Названы плюсы и минусы инвестиций в парковочные места

Инвестировать в машино-место имеет смысл, но только как в точечную сделку с проверенным дефицитом парковки, а не как в универсальный пассивный доход. Главный вопрос заключается не столько в стоимости парковки, сколько в том, насколько она востребована у жителей конкретного дома или района

Стоит ли инвестировать в парковочные места? Каковы плюсы и минусы, возникающие риски? Почему такой способ получения дохода становится популярным?

«Валовая арендная доходность при таких сделках обычно составляет около 4-6% годовых, а после расходов и налогов реальная доходность нередко оказывается заметно ниже; главный аргумент таких вложений в том, что возможен рост цены, а главным риском является низкая ликвидность. При удачной покупке можно рассчитывать примерно на 100-200 тысяч рублей арендного дохода в год до налогов и расходов с лота за 2,5-4 млн рублей, но это валовая цифра, из неё нужно вычесть НДФЛ, налог на имущество и содержание паркинга», — рассказал «Московской газете» ведущий эксперт УК «Финам Менеджмент» Дмитрий Баранов.

Чего больше — плюсов или минусов?

«Плюсами такой инвестиции могут быть более низкий порог входа, чем при приобретении квартиры, арендная доходность может быть выше, чем у недорогой квартиры, меньше операционных хлопот, так как нет ремонта, смены жильцов, мебели и бытовой техники, характерных для аренды жилья, возможен дополнительный доход от переоценки, а спрос поддерживается дефицитом. Ключевым минусом такой инвестиции является то, что у этого актива низкая ликвидность. Машино-место обычно интересно прежде всего жителям конкретного дома или соседних корпусов; при неудачном расположении продажа может занять месяцы или годы. Другими минусами и рисками являются небольшой арендный доход, риск увеличения числа парковок, сильная зависимость от конкретного ЖК, налоговая неопределенность, ограниченное кредитование», — добавил эксперт.

Что посоветовать тем, кто решил вложиться в такое дело?

«Разумная стратегия состоит в том, чтобы покупать недорогое место в дефицитном, плотном районе с проверяемым арендным спросом, закладывать в расчет расходы, НДФЛ и налог на имущество, а на рост цены смотреть как на возможный бонус, а не как на базу доходности и ожидать порядка 4-6% чистой арендной доходности в удачном случае», — резюмировал Дмитрий Баранов.

Машино-места сейчас находятся на подъеме.

«Рост локальных цен на парковочные места при опережении динамики стоимости недвижимости формирует у инвесторов ожидания высокой доходности. Однако существенное влияние на доходность оказывают эксплуатационные расходы по охране и управлению паркингом. Развитие общественного транспорта способно снизить потребность в автомобиле и машино-местах», — отметила профессор кафедры налогов и налогового администрирования Финансового университета при правительстве РФ Наталья Рубан-Лазарева

Риски остаются довольно высокими.

По словам доцента факультета информационных технологий и анализа больших данных Финансового университета при правительстве РФ Лилии Ежовой, даже в густонаселённом районе парковка может простаивать, если рядом достаточно бесплатных мест или стоимость аренды не устраивает автомобилистов. Необходимо учитывать и ликвидность, то есть продать машино-место иногда сложнее, чем приобрести, особенно при большом количестве аналогичных предложений.

Налоги и сборы

«Управляющая компания ежемесячно выставляет счёт за содержание паркинга. С арендного дохода необходимо уплатить НДФЛ. Налог на имущество для нежилой недвижимости тоже играет заметную роль: ставка составляет 0,3% от кадастровой стоимости, если объект зарегистрирован как машино-место, и может достигать 2%, если в документах указано «доля в нежилом помещении». Разница почти семикратная. В итоге от 31 000 рублей аренды на руках у собственника — ориентировочно 22 000-24 000, а чистая доходность падает до 3,5-4%. Добавьте к этому неизбежные периоды простоя между арендаторами, и парковка по реальной отдаче выйдет на уровень квартиры, но хлопот доставит заметно больше», — резюмировал в беседе с изданием старший преподаватель кафедры экономики и государственного управления Славяно-греко-латинской академии, доктор делового администрирования (MBA/DBA) Роман Синицын.

Тем временем цены на машино-места в столице продолжают расти, пишет gazetametro.ru.