Классическая ипотека становится плохой инвестицией

Эксперты дали советы по приобретению жилья в условиях дороговизны ипотеки

Россияне всё чаще откладывают сделки по ипотеке: депозиты приносят до 20% годовых, а цены на жильё стоят на месте. Таким образом, отложив на время покупку, можно накопить стартовую сумму и уже затем приобретать жилье с более выгодных финансовых позиций. Об этом пишет gazetametro.ru 

Как приобретать квартиры, при таких высоких ставках?

Болезненный вопрос

«Ипотека в России — действительно болезненный и сложный вопрос для каждой семьи. Ключевой момент — выбор правильной стратегии покупки жилья и инвестирования. Если вам доступны льготные программы — Семейная, IT или Военная ипотека — это абсолютно лучший вариант в текущих условиях. Приобретение жилья по ставке в 5-7% вместо рыночных — огромное благо для семейного бюджета и реальный шанс избежать кабалы. Говоря об общих условиях, ситуация критична: средние ставки в 22-24%, а в отдельных банках доходящие до 30-32% годовых, делают классическую ипотеку крайне опасной финансовой нагрузкой и плохой инвестицией. При таких запредельных процентах переплата съедает всю выгоду от владения недвижимостью. Поэтому необходимо тщательно взвесить альтернативы. Размещение средств на депозите в ожидании снижения ставок до 15%. Но риск в том, что инфляция и рост цен на жильё могут перекрыть доход по вкладу, оставив вас без нужной суммы взноса. Покупка в регионах с низкими ценами требует анализа динамики роста — инвестиция оправдана только там, где цены растут быстрее среднего. Стратегия купить-продать работает лишь если рост цен существенно превысит процент по депозиту и инфляцию, что ненадежно. Деньги на взнос храните в банках в пределах страхового лимита АСВ. Покупка с торгов даст скидку, но рискованна юридически и требует ремонта. Инвестиции на брокерском счёте или в фонды для накопления на взнос — крайне рискованны для короткого срока (1-3 года) из-за волатильности. Без льгот ипотека под 30% — путь в кабалу, а копить на большой взнос или искать региональные варианты — вынужденные, но рискованные меры», — рассказала «Московской газете» консультант по стратегическому и антикризисному управлению, генеральный директор ООО «Вместе.ПРО» Олеся Бережная.

Налоговый вычет

Эксперты советуют не забывать о налоговом вычете при сделках с недвижимостью.

«Конечно, не всегда есть возможность повременить с приобретением жилой недвижимости, особенно если подобран идеальный вариант. При планировании покупки жилья следует помнить, что в ст. 220 НК РФ установлены основания, при которых можно получить имущественный налоговый вычет – на приобретение квартиры, строительство жилого дома. Например, если будет оплачена квартира рыночная стоимость которой составляет 5 млн рублей, то максимальный размер вычета (причем это могут быть несколько объектов) составит 2 млн рублей, а возврат на банковский счёт — 260 тыс. руб. Отдельно выделяется вычет на ипотеку (максимально — 3 млн рублей). Традиционно налоговые вычеты получают по окончании налогового периода (календарного года), однако можно получать их и раньше по месту работы, если будет получено уведомление от налогового органа. Для индивидуальных предпринимателей или самозанятых, которые применяют специальные налоговые режимы, не возникает право на возврат НДФЛ. Если используется иной источник приобретения (семейный капитал, военная ипотека и т.д.), вычет не предоставляется», — сообщила изданию доцент кафедры налогов и налогового администрирования факультета налогов, аудита и бизнес-анализа Финансового университета при правительстве РФ Елена Смирнова.

Стратегии

Более солидный первоначальный взнос уменьшит сумму ежемесячных платежей.

«Ипотечное кредитование – эффективный инструмент решения жилищного вопроса для многих россиян. Однако важно взвешенно подходить к выбору программы и трезво оценивать свои финансовые возможности, чтобы не оказаться в долговой яме. Рассмотрим несколько стратегий.

Вариант с предварительным накоплением средств на банковском вкладе имеет свои преимущества. Это позволит сформировать значительный первоначальный взнос, уменьшив сумму кредита и ежемесячный платеж. Кроме того, наличие сбережений дает возможность получить более выгодную процентную ставку.

С другой стороны, за 2-3 года цены на недвижимость могут существенно вырасти, что нивелирует эффект от накоплений. Поэтому стоит внимательно следить за рыночной конъюнктурой.

Альтернатива – воспользоваться льготными ипотечными программами с господдержкой, такими как «Семейная ипотека», «Дальневосточная ипотека», «Сельская ипотека» и др. Они предполагают субсидирование процентной ставки государством, что делает кредит более доступным.

Ключевой момент – объективная оценка своей долговой нагрузки. Оптимальный размер ежемесячного платежа не должен превышать 30-40% совокупного дохода семьи. Необходим финансовый резерв на случай непредвиденных обстоятельств.

Также стоит внимательно изучать условия кредитного договора, обращая внимание на эффективную, а не номинальную процентную ставку, наличие и размер дополнительных комиссий, штрафных санкций, возможность досрочного погашения и др.

Наконец, выбирая объект недвижимости, важно учитывать не только его стоимость, но и ликвидность, то есть потенциальную возможность продажи в будущем. Предпочтение стоит отдавать качественному жилью в развитых локациях.

Таким образом, взвешенный подход к выбору ипотечной программы, накопление первоначального взноса, трезвая оценка своих финансовых возможностей и тщательное изучение кредитного договора позволят приобрести жилье в ипотеку без риска попадания в кабалу», — отметил в беседе с «Московской газетой» политолог, Общественный советник г. Москвы, доктор делового администрирования (MBA/DBA) Роман Синицын.