Крупные сети в Москве постепенно вытесняют стрит-ретейл

Эксперты рассказали о будущем стрит-ретейла в Москве

В Москве зафиксировано стремительное подорожание пустующих помещений для стрит-ретейла. В зависимости от площади, рост с II квартала 2024 года по II квартал 2025 года составил от 5% до 23%. Сильнее всего, до 395 тыс. рублей за квадратный метр, подорожали помещения площадью более 300 кв. м. Средняя стоимость помещений меньшей площади росла значительно медленнее, но из-за высокой базы всё равно достигла 448 тыс. рублей за квадратный метр. При этом помещения для стрит-ретейла, которые продаются уже с арендаторами как готовый бизнес, подорожали всего на 4% до 447 тыс. рублей за квадратный метр. Аналитики Semple Estate назвали такую динамику аномальной. Гендиректор компании Никита Корниенко предупредил, что инвесторы, приобретающие пустые помещения для будущей сдачи в аренду по текущим завышенным ценам, верят в обещания девелоперов, что им удастся сдавать эти площади также по высоким ставкам, и в итоге остаются без арендаторов длительное время или вынуждены сильно снижать стоимость аренды.

В беседе с «Московской газетой» предприниматель, депутат Мосгордумы Александр Даванков назвал эту ситуацию тревожной.

«Когда пустые площади оказываются дороже тех, где уже есть арендаторы — это прямой сигнал, что ожидания собственников просто не совпадают с реальной экономикой. Для малого бизнеса, особенно для тех, кто только выходит на торговые площади, это почти непреодолимый барьер. Кто-то будет вынужден закрываться, кто-то — уменьшать формат, а кто-то просто не рискнёт запускаться. И здесь, конечно, свою роль сыграла и онлайн-торговля — маркетплейсы, доставка, всё это серьёзно изменило поведение потребителей. Рынок перестраивается, и мы уже видим, как в городе становится всё больше пустующих витрин. Особенно в крупных помещениях, где аренда запредельно дорогая. А ведь уличная торговля — это не только про бизнес. Это рабочие места, это удобство для жителей, это в целом атмосфера города. И сейчас она, к сожалению, теряет живость и разнообразие», — констатировал парламентарий.

Александр Даванков призвал налаживать конструктивный диалог между владельцами недвижимости, предпринимателями, арендующими эти площади, и властями города. По его словам, у мэрии есть множество инструментов, позволяющих влиять на ситуацию, в том числе субсидии, налоговые механизмы и иные меры поддержки бизнеса, но важно, чтобы эти механизмы действительно работали. «Также нужно больше конкретных мер поддержки для запуска проектов. Например, «арендные каникулы» или гибкие ставки — когда сначала предприниматель платит меньше, а по мере роста оборота аренда постепенно увеличивается. Такой подход работает в ряде регионов, и его вполне можно масштабировать на Москву через городские программы. И ещё одна важная вещь — это доступ к информации. Почему бы не сделать простую цифровую платформу с открытым списком свободных помещений? Чтобы можно было в пару кликов посмотреть условия, технические параметры, льготы, и всё это без посредников или скрытых условий. Это дало бы честный старт многим бизнесам», — отметил депутат МГД.

Александр Даванков предположил, что в ближайшее время уличному бизнесу будет тяжело выживать и развиваться из-за падающей покупательской способности клиентов, нестабильного спроса и растущих арендных ставок. 

