Может ли молодая семья купить квартиру без кредита

Льготная ипотека по новым правилам побудит многие семьи отложить приобретение квартиры до снижения ставки

Покупка квартиры исключительно за собственные средства сегодня чаще является прерогативой высокооплачиваемых специалистов из сфер IT, инженерии и финансов, либо требует готовности к жесточайшей финансовой аскезе на протяжении всей пятилетки.

Ставки по семейной ипотеке изменяются. Семьям с одним ребёнком придётся расходовать на кредит больше средств в этом году, пишет gazetametro.ru.

Смогут ли семейные пары позволить себе покупку жилья по новым льготным программам? Возможно ли молодой семье купить квартиру без кредита? Насколько это реально, какие есть способы, и сколько нужно получать для этого? 

«Пересмотр условий семейной ипотеки фактически означает переход от универсальной льготы к более адресной демографической политике. Обсуждаемая модель предполагает, что ставка около 6% сохранится только для семей с двумя детьми, тогда как для семей с одним ребёнком она может вырасти до 10-12%. Формально это всё ещё будет льготная программа, однако разница в стоимости кредита окажется весьма ощутимой. Если рассмотреть покупку условной квартиры средней стоимостью около 15 млн рублей с первоначальным взносом 20%, размер кредита составит как раз примерно 12 млн рублей. При текущей ставке 6% и сроке кредита 30 лет ежемесячный платёж составляет около 72 тыс. рублей. Если же ставка для семей с одним ребёнком вырастет до 10-12%, тот же кредит обойдётся уже примерно в 103-123 тыс. рублей в месяц: финансовая нагрузка увеличивается примерно на 30-50 тыс. рублей ежемесячно (50-70%), что существенно снижает доступность жилья для молодых семей. Более того, с учётом банковских требований, согласно которым ипотечный платёж обычно не должен превышать 30-40% дохода семьи, при ставке 6% совокупный доход домохозяйства должен составлять примерно 180-240 тыс. рублей в месяц. При ставке 10-12% необходимый доход увеличивается уже до 260-410 тыс. рублей. Даже для московского региона такой уровень доходов остаётся достаточно высоким, поэтому круг семей, которые смогут воспользоваться семейной ипотекой, сократится, а решение о приобретении квартиры будет откладываться до нормализации ставок на вторичном рынке, где ценовой разрыв с новостройками пока усиливается», — сказал «Московской газете» девелопер Виктор Зубик.

«Государство окончательно отказывается от раздачи «вертолетных денег», переходя к тонкой настройке демографической политики. Запланированное повышение ставки для семей с одним ребенком до 10-12%, сохранение привычных 6% для семей с двумя детьми и радикальное снижение до 4% для многодетных — это не просто смена тарифов. Это мощнейший сигнал о том, что программа перестает быть лазейкой для инвесторов, которые годами использовали дешевое фондирование для банальных спекуляций, и становится исключительно инструментом социальной инженерии. Конечно, в профессиональной среде сейчас преобладают панические настроения. Звучат оценки аналитиков о том, что новые правила могут отсечь от льготного кредитования более 2,8 млн российских семей с одним ребенком. Учитывая, что на семейную ипотеку сегодня приходится 67% всех выдач, а в ряде регионов эта доля доходит до 85%, ситуация на первый взгляд действительно напоминает приговор для застройщиков. Однако макроэкономика не терпит эмоций, она требует расчетов», — сообщил изданию старший преподаватель кафедры экономики и государственного управления Славяно-греко-латинской академии, доктор делового администрирования (MBA/DBA) Роман Синицын.

Приведет ли это к полному обвалу спроса?

«Давайте посмотрим на реальные цифры. При оформлении кредита на среднюю по рынку сумму в 4,1 млн рублей сроком на 21 год повышение ставки с текущих 6% до 12% увеличит ежемесячный платеж с 28 тыс. до 44 тыс. рублей. При компромиссном варианте в 10% платеж составит около 39 тыс. рублей. Станет ли это неподъемным бременем, ведущим к массовым дефолтам или полному обвалу спроса? Согласно банковской статистике, средний уровень дохода, который семьи сегодня указывают в ипотечных заявках, составляет 146 тыс. рублей. В классической банковской практике комфортным показателем долговой нагрузки считается отдача до 30-40% от совокупного дохода. Платеж в 44 тыс. рублей составляет ровно 30% от указанной суммы. Это абсолютно рабочий сценарий. Семьям с одним ребенком придется скорректировать структуру потребления, но доступ к улучшению жилищных условий они не потеряют. Более того, ставка в 10-12% остается колоссальной преференцией на фоне текущей средней рыночной ставки по ипотеке, которая достигла заградительных 21,2%. Для многодетных же семей условия становятся беспрецедентно мягкими: платеж в 24 тыс. рублей при ставке 4% в текущих реалиях будет довольно быстро обесцениваться потребительской инфляцией, превращая такой кредит в крайне рациональное финансовое решение», — добавил эксперт.

Может ли молодая семья сегодня позволить себе покупку квартиры вообще без кредита?

«Как экономист я скажу прямо: для пары 25-30 лет купить хорошую недвижимость в крупном городе за наличные «с нуля», без реализации старого жилья или крупной помощи родственников — задача, требующая колоссальной финансовой дисциплины. Однако она реализуема, если семья принципиально отказывается кормить банковский сектор и переходит к стратегии агрессивного накопления. Механика этого процесса в эпоху жесткой монетарной политики опирается на сложный процент. Семья арендует скромное жилье, а разницу между потенциальным рыночным ипотечным платежом и стоимостью аренды ежемесячно направляет на пополняемый банковский депозит с капитализацией процентов. При текущих рыночных реалиях, когда вклады приносят двузначную доходность, капитал имеет свойство удваиваться за четыре-пять лет. Затем применяется стратегия так называемых ступеней: сначала за 100% оплату приобретается студия на этапе котлована или жилье в дальнем пригороде. Через пару лет объект реализуется, к сумме добавляются новые накопления, и покупается уже полноценная квартира. Но арифметика здесь весьма упряма. Возьмем для примера скромный бюджет в 6 млн рублей — это типичная стоимость базового жилья в региональном миллионнике или бюджетного варианта в Подмосковье. Чтобы накопить эту сумму за пять лет с учетом инфляции и высокой доходности по вкладам семье необходимо ежемесячно и неукоснительно сберегать порядка 70-85 тыс. рублей. Если прибавить к этому базовые расходы на аренду жилья на уровне 40 тыс. рублей и минимальные бытовые траты на транспорт, питание и содержание ребенка в размере 80-90 тыс. рублей, мы получим четкую картину. Совокупный ежемесячный доход такой молодой семьи должен составлять не менее 200-220 тыс. рублей. Это существенно превышает заявленный среднестатистический доход ипотечного заемщика в 146 тыс.», — резюмировал Роман Синицын.