. Это на 4% больше, чем в июле, и на 5% больше, чем в августе 2025 года. Общая сумма кредитов в прошлом месяце достигла 397,82 млрд рублей, средний размер одного займа составил 4,21 млн рублей, а средний срок выплаты долга – 20 лет 8 месяцев. При этом специалисты обратили внимание на то, что доля первичного жилья упала до минимальных значений. В количественном выражении на новостройки пришлось лишь 17% кредитов, а в денежном – 24%. В топ-5 регионов по количеству выданных кредитов вошли Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Свердловская область и Татарстан. 

«Кредитная история показывает банку, как человек исполняет финансовые обязательства. Значение имеют не только просрочки, но и действующие кредиты, лимиты по кредитным картам, займы в МФО, рассрочки, реструктуризации и количество недавних заявок. Даже при хорошем доходе банк может отказать, уменьшить сумму кредита или предложить менее выгодные условия, если увидит высокую долговую нагрузку, либо признаки финансовой нестабильности. При этом одна старая техническая просрочка не равна длительной непогашенной задолженности. Банк оценивает совокупность факторов: сумму, давность и продолжительность просрочек, текущую нагрузку, подтвержденный доход и финансовое поведение заемщика после допущенных нарушений», — объяснила Ольга Чупракова.

При этом эксперт не рекомендует автоматически закрывать все действующие кредитные карты перед подачей заявки. Иногда достаточно будет исправно выплачивать долг или уменьшить доступный лимит по карте, чтобы сохранить доступ к выгодным краткосрочным займам и одновременно не лишать себя возможности взять ипотеку. Банк России предлагает в дальнейшем учитывать при расчете долговой нагрузки долги по ЖКХ, услугам связи, алиментам и другим имущественным обязательствам, если по ним возбуждено исполнительное производство. Также рассматривается законопроект о передаче в бюро кредитных историй сведений ФССП о таких задолженностях. Документ пока принят Государственной думой только в первом чтении, но шанс на окончательное принятие закона достаточно велик. Это свидетельствует о переходе к более комплексной модели оценки заёмщиков.

«Отдельное направление изменений касается рассрочек от застройщиков. Цена квартиры и порядок оплаты указываются в ДДУ, который проходит государственную регистрацию в Росреестре. Однако такая рассрочка сейчас не является банковским кредитом или займом, поэтому сведения о ней автоматически не отражаются в кредитной истории, а платежи не включаются в ПДН. У покупателя может быть крупное обязательство перед застройщиком, которого банк пока не видит в кредитной истории. Банк России предлагает создать механизм передачи сведений о таких рассрочках в БКИ и учитывать их при оценке долговой нагрузки. Это особенно важно для клиентов, которые приобретают квартиру в рассрочку, а затем планируют перейти на ипотеку. Одобрение кредита через год или два никто не гарантирует. Поэтому я заранее рассчитываю, за счет каких средств покупатель выполнит обязательства по ДДУ. Я не рекомендую отправлять неподготовленную заявку сразу во все банки. Сначала нужно получить кредитные отчеты, проверить их на ошибки, рассчитать ПДН и только после этого выбрать подходящего кредитора», — подчеркнула брокер.

По словам Ольги Чупраковой, семейная ипотека дает право на льготную ставку, но не гарантирует выдачу кредита. В этом случае банк также проводит стандартную проверку платежеспособности и кредитной истории. 

«С 1 февраля 2026 года супруги по общему правилу участвуют в договоре Семейной ипотеки как созаемщики. Следовательно, банк анализирует доходы, обязательства и кредитные истории обоих. Хороший доход одного супруга не стирает финансовые проблемы другого. Но и отдельная старая просрочка не всегда приводит к отказу — каждая ситуация рассматривается индивидуально», — пояснила эксперт. Она добавила, что самозапрет на кредиты, установленный через портал госуслуг или в МФЦ, не распространяется на ипотеку, поэтому перед подачей заявки снимать его не потребуется. Но наличие или отсутствие самозапрета также не влияет на порядок проведения банком стандартной проверки клиента.

Замглавы правового комитета Гильдии риелторов Москвы, специалист по операциям с недвижимостью Оксана Муромцева также отметила, что путь к ипотеке должен начинаться не с выбора объекта, а с оценки кредитной истории клиента, от которой зависит и сам факт одобрения кредита, и его условия. 

«Кредитная история — это набор сведений о платёжной дисциплине заёмщика. Бюро кредитных историй хранит каждую запись 7 лет со дня её последнего изменения. Затем запись аннулируется и ещё 3 года находится в архиве. Банк запрашивает основную часть КИ только с согласия заёмщика. Поэтому согласие на запрос КИ входит в стандартный пакет документов по ипотечной заявке», — пояснила юрист. Среди прочего банк выясняет, были ли просрочки по выплате долгов, обращая особое внимание на длительные просрочки, реструктуризации и передачу долгов коллекторам, а также судебные взыскания. Оценивается и текущая долговая нагрузка, включая другие кредиты и лимиты по кредитным картам, а также индивидуальный кредитный рейтинг клиента. Если у потенциального заёмщика нестабильный доход или он уже взял кредит на покрытие первого взноса, в ипотеке могут отказать, но модель оценки рисков у каждого банка своя. 

«Перед выдачей кредита банк обязан рассчитать показатель долговой нагрузки. Методику расчёта утвердил Банк России. Если ПДН выше 50%, банк обязан до заключения договора письменно предупредить заёмщика о риске. Банк России ограничивает долю рискованной ипотеки с ПДН выше 50% и выше 80% в портфеле каждого банка. Кредит с высоким ПДН требует от банка больше капитала, поэтому выдавать такие кредиты банку невыгодно», — сказала Оксана Муромцева.

Представитель Гильдии риелторов Москвы подчеркнула, что наилучшим способом снижения долговой нагрузки перед подачей заявки на ипотеку будет закрытие рассрочек и неиспользуемых кредитных карт, а также официальное подтверждение всех доходов. 

«С недавних пор процедура подтверждения дохода ужесточилась. Выписками по счёту можно подтвердить только зарплату, пенсию, социальные выплаты и доход от аренды. ИП больше не могут подтверждать доход документами, которые выдали себе сами. С 1 июля 2026 года к заявленному без документов доходу в сумме не выше среднедушевого дохода в регионе по данным Росстата применяется дополнительный дисконт 10%. С 1 июля 2027 года планируется полностью отказаться от упрощенного подхода к учету доходов и учитывать только официально подтвержденные доходы заемщиков», — рассказала юрист. Она призвала проверять кредитную историю за 1-2 месяца до подачи заявки, чтобы оставалось время для исправления недочётов.

По словам Оксаны Муромцевой, кредитную историю претендентов на получение семейной ипотеки банки проверяют на общих основаниях, потому что государство субсидирует льготную ставку, но не обязывает банки брать на себя более высокие риски. Кроме того, оба супруга обязаны выступать в качестве созаёмщиков, поэтому оценивается кредитная история каждого из них. Вторую льготную ипотеку нельзя взять пока не погашена первая, за исключением случаев рождения нового ребёнка или договоров, заключённых до 23 декабря 2023 года.

Специалист по недвижимости предупредила, что самозапрет не распространяется не только на ипотеку, но и на кредиты под залог транспортного средства, а также на основные образовательные кредиты. 

«Банк России объясняет исключение тем, что при кредитах под залог мошенничество маловероятно. Сведения о запрете и его снятии вносятся в кредитную историю, и кредиторы их видят. Однако сам факт запрета на кредитный рейтинг не влияет. Если клиент забыл о запрете и подал заявку на потребительский кредит, отказ отразится в КИ. Множество отказов может повлиять на скоринг, в том числе при последующей ипотечной заявке. Снятие запрета вступает в силу на второй календарный день после внесения сведений в КИ. Это нужно учитывать в графике сделки. Если банк выдал кредит в нарушение запрета, кредитор не вправе требовать исполнения по такому договору. Таким образом, снимать самозапрет ради ипотеки не нужно, но снять его необходимо, когда в схему сделки заложен необеспеченный заём», — добавила Оксана Муромцева.