Московские архитекторы предложили альтернативу реновации

Эксперты в рамках 25-й Международной выставки архитектуры и дизайна «АРХ Москва» представили решение по преобразованию пятиэтажного жилого фонда с помощью реконструкции вместо сноса

Реконструкция подразумевает сохранение фундамента старого дома. В нескольких метрах от него вбиваются новые сваи, на которых возводится капитальная стена, то есть дом становится шире. За счет этого увеличивается площадь квартир, в среднем на 20 квадратных метров у каждой. Надстраиваются новые этажи, их количество зависит от конкретного проекта. Кроме замены внутридомовых инженерных систем, монтажа лифтов, внутренняя перепланировка квартир может делаться по желанию собственников, и это также зависит от конкретного проекта. 

Для собственников реконструкция дома происходит бесплатно, и это не требует траты бюджетных средств: все расходы оплачивает инвестор-застройщик. Застройщика для реализации такого способа преобразования здания выбирают собственники на общем собрании большинством, не менее чем 2/3 голосов.

Архитектор, почетный строитель города Москвы Алексей Кротов рассказал о нескольких способах реконструкции 5-этажных зданий.

«Можно сделать реконструкцию с подключением маневренного жилого фонда, когда людям предоставляется жилье на время строительного процесса, а потом снова вселяются в те квартиры, в которых они жили. Подобная реконструкция проводилась в 50-60-е годы, тогда в старых зданиях менялись перекрытия с деревянных на железобетонные. Также жилые дома могли надстроить на 1-2 этажа, потому что здания крепкие, — рассказал Алексей Кротов. — Есть способ с полным отселением, например, как было сделано при реконструкции дома №4 на Химкинском бульваре. Это позволило нам провести реконструкцию не только с заменой всех коммуникаций, но изменением квартирографии, когда к 1-3-комнатным квартирам мы добавили второй уровень и получили 4-5-комнатные помещения. В таком случае, понятно, что люди уже не смогли вернуться в свои квартиры».

По словам архитектора, в Москве также был реализован опыт реконструкции здания без отселения жителей на улице Мишина, д. 32. Сами горожане, живущие в этом доме, стали инвесторами. В результате стоимость жилья, ими купленная, поскольку они инвестировали в процесс реконструкции. Получилась втрое дешевле рыночной стоимости: вместо 200 тысяч рублей за 1 кв. м они заплатили 60 тысяч рублей.

В каждом способе есть свои преимущества и недостатки. Например, преимуществом реконструкции с отселением Кротов считает возможность принять кардинальное решение, что невозможно сделать при существующих жильцах, когда им необходимо пользоваться всеми коммуникациями в доме. Поэтому время процесса строительства и замены коммуникаций растягивается, а сроки строительства значительно увеличиваются. Так, по словам архитектора, 100-квартиный дом на Химкинском бульваре, д.32 был реконструирован за 9 месяцев, в то время как 16-квартирный дом №32 на Химкинском бульваре — за несколько лет. 

При этом, как отмечает Алексей Кротов, можно проводить реконструкцию пятиэтажных зданий смешанным способом.

Архитектор, президент АНО «Национальное агентство по проблемам реновации городских территорий» Владимир Вершинин представил проект реконструкции с отселением в стартовое жилье в 5-м микрорайоне района Северное Тушино г. Москвы, где горожане могут получить жилье буквально в соседнем дворе. Проект предполагает строительство стартовых площадок в виде вставок между пятиэтажными домами, но с параметрами, которые были заявлены на старте столичной программы реновации, что позволяет получить большую волну переселения. 

Для сравнения эксперт привел ранее предложенный коллегами из Москомархитектуры проект по программе реновации в микрорайоне, который, как он отметил, вызвал общественный резонанс среди горожан. 

«В районе существующая 5-этажная застройка — это 9,2 тысячи кв. м на 1 га, однако, согласно проекту Москомархитектуры, средняя плотность — 41 тысяча кв. м на 1 га, то есть получается сверхпереуплотнение. Более того, выяснилось, что в ведомстве посчитали, что якобы в районе средняя этажность составляет 14 этажей. Мы прогулялись, провели свои расчеты и выяснилось, что на деле это 12 этажей. По документам себестоимость строительства по программе реновации за 1 кв. м составляет 105 тысяч рублей, хотя в реальном секторе он стоит 50 тысяч рублей. Нам говорят: «Вы не волнуйтесь, там немножко коммерция»: в проекте изначально 207 тысяч кв. м рассчитано на переселение и 245 – на покупку. Даже в стартовых домах были площади на свободную продажу, а не на докупку. Такой подход приводит к только перенаселению, — рассказал Владимир Вершинин. — У нас же получилось, что 161 тыс. кв. м — в Жилкомсервисе выделили 22 пятиэтажных дома – площадь 5-этажной застройки и 312 тысяч, если мы их увеличиваем. При существующей плотности 9,2 тысячи кв. м на га в реновируемой зоне мы доходим не до 41 тысячи, а до 14,5 тысяч. Прирост населения получается 20%, что в пять раз меньше, чем предлагают коллеги из Москомархитектуры, то есть это Шанхай, Пекин, но не район Северное Тушино и не Москва». 

Президент АНО «Национальное агентство по проблемам реновации городских территорий» сообщил, что при реконструкции и фрагментарном новом строительстве полностью меняется квартирография. Увеличение площадей происходит с коэффициентом 1.4, причем дополнительные метры переселенцам обойдутся бесплатно.

«Мы брали этот параметр из технического задания на проектирование в Москомархитектуре: увеличение от коэффициента 1,1 до 1,4. Мы взяли максимальный и получилось, что практически при двухкратном увеличении площадей, порядка 60% — на переселение и оставшиеся 40% — коммерческая продажа, в том числе продажа первых нежилых помещений». 

Архитектор, вице-президент АНО «Национальное агентство по проблемам реновации городских территорий» Станислав Гужов обратил внимание на то, что реконструкция, заявленная в предложении, может обойтись городу на 35-40% дешевле, чем новое строительство. Он пояснил, что это связано с тем, что уже есть существующие здания, в которых проводится небольшой капитальный ремонт. Говоря о коммерческой составляющей, по подсчетам Гужова, в отличие от существующих проектов программы реновации, в среднем это может окупиться гораздо быстрее — за 3-5 лет. Эксперт посчитал себестоимость строительства, представленную в Москомархитектуре, завышенной.

«Мы провели расчеты и пришли к выводу, что если себестоимость строительства по программе реновации за 1 кв. м составляет 105 тысяч рублей на 1 кв. м, то в районе Северной Тушино через 5 лет 1 кв. м будет стоить порядка 300 тысяч рублей», — подытожил Станислав Гужов.