«Мы видим, как локальные проекты постепенно вытесняются крупными сетями, у которых просто больше ресурсов. А это потеря и для экономики, и для городской атмосферы. Но в долгосрочной перспективе у стрит-ретейла точно есть будущее. Люди всё равно будут хотеть живого общения, прогулок, кофе у дома. Вопрос в том, создадим ли мы для этого условия. Я считаю, что государство должно не душить, а наоборот — помогать. Поддерживать на старте, упрощать бюрократию, делать инфраструктуру удобной для предпринимателей. Большую работу в этой сфере ведёт и Уполномоченный по правам предпринимателей в Москве Татьяна Сизова. Её институт проводит обсуждения, собирает обратную связь и доносит до городских властей. Со своей стороны как член комиссии Мосгордумы по предпринимательству я тоже регулярно поднимаю эти вопросы на заседаниях и встречах с представителями профильных ведомств. Мы не просто наблюдаем — мы предлагаем конкретные решения. Потому что именно в этом смысл нашей работы: поддерживать тех, кто строит экономику города своими руками», — заключил депутат МГД.

Основатель компании «Бизнес-Поддержка» Наталья Гуделева, в свою очередь, связала разность динамики цен с объективными законами рынка. 

«Скорее здесь нужно исходить из того, что мы говорим о разных рыночных продуктах — коммерческой недвижимости и готовом арендном бизнесе. А раз продукты разные – у них разные рынки и характеристики. Не нужно забывать, что рынок – саморегулируемая структура, и микроэкономические параметры, такие как спрос и предложение, являются его основой. Именно они влияют на ценообразование. Если спрос существенно превышает предложение, то логично, что цена растет. С этим мы и столкнулись – сегодня очень мало ликвидных лотов, отсюда и рост цен, и повышенная динамика. Темпы роста цен на коммерческую недвижимость действительно серьезно превышают темпы роста цен на ГАБ. Что касается фактических цен, то стоимость ГАБ (готовый арендный бизнес, — прим. ред.) как продукта выше, так как в нее заложена не только стоимость объекта, но и потенциальный доход от арендного бизнеса. Аномальные истории, когда цены на ГАБ ниже, скорее, связаны с ограниченностью ликвидных объектов коммерческой недвижимости и с тем, что цены в разных локациях существенно отличаются друг от друга, порой в разы. Отсюда и такие перекосы», — сказала эксперт.

По словам Натальи Гуделевой, сейчас наибольшим спросом пользуются помещения для ПВЗ, магазинов и офисных центров, расположенных в том числе на первых этажах жилых домов. 

«Здесь на самом деле много факторов, на которые стоит обратить внимание, и рост цен – один из них. В первую очередь предпринимателю необходимо рассчитать бизнес-модель, включающую не только стоимость объекта, но и потенциальную доходность бизнеса, затраты на инвестиции, внешние и внутренние риски. Здесь советую максимально грамотно и скрупулезно подойти к построению бизнес-модели, учитывающей текущие и потенциальные риски как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. В начале пути основным источником зачастую является внешнее финансирование. Запросы предпринимателей подтверждают это – им приходится заниматься поиском источника финансирования. Если говорить о связи двух продуктов, то скорее они идут параллельными дорогами. Они разные по своей сути. Банковские гарантии обеспечивают обязательства исполнителя как правило по коммерческому договору – строительства, производства, поставки. Обязательства по кредитному договору в большинстве своем обеспечиваются залогом или поручительством собственника. Кстати, при приобретении объекта недвижимости этот объект и выступает в качестве залога, а первоначальный взнос заемщик вносит собственными средствами, как правило в размере не менее 20% стоимости объекта», — объяснила Наталья Гуделева. 

Основатель компании «Бизнес-Поддержка» напомнила, что в сфере недвижимости существуют и предложения по лизингу:

«Лизинг как инструмент является прекрасной альтернативой классическому финансированию, особенно учитывая современные реалии роста цен на объекты и необходимость привлечения внешнего финансирования. Выбирая лизинг, предприниматель получает возможность снизить налогооблагаемую базу и соответственно сократить расходы. Лизинг имеет больший диапазон гибких решений – размер первоначального взноса, индивидуальный график, учитывающий сезонность бизнеса, упрощенный порог входа в сделку. Сейчас этот продукт становится популярным и имеет значительный потенциал развития», — заключила Наталья Гуделева